TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROCHMANN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ROCHMANN

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15559 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6Z

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires des l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la Société NEXITY LAMY, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0643

DÉFENDERESSE

Madame [D] [X] [J] veuve [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15559 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6Z

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [X] [J] est propriétaire du lot n° 22 de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [D] [X] [J] à verser la somme de 6652, 29 euros au syndicat des copropriétaires au titre de charges de copropriété impayées, arrêtées au 2ème trimestre 2021, 561, 10 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Par lettre recommandée du 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [D] [X] [J] de payer la somme de 8 713, 37 euros, au titre des charges de copropriété dues au 16 février 2023.

Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner Mme [D] [X] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 20 novembre 2023, aux fins de la condamner à lui verser notamment la somme de 9 324, 44 euros au titre de charges de copropriété et frais impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, notamment celles des articles 10 et 10-1 et les dispositions du Décret du 17 mars 1967,

— CONDAMNER Madame [Z] [K] [X] [J] veuve [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.176,76 € au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 01.10.2024, incluant le 4ème appel de provision de charges 2024, frais compris à hauteur de 2.676,65 €, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 17.02.2023, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 8.713,37 €, de la délivrance de l’assignation sur la somme de 9.324,44 € et de la signification des présentes conclusions pour le surplus,

— CONDAMNER Madame [Z] [K] [X] [J] veuve [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts, pour perturbation de sa trésorerie,

— CONDAMNER Madame [Z] [K] [X] [J] veuve [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droite.”

Bien que régulièrement assignée, Mme [D] [X] [J] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] réclame la somme totale de 9 500, 11 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n° 22 de Mme [D] [X] [J],

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 9 500, 11 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [D] [X] [J] du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales du 30 novembre 2020, 27 juin 2022, 30 mai 2023, 28 mai 2024, approuvant les comptes les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et approbation du budget prévisionnel 2025.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à hauteur de 9 500, 11 euros, arrêté au 1er octobre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024.

Mme [D] [X] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 17 février 2023, date de distribution de la lettre de mise en demeure du syndicat des copropriétaires valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, sur la somme

8 713, 37 euros,

— à compter de l’assignation du 20 novembre 2023, sur la somme de 611, 07 euros (9 324, 44 – 8713, 37),

— et à compter des conclusions notifiées le 21octobre 2024 sur la somme de 2852, 32 (12 176, 76 – 9324, 44).

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de syndic produit limite les frais de mise en demeure à 52 euros TTC. Il ne sera donc fait droit qu’à hauteur de cette somme.

Les frais de “constitution de dossier avocat”ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

La demande relative aux “honoraires procédure recouvrement” sera analysée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la demande relative à l’assignation sera étudiée aux titres des dépens.

Les frais d’inscription d’hypothèque ne sont pas justifiés.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Mme [D] [X] [J] sera condamnée à verser la somme de 52 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation judiciaire en date du 30 septembre 2021, et du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires démontre l’existence de manquements répétés à l’obligation incombant à Mme [D] [X] [J] s’agissant du règlement de ses charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette.

Mme [D] [X] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Jean-[Localité 8] Rochmann, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 9 500, 11 euros, arrêtée au 1er octobre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 17 février 2023, date de distribution de la lettre de mise en demeure du syndicat des copropriétaires valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, sur la somme

8 713, 37 euros,

— à compter de l’assignation du 20 novembre 2023, sur la somme de 611, 07 euros (9 324, 44 – 8713, 37),

— et à compter des conclusions notifiées le 21octobre 2024 sur la somme de 2852, 32 euros (12 176, 76 – 9324, 44),

CONDAMNE Mme [D] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [J] aux entiers dépens ;

ACCORDE à Maître Jean-[Localité 8] Rochmann le bénéfice des dispositions de l’aricle 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025.

La Greffière Le Président