TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09483 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BYE

Minute : 25/60

Monsieur [R] [U] [H] [B]

Représentant : SPE BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocat au barreau de LYON :

C/

Monsieur [E] [N]

Madame [K] [X] épouse [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [U] [H] [B],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par SPE BRUMM ET ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [N],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [X] épouse [N], demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2],

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021, Monsieur [R] [B] a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] – [Localité 6], pour un loyer mensuel de 793,00 euros, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, Monsieur [R] [B] a fait signifier à Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2177,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er décembre 2023 Monsieur [R] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Monsieur [R] [B] a fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :

o 2526.32 euros au titre de la dette locative,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 mars 2024.

À l’audience du 18 novembre 2024, Monsieur [R] [B], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5055,58 euros arrêtée au 4 novembre 2024.

Monsieur [R] [B] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [R] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [B] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que Monsieur [R] [B] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 5055,58 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 17 décembre 2021 soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date et avant l’audience. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 janvier 2024, Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [R] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 décembre 2021 entre Monsieur [R] [B] d’une part, et Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] – [Localité 6], sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à compter du 25 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à payer à Monsieur [R] [B] la somme de de 5055,58 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à payer à Monsieur [R] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [K] [X] épouse [N] à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [R] [B] de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE