TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04728

N° Portalis DBX4-W-B7I-TURO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. [Adresse 10]

C/

[V] [Y] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA HLM DES CHALETS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 10],

Prise en la personne de son président directeur général en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 8]

Représentée par Monsieur [P] [H], muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Y] épouse [K],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 décembre 2023, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [V] [Y] épouse [K] un appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 3], à [Adresse 13] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 404,36 euros et une provision sur charges mensuelle de 226,67 euros.

Le 16 juillet 2024, la S.A [Adresse 10] a fait signifier à Madame [V] [Y] épouse [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A HLM DES CHALETS a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la S.A [Adresse 10] a ensuite fait assigner Madame [V] [Y] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.106,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers jusqu’au jugement et avec intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la S.A HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [P] [H], valablement muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.892,93 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA [Adresse 10] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, en précisant que la locataire a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 17 octobre 2024, Madame [V] [Y] épouse [K] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, elle doit être considérée qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.598,78 euros a été signifié le 16 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [Y] épouse [K] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 800 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A [Adresse 10] produit un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Madame [V] [Y] épouse [K] reste devoir la somme de 2.892,93 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Madame [V] [Y] épouse [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.892,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 1.598,78 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu du règlement du loyer de janvier 2025 et des propositions de règlements formulées par la S.A HLM DES CHALETS, la locataire sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 50 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A [Adresse 10], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [V] [Y] épouse [K] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [Y] épouse [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. La S.A HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les mesures conservatoires, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été exposés.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A [Adresse 10], Madame [V] [Y] épouse [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2023 entre la S.A HLM DES CHALETS et Madame [V] [Y] épouse [K] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 3] à [Localité 14] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] épouse [K] à verser à la S.A [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 2.892,93 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 1.598,78 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [Y] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er jour de chaque mois et pour la première fois avant le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [Y] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [V] [Y] épouse [K] soit condamnée à verser à la S.A [Adresse 10] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] épouse [K] à verser à la S.A HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [Y] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,