TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à Monsieur [H] [U] [K]

à M^e Marion BONNOT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03815 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T2D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [H] [U] [K]

né le 16 Octobre 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [L] [I]

née le 14 Septembre 2002 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 29 février 2024, la société civile immobilière [T] a consenti à M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 670 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution de M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I], via le dispositif de garantie Visale n°A10332898239 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] un commandement de payer la somme en principal de 4.440 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, la société Action Logement Service a assigné M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] ;En conséquence, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse, les condamner solidairement à payer la somme de 6.660 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 20 février 2025 sur la somme de 4.440 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;Les condamner solidairement à payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner solidairement à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 14.060 euros selon décompte au mois de février 2026 inclus.

M. [H] [U] [K], présent en personne à l’audience, indique avoir quitté les lieux depuis le mois de janvier 2025. Il reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement.

Mme [L] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de suspendre les effets de la clause résolutoire et de juger que les époux [Q] [K] sont solidaires de la dette locative en l’absence d’un jugement de divorce. Elle sollicite des délais de paiement et le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 pars mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n°A10332898239 signé entre la SCI [T] et la société Action Logement Services le 28 février 2024 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 14.060 euros au bailleur au titre des impayés de M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I].

La caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 mars 2026, et à la CCAPEX le 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de six semaines est également celui visé par le commandement de payer du 20 février 2025 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 20 février 2025. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 avril 2025, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Enfin, en vertu de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Il en résulte que cette co-titularité a pour conséquence une obligation solidaire des époux sur le paiement du loyer, car il s’agit là d’une dette ménagère, obligation qui subsiste tout au long du mariage et jusqu’au divorce qui ne sera opposable aux tiers que lors de sa transcription sur les registres de l’état civil.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats une quittance subrogative émise le 23 février 2026 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de février 2026 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 14.060 euros.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI [T], et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Les défendeurs ne contestent pas le principe ni le montant de l’arriéré locatif.

Il sera relevé que le bail conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les co-locataires relative au paiement du loyer, charges et taxes de toute nature. En outre, les loyers sont une dette ménagère à laquelle les deux époux non encore divorcés sont tenus solidairement et ce même s’ils résident séparément.

En conséquence, il ressort de l’historique de compte que M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] sont solidairement redevables de la somme de 6.660 euros, selon décompte arrêté au 3 avril 2025, échéance d’avril incluse.

Par ailleurs, Mme [L] [I] invoque la solidarité quant au paiement des indemnités d’occupation. Il s’agit donc de déterminer si l’indemnité d’occupation constitue une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil.

Si l’indemnité d’occupation constitue une dette extracontractuelle qui ne suit pas le régime juridique des loyers, il importe cependant de considérer que l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux constitue nécessairement une dette ménagère en ce qu’elle est relative au domicile conjugal et ce, à l’égard du bailleur jusqu’à la transcription du divorce sur les actes d’état civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou la transcription du divorce sur les actes d’état civil, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative. En cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 740 euros.

M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] seront donc solidairement condamnés à payer la somme totale de 14.060 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 4.440 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers. Conformément aux dispositions précitées, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent donc être suspendus. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

Par ailleurs, au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la situation financière des intéressés et des propositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2025.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la société Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare la société Action Logement Services recevable à agir ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 février 2024 portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2025 ;

Condamne solidairement M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] à payer à la société Action Logement Services la somme de 14.060 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 4.440 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Dit que M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] pourront se libérer de ladite somme par 24 mensualités successives de 585 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance payable le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne solidairement M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 740 euros à compter du 4 avril 2025 jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés ou la transcription du divorce sur les actes d’état civil ;

Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable et indexée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Rejette la demande de la société Action Logement Services formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [H] [U] [K] et Mme [L] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 20 février 2025;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE