N° RG 25/00012 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTOE

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00012 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTOE

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DBA

à la SCP LERIDON LACAMP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [Adresse 5] », immeuble situé à [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Société AREAS DOMMAGES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 22 avril 2025 au 29 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 5] est un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments d’habitation divisés en logement soumis au régime de la copropriété.

En 2018, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] GARONNE a fait réaliser par la SARL AD VALIDEM la réfection complète de l’étanchéité des terrasses sur plots des appartements de la résidence pour un prix de 194.579,38 euros.

Dans le cadre de cette opération, une police d’assurance dommage ouvrage a été souscrite auprès de la société AREAS DOMMAGES.

Postérieurement à la réception des travaux intervenue le 30 avril 2019, le syndicat des copropriétaires indique avoir constaté des infiltrations en 2023 dans l’appartement A26, propriété de Madame [H] [I].

Une déclaration de sinistre a été transmise par le syndic le 24 février 2023 à la société AREAS DOMMAGES.

Une mesure d’expertise amiable a été mise en place et a été confié au cabinet IXI SILEX.

Une provision de 68.393,38 euros a été versée par la société AREAS DOMMAGES.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, Madame [H] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE ont assigné la société AREAS DOMMAGES, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de la voir être condamnée à verser une provision.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 mars 2025.

Madame [H] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE, dans leurs dernières écritures, demandent au juge des référés, au visa des articles L.242-1 du code des assurances et de l’annexe 2 de l’article A243-1 du code des assurances, de :

condamner la société AREAS DOMMAGES à payer au syndicat des copropriétaires les provisions suivantes :95.283,60 euros au titre des travaux de remise en état chiffrés par le cabinet IXI,10.386,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre,3.635,16 au titre du coordonnateur SPS,sommes qui seront majorées d’un intérêt égal au double du taux d’intérêt légal depuis le 23 janvier 2024,10.000 euros au profit de Madame [H] [G] euros d’honoraires de travaux de syndic,5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire que la provision de 68.393,38 euros versée le 16 septembre 2024 sera déduite des provisions allouées.

De son côté, la société AREAS DOMMAGES demande au juge des référés, de :

débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes,les condamner à lui régler une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, prorogé au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de prise en charge du coût de la remise en état

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que selon « un rapport définitif d’expertise dommage ouvrage » rédigé le 23 octobre 2023 par le Cabinet IXI, mandaté par la société AREAS DOMMAGES, assureur dommage ouvrage de la SARL AD VALIDEM, chargée des travaux d’étanchéité :

l’ouvrage est assuré,la déclaration de sinistre a été reçue par l’assureur dommage ouvrage le 24 février 2023,les désordres sont garantis pas l’assureur dommage ouvrage,le sinistre a été causé par infiltration d’eau dans le cellier de l’appartement A26 « pouvant provenir d’un défaut de l’étanchéité de la terrasse du logement A29 »,les désordres à l’origine de la fuite d’étanchéité sont listés en page 6 et trouvent leur origine « dans un défaut généralisé de réalisation des travaux et de non-respect des disposition du DTU 43.1 »,les travaux de réparation consisteront à déposer et à refaire l’étanchéité de la terrasse du 6ème,le montant total du dommage est évalué à la somme de 74.267,38 euros TTC (soit réparation des causes pour 68.393,38 euros selon un devis chiffré de la société SOPREMA, conséquences matérielles pour 4.940 euros et investigations pour 924 euros).

Sur la base de ce premier rapport, une provision de 68.393,38 euros a été versée par la société AREAS DOMMAGES, qui a reconnu sa garantie.

Le litige trouve son origine dans le fait que selon les parties demanderesses, le chiffrage réalisée par l’expert d’assurance n’intègre pas la dépose, ni la repose des nombreux éléments d’équipements posés sur la terrasse litigieuse qui constituent selon elles un prérequis à la réalisation des travaux de l’étanchéité. Il s’agit plus particulièrement :

du jacuzzi installé sur cette terrasse,du système d’irrigation, ainsi que le mobilier de jardin, les jardinières et les pots de fleurs,les équipements de climatisation.

Il est exact que la société SOPREMA, sollicité par l’expert d’assurance, avait attiré son attention sur la nécessité de déposer et de reposer les équipements extérieurs intégrés à la terrasse à reprendre (unités extérieurs de climatisation, système d’irrigation, congélateur, jacuzzi, mobiliers de jardin) sans toutefois chiffrer le coût de ces opérations considérées comme « non compris dans notre offre ».

Les parties demanderesses produisent aux débats un courriel du Cabinet IXI qui sollicite du syndic qu’il produise un devis comprenant les postes suivants : « vidange, démontage, évacuation, remise en place et remise en eau du jacuzzi ». Cela leur permet d’affirmer que l’expert a « reconnu que les éléments d’équipement devaient nécessairement être démontés pour que l’étanchéité de la terrasse soit refaite conformément aux règles de l’art ».

Madame [H] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] GARONNE considèrent que l’assureur disposait d’un délai de 90 jours expirant le 24 mai 2023 pour présenter une offre d’indemnité, laquelle n’est intervenue que le 06 novembre 2023. Les parties demanderesses se prévalent des principes issus de l’article L.242-1 du code des assurances qui dispose notamment :

« (…) Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal ».

La société AREAS DOMMAGES estime que la complexité de la solution réparatoire, diverses difficultés rencontrées et des demandes manifestement excessives l’ont amené à contester avoir dépasser les délais légaux et devoir être sanctionnée par l’application d’un taux d’intérêt majoré.

Elle ajoute que les équipements figurant sur la terrasse à reprendre constituent des objets techniquement dissociables de l’ouvrage garanti par le contrat d’assurance dommage ouvrage.

L’argumentaire selon lequel le syndicat des copropriétaires chercherait à faire une économie en sollicitant l’enlèvement du jacuzzi pour opérer les travaux de réfection alors que cet équipement n’avait pas été retiré au moment des travaux d’étanchéité garantis par la société AREAS DOMMAGES n’est pas opérant dès lors que l’expert n’impute aucune cause des infiltrations en rapport avec la présence de ce jacuzzi.

Le principe qui doit guider la présente juridiction au regard de la demande provisionnelle et l’appréciation corrélative d’éventuelles contestations sérieuses est celui d’une indemnisation en « totalité des travaux de réparation », prévue à l’article L.242-1 du code des assurances.

Contrairement à ce que soutient la société AREAS DOMMAGES, la question n’est pas de savoir si le jacuzzi est un équipement techniquement dissociable de la terrasse, mais de déterminer s’il doit nécessairement être déposé et reposé pour procéder aux travaux de reprise. La réponse est assurément positive si l’on suit le principe édicté à l’annexe 2 de l’article A.243-1 du code des assurances qui énonce que « les travaux de réparation des dommages comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose et démontage éventuellement nécessaires ».

Quoiqu’elle soutienne l’inverse lors de l’audience, il semble que la société AREAS DOMMAGES s’en était elle-même convaincue puisqu’elle avait de nouveau mandaté la Cabinet IXI afin qu’il chiffre « les travaux de réparation en tenant compte du déplacement du SPA du dernier étage qui se trouve sur une terrasse étanchée ».

Un rapport d’expertise complémentaire du 24 janvier 2025 a donc été rédigé par le Cabinet IXI. Les travaux ont été évalués à la somme de 95.283,60 euros TTC détaillée ainsi :

travaux de réparation d’étanchéité pour 73.197,80 euros,conséquences matérielles pour 16.889,40 euros,investigations pour 2.040,50 euros,mesures conservatoires dans le logement de Mme [I] pour 3.155,90 eurosconséquences immatérielles pour 0 euro.

Ce chiffrage n’est pas sérieusement contesté par la société AREAS DOMMAGES. Il permet d’assurer une indemnisation totale du sinistre et de ses conséquences, tout en intégrant « les travaux de réparation des dommages (qui) comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose et démontage éventuellement nécessaires ».

Il sera alloué au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE la somme de 26.890,22 euros (soit 95.283,60 euros au titre des travaux de remise en état chiffrés par le cabinet IXI, déduction faite de la provision de 68.393,38 euros versée le 16 septembre 2024).

Par ailleurs, la société AREAS DOMMAGES étant taisante sur les frais de maîtrise d’œuvre et de coordination SPS sollicités dès lors que plusieurs entreprises devront intervenir simultanément sur le chantier, aucune contestation sérieuse n’est élevée à l’encontre des demandes provisionnelle de :

10.386,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre (soit 10 % du montant HT des travaux majorée de la TVA applicable),3.635,16 au titre du coordonnateur SPS (soit 3,5 % du montant HT des travaux).

Ces sommes seront majorées des intérêts égaux au double de l’intérêt légal à compter de la date du 24 janvier 2025, date à laquelle le chiffrage du sinistre ne pouvait plus être sérieusement contesté.

Par application des dispositions des articles R.4532-4 et suivants du code du travail, la somme non contestée de 4.573,61 euros au titre des honoraires spécifiques du syndic (soit 4% du montant HT des travaux majorée de la TVA applicable) sera également allouée.

Enfin, la demande de provision formée par Madame [H] [I] au titre de son trouble de jouissance ne peut prospérer à l’encontre de l’assureur dans la mesure où l’assurance dommage ouvrage ne prend pas en compte les préjudices de jouissance dès lors qu’il s’agit de préjudices non pécuniaires exclus des garanties du contrat.

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Les dépens seront à la charge de la partie défenderesse qui succombe en ses demandes.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner la société AREAS DOMMAGES à payer la somme de 2.000 euros à Madame [H] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] GARONNE, lesquels ont été contraints d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir leurs droits en justice.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANÈS, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS la société AREAS DOMMAGES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE représenté par son syndic en exercice la SAS ADL IMMOBILIER, une provision de 40.911,55 euros (QUARANTE MILLE NEUF CENT ONZE EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) correspondant à :

95.283,60 euros au titre des travaux de remise en état,10.386,17 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre,3.635,16 au titre des honoraires du coordonnateur SPS,déduction faite de la provision de 68.393,38 euros déjà versée ;

DISONS que cette somme provisionnelle sera majorée des intérêts égaux au double du taux d’intérêt légal à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNONS la société AREAS DOMMAGES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE représenté par son syndic en exercice la SAS ADL IMMOBILIER, une provision de 4.573,61 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES) au titre des honoraires spécifiques du syndic :

DISONS que cette somme provisionnelle sera majorée des intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ;

DEBOUTONS Madame [H] [I] de sa demande au titre de la provision pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la société AREAS DOMMAGES à verser à Madame [H] [I] et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TERRASSES GARONNE représenté par son syndic en exercice la SAS ADL IMMOBILIER, une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

CONDAMNONS la société AREAS DOMMAGES aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 avril 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT