TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03760

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM2

N° MINUTE : 1

Réputé contradictoire

Assignation du :

18 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Société SCI [I] 7

(société civile immobilière)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054

DÉFENDERESSE

Société KINSUNY FRANCE

(société à responsabilité limitée)

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 11 Décembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03760 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugment serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 5 avril 2016, la SCI [I] 7 a donné à bail commercial à la SARL Kinsuny France, des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Adresse 8] dans le 11ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 3 mai 2016 avec échéance au 2 mai 2025.

La destination est la suivante : « Achat, vente, import-export de tous biens d’équipements de la personne et d’habitation et du bureau. Prestation de services inhérentes à ces domaines ».

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2023, la SCI [I] 7 a fait signifier à la SARL Kinsuny France, un commandement visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 10.149,22 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 1er mars 2023, la somme de 1.014,92 euros au titre de la clause pénale, et la somme de 178,37 euros au titre du coût de l’acte.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes annexes d’expulsion et d’indemnité de jouissance ;

— condamné par provision la SARL Kinsuny France à payer à la SCI [I] 7 la somme de 15.254,05 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté à la date du 5 mai 2023 (loyer de mai 2023 inclus) ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale.

Par acte extrajudiciaire du 4 octobre 2023, l’ordonnance a été signifiée à la SARL Kinsuny France.

Par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2024, la SCI [I] 7 a fait assigner la SARL Kinsuny France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

A titre principal,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 29 avril 2023 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial ayant lié les parties, aux torts de la société locataire, à compter du jugement à intervenir ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des locaux litigieux de la SARL Kinsuny France ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, au besoin, de la force publique ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner la SARL Kinsuny France à lui payer la somme de 38.865,03 euros correspondant d’une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période d’octobre 2022 à mars 2024 (35.331,85 euros), d’autre part, au montant de la majoration contractuellement prévue (3.533,18 euros) ;

— condamner la SARL Kinsuny France à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2.357 euros, à titre principal à compter du 29 avril 2023 et ceci jusqu’à restitution effective des locaux occupés, et à titre subsidiaire, à compter de la date du jugement à intervenir et ceci jusqu’à restitution totale, effective des locaux occupés ;

— ordonner que le dépôt de garantie actuellement détenu par ses soins lui soit définitivement acquis ;

— condamner la SARL Kinsuny France à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Kinsuny France aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023 ;

— rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [I] 7 énonce:

— que le commandement du 29 mars 2023 est resté infructueux pendant une durée d’un mois ;

— que le preneur n’a plus procédé à aucun paiement des loyers depuis le 20 décembre 2022 ;

— que subsidiairement, le manquement à l’obligation de paiement des loyers à bonne date justifie la résiliation judiciaire du bail ;

— qu’elle produit un décompte justifiant que le preneur est redevable de la somme de 35.331,85 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges dus sur la période d’octobre 2022 à mars 2024 inclus ;

— que l’article 6 relatif aux charges et conditions générales du bail prévoit une majoration de 10% du montant de chaque échéance à payer, à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter du 1er de chaque mois du terme, à titre de dommages et intérêts ;

— que le 3ème alinéa de l’article 5 des charges et conditions générales du bail prévoit que le versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de premier dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 15 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

Il ressort de l’article 641 du code de procédure civile que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

Il ressort du jeu de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 641 du code de procédure civile qu’il convient de distinguer les délais selon qu’ils sont exprimés en mois ou en jours.

En l’espèce, l’article 14 du bail litigieux intitulé clause résolutoire stipule ce qui suit : " Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme ou accessoire à son échéance, ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions du présent bail et 30 jours après un simple commandement de payer ou d’exécuter, fait à personne ou au domicile élu, contenant mention de la présente clause, restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, l’expulsion aura lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé. […]".

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 10.149,22 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 1er mars 2023, la somme de 1.014,92 euros au titre de la clause pénale, et la somme de 178,37 euros au titre du coût de l’acte.

Il ressort de l’examen de la clause résolutoire figurant au bail que les parties sont convenues d’un délai de 30 jours au titre de la clause résolutoire en lieu et place du délai légal d’un mois.

La contrariété entre le délai légal et le délai conventionnel est de nature à invalider la clause résolutoire, de sorte que le commandement de payer visant une telle clause n’a pu produire aucun effet.

La demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail formée par la SCI [I] sera donc rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il ressort de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur un solde locatif en sa faveur de 35.331,85 euros arrêté au 1er mars 2024, solde dont est redevable le preneur. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que cette dette locative ait été réglée.

Cette inexécution est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. La résiliation judiciaire sera donc ordonnée à compter de la date du présent jugement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL Kinsuny selon les modalités édictées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Il ressort de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Comme indiqué précédemment, le preneur est redevable d’une dette locative d’un montant de 35.331,85 euros, dette arrêtée au 1er mars 2024. La SARL Kinsuny sera donc condamnée à régler cette somme à la SCI [I].

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 6 des charges et conditions générales du bail stipule ce qui suit : « En cas de non-paiement à leur échéance acte des sommes dues au titre des loyers ou indemnités d’occupation et accessoire par le preneur, selon les stipulations du bail, le montant de chaque échéance à payer sera, à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter du 1er de chaque mois du terme, majoré forfaitairement de 10 % à titre de dommages et intérêts et ce, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire ».

Il convient de faire application de ladite clause pénale qui n’apparaît pas manifestement excessive et de condamner la SARL Kinsuny à payer à la SCI [I] la somme de 3.533,18 euros au titre de la clause pénale.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 14 du bail litigieux intitulé clause résolutoire stipule en son paragraphe 2 que " Tout montant de dépôt de garantie ou de loyer payé d’avance […]sera acquis par le bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres dus aux agissements du preneur. ".

Il convient de faire application de ladite clause pénale qui n’apparaît pas manifestement excessive et d’autoriser la SCI [I] à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la SCI [I] ne justifie nullement du montant indemnitaire réclamé à ce titre. Au regard du dernier décompte locatif qui reflète la valeur équitable des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable la SARL Kinsuny à compter du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux occupés, sera souverainement fixée à la somme forfaitaire de 1.850 euros outre les charges.

La SARL Kinsuny sera donc condamnée au paiement de cette somme mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux occupés.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application du texte susvisé la SARL Kinsuny sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application du texte susvisé la SARL Kinsuny sera condamnée à payer à la SCI [I] la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré:

— Rejette la demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI [I] ;

— Ordonne la résiliation judiciaire du bail du 5 avril 2016 liant la SCI [I] 7 et la SARL Kinsuny France et portant sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à Paris dans le 11ème arrondissement, à compter du présent jugement ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 9] dans le [Localité 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL Kinsuny France et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne la SARL Kinsuny à payer à la SCI [I] la somme de 35.331,85 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mars 2024 ;

— Condamne la SARL Kinsuny à payer à la SCI [I] la somme de 3.533,18 euros au titre de la clause pénale ;

— Autorise la SCI [I] à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle dont est redevable la SARL Kinsuny à compter du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux occupés, à la somme forfaitaire de 1.850 euros outre les charges ;

— Condamne la SARL Kinsuny au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

— Condamne la SARL Kinsuny à payer à la SCI [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Kinsuny aux entiers dépens;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON