TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 24/03520 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKCD

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[E] [Z] épouse [I]

[J] [I]

C/

[O] [U] épouse [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e JULHE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [E] [Z] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

M. [J] [I], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Vincent BAUMES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [U] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2009, Madame [O] [D] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [J] [I] pour un appartement et un parking situés [Adresse 3]. Par avenant du 4 janvier 2016, Madame [E] [Z] épouse [I] a été ajoutée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2023, Madame [O] [D] a délivré un congé pour vendre à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] pour le 31 mai 2024, en indiquant vouloir vendre le bien au prix de 115 000€. Les locataires n’ont pas fait d’offre d’achat et se sont maintenus dans les lieux.

Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] ont assigné Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la nullité du congé pour vendre,

— la condamnation de Madame [D] à effectuer la réfection complète de la chambre des enfants à ses frais exclusifs,

— leur octroyer un échéancier de règlement de 24 mois au titre des charges locatives soit un règlement de 73€ pendant 23 mois et un dernier règlement de 61,31€ le 24ème mois

— la condamner à une indemnité de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du

23 janvier 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leur dernière conclusions :

* à titre principal :

— prononcer la nullité du congé pour vendre,

— condamner Madame [D] à effectuer la réfection complète de la chambre des enfants à ses frais exclusifs,

* à titre subsidiaire :

— constater l’indécence du logement loué,

— déclarer qu’à défaut de travaux de réparation, aucune expulsion ne pourra être prononcée,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 447€,

* en toute hypothèse,

— leur octroyer un échéancier de règlement de 24 mois au titre des charges locatives soit un règlement de 73€ pendant 23 mois et un dernier règlement de 61,31€ le 24ème mois

— la condamner à une indemnité de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

— écarter l’exécution provisoire.

Madame [O] [D], représentée par son conseil, sollicite de :

— débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs conclusions fins et prétentions,

— juger que le congé pour vendre est régulier,

— constater et prononcer la résiliation du bail au 31 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de époux [I] sans délai,

— la condamnation de ces derniers à lui payer :

* la somme de 1740,31€ au titre de la régularisation des charges de 2022 à 2024,

* une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,

* la somme de 2173€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vendre.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour vendre

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

Le contrat de bail fourni par le bailleur indique une date de prise d’effet du bail le 1er juin 2009 et une durée de 3 ans renouvelable.

Il résulte des pièces fournies que, par acte d’huissier du 27 novembre 2023, Madame [O] [D] a délivré congé aux époux [I] pour le 31 mai 2024 précisant l’intention de vendre, le prix de vente et la possibilité pour les locataires de faire valoir leur droit de préférence. Ce congé est intervenu 6 mois avant la fin du bail et de son renouvellement par tacite reconduction.

Les époux [I] invoquent la nullité du congé au motif que le congé ne comporte pas de description exacte des locaux loués et des dépendances ni sa superficie de sorte qu’ils se sont trouvés dans l’impossibilité d’apprécier justement le prix proposé. Ils invoquent également son caractère frauduleux au motif que la bailleresse ne prouve pas avoir fait de démarches effectives pour vendre le bien le mandat de vente datant du 9/08/24, soit bien après le congé pour vendre.

La loi du 24 mars 2014 a inséré à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 un deuxième alinéa qui énonce : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

L’irrégularité formelle d’un congé pour vendre n’est cependant cause de nullité que si les locataires rapportent la preuve d’un grief.

En l’espèce, l’argumentation des époux [I] sur l’absence de superficie ou de description des locaux et des dépendances dans le congé ou le bail est inopérante dans la mesure où ils connaissent parfaitement le logement, y compris dans ses dimensions ou sa description, pour l’occuper depuis 30 ans, étant relevé que la superficie n’est pas difficile à évaluer un tel mesurage constituant une opération courante à la portée de tout non professionnel de l’immobilier.

Il s’ensuit que les époux [I] échouent à démontrer le grief qui serait résulté de l’absence de mention de la superficie de l’appartement dans le congé pour vente qui leur a été signifié.

En outre, il sera rappelé que la Cour de cassation juge qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé pour vendre qui lui a été délivré par le bailleur, de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre de celui-ci (Civ. 3ème, 14 juin 2006).

En l’espèce, les locataires ne font état d’aucun élément factuel de nature à faire douter de la volonté réelle de Madame [D] de vendre l’appartement donné à bail, cette dernière produisant d’ailleurs un mandat de vente concernant ce bien en date du 9 août 2024, peu important qu’il soit postérieur à la date de délivrance du congé dans la mesure où le terme du bail était prévu le 31 mai 2024.

Dans ces conditions, le congé délivré par Madame [O] [D] est régulier en la forme et il convient de le valider.

Sur l’expulsion

Il est constant que les époux [I] n’ont donné aucune suite à l’offre de vente.

Les époux [I] font valoir l’indécence du logement pour s’opposer à leur expulsion et se plaignent principalement de la présence de moisissures dans le logement.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent dispose en outre que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1-il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

4- La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Aux termes de l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; "

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc aux époux [I] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de leur propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

Or, en l’espèce, les époux [I] fournissent des photographies qu’ils ont pris eux-mêmes et qui ne sont pas datées de sorte qu’elles ne peuvent servir de preuves. Ils versent en outre un constat de commissaire de justice du 21 novembre 2024 qui fait état de moisissures dans une chambre et dans la pièce de vie. Cependant, ce constat n’est pas suffisant pour établir l’indécence du logement, la présence de moisissures pouvant questionner sur son origine en l’absence d’éléments sur l’origine de l’humidité ayant provoqué ces moisissures. Il n’est en outre pas établi que l’indécence du logement alléguée ait fait l’objet d’un constat officiel par un service d’hygiène et de sécurité ou une expertise amiable ou judiciaire.

En outre, il doit être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur d’un logement conforme constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur et de mise en demeure d’avoir à exécuter les réparations nécessaires.

En l’espèce, il n’est versé aucun élément démontrant une quelconque sollicitation du bailleur de la part des époux [I] s’agissant d’un problème d’humidité ou de moisissures, le constat d’huissier ayant été établi plus d’un après le congé pour vendre qui leur a été notifié.

Le moyen tiré de l’indécence du logement qui n’apparaît pas démontrée en l’espèce sera donc rejeté.

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux malgré le congé pour vendre à effet au 31 mai 2024, il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux époux [I] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser le départ et assurer le relogement de la famille.

Sur la demande de travaux

Les locataires étant devenus, du fait de la régularité du congé pour vente, occupants sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024, ne sauraient solliciter l’exécution de travaux dans l’appartement objet du bail.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la condamnation au paiement

* Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.

Madame [O] [D] produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte des charges au

26 mars 2024 qui n’est pas contesté dans son principe ou son montant par les époux [I] et qui démontre que les époux [I] restent redevable de la somme de 1740,31€ au titre de la régularisation des charges.

Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1740,31€.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [O] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 2 mai 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 745,04 euros.

L’arriéré de l’indemnité d’occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il apparaît que les locataires, compte tenu de leur situation dont ils justifient au regard des différentes pièces versées (avis d’imposition 2024, relevés bancaires) sont en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] supportent les dépens et des diligences que Madame [O] [D] a dû accomplir afin d’assurer sa défense à la suite d’un congé pour vendre peu contestable, Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] seront condamnés à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par Madame [O] [D] le 27 novembre 2023 pour le 31 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETONS la demande de Madame [O] [D] de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] de leur demande de travaux ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 1740,31€ au titre de la régularisation des charges ;

AUTORISE Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] à se libérer de la dette en 12 mensualités de 145€ ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois à compter du 15 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] et Madame [E] [Z] épouse [I] à verser à Madame [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à verser à Monsieur [J] [I] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge