TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04699

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUN5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[N] [O]

[E] [V]

C/

[L] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [E] [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [L] [C]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 5 avril 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] ont donné à bail à Madame [L] [C] un appartement à usage d’habitation (n°C79) ainsi qu’un emplacement de parking au sous-sol double (n°79) situés [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 534,40 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 24 juillet 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] ont fait signifier à Madame [L] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] ont ensuite fait assigner Madame [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire donc de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.219,27 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.398,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Ils soutiennent que le loyer courant n’a pas été payé et s’oppose par conséquent, à toute demande de délais de paiement.

Madame [L] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [L] [C] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 à 150 euros par mois en règlement de l’arriéré.

La défenderesse précise qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’elle a ouvert une boutique de peintre et designer en ligne il y a trois semaines et perçoit le SMIC à hauteur de 1.300 euros. Madame [L] [C] précise avoir été serveuse en contrat à durée déterminée avant que le restaurant ne soit vendu. Cette dernière soutient qu’elle vit seule sans enfant à charge et qu’elle n’a pas de crédit consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024 , conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail mentionne que la résiliation de plein droit ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré à Madame [L] [C] en date du 24 juillet 2024 reprend ladite clause résolutoire et le délai de deux mois pour apurer la dette.

La clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé à la locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. Ce délai de deux mois accordé à la locataire pour apurer sa dette est nécessairement plus favorable à la locataire. Il y a lieu en conséquence d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] d’une part et Madame [L] [C] d’autre part et de la considérer comme valable.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.178,14 euros par Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V].

Madame [L] [C] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] produisent un décompte du 16 janvier 2025 démontrant que Madame [L] [C] reste devoir la somme de 5.303,94 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction de la taxe d’ordures ménagères (94,13 euros) non justifiés au dossier.

Madame [L] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.303,94 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Force est de constater que Madame [L] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement. En outre la dette ne fait qu’augmenter et elle est actuellement particulièrement importante.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délais de paiement de Madame [L] [C] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET D’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 25 septembre 2024 et en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [L] [C] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [L] [C] ainsi que celle de tous les occupants de son chef.

Madame [L] [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 25 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V], Madame [L] [C] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 5 avril 2024 entre Monsieur [N] [O], Madame [E] [V] et Madame [L] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°C79) ainsi que le parking en sous-sol double (n°79) situés [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [L] [C] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] à titre provisionnel la somme de 5.303,94 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [C] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [E] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,