TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024

à M^e BLANC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2024

à M. [C] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03503 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BL4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [E] [X]

domicilié : chez SARL ETUDE DIFFUSION, [Adresse 3]

représenté par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [D] [X]

domicilié : chez SARL ETUDE DIFFUSION, [Adresse 3]

représenté par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C] [F]

né le 12 Octobre 1977

demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 6 octobre 2023, Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X] ont donné à bail à Monsieur [W] [C] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 463 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Messeurs [X] ont fait signifier à Monsieur [W] [C] [F] un commandement de payer la somme de 1.683,06 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 27 mai 2024, Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X] ont attrait Monsieur [W] [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] [F] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [W] [C] [F] à leur payer :* une somme provisionnelle de 2.800 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mai 2024;

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juillet 2024, retenue et plaidée.

A cette audience, représentés par leur conseil, Messieurs [X] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur dette à un montant de 3920 euros au 22 juillet 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise des loyers courants.

Monsieur [W] [C] [F] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette, mais a soutenu avoir entré un RIB erroné pour ses virements des loyers. Travaillant entre l’Espagne et la Corse, il n’a été informé de la situation que récemment. Il a déclaré percevoir 6.500 euros de pension de retraite militaire.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bailleurs privés, les consorts [X] sont dispensés des formalités exigées par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle sera acquise six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 1.683,06 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mai 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de reprise du paiement des loyers courants et d’accord des bailleurs, Monsieur [C] [F] ne peut prétendre à des délais de paiement dérogatoires ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis le 10 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [F] à son paiement, soit un montant de 560 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte non contesté, que Monsieur [C] [F] reste devoir la somme de 3.920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 22 juillet 2024.

Monsieur [C] [F] sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, vu la qualité des bailleurs, les revenus déclarés par le locataire et l’absence de tout règlement depuis janvier 2024, alors que Monsieur [C] [F] a été informé des impayés à minima en juin 2024 par le service chargé d’établir le diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité exige qu’il soit condamné à payer aux consorts [X] une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2023, entre d’une part Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X], d’autre part Monsieur [W] [C] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé rez-de-chaussée, [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [C] [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] [F] à verser à Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 560 euros, due à compter du 10 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] [F] à verser à Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X], à titre provisionnel, la somme de 3.920,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [C] [F] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] [F] à verser à Monsieur [Y] [X] et Monsieur [G] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] [F] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président