TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01968 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BI

Minute : 25/00067

S.A.S. PSB IMMO 1

Représentant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0866

C/

Madame [L] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. PSB IMMO 1

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [D] [P], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 25 et 28 mars 2022, la société PSB IMMO 1 a consenti à Mme [L] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 650 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 € et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 26 janvier 2024, la société PSB IMMO 1 a fait délivrer à Mme [L] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 2023,07 € arrêtée à la date du 31 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 août 2024, la société PSB IMMO 1 a fait citer Mme [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut de paiement,

o d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de la condamner au paiement de la somme de 3 427,36 € au titre de la dette locative échéance du juin 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant des derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

o de la condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

o de faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

o d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la société PSB IMMO 1, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3 969,58€, échéance du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [L] [Y], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PSB IMMO 1 justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail des 25 et 28 mars 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2023,07 euros arrêtée au 31 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

A compter du 27 mars 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [L] [Y] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

La société PSB IMMO 1 ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [L] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 27 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société PSB IMMO 1 produit un décompte indiquant que Mme [L] [Y] reste devoir la somme de 3427,36€ arrêtée à la date 30 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de consommation d’électricité facturés à trois reprises pour un montant global de 1157,11 euros, ces facturations n’étant pas contractuellement prévues et n’étant justifiées par aucune pièce versée aux débats.

Mme [L] [Y] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 2270,25 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme 865,96 euros et à compter du 2 août 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société PSB IMMO 1, Mme [L] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La requérante ne justifiant pas en quoi il serait nécessaire que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti les 25 et 28 mars 2022 par la société PSB IMMO 1 à Mme [L] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société PSB IMMO 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Mme [L] [Y] à payer à la société PSB IMMO 1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [L] [Y] à verser à la société PSB IMMO 1 à titre provisionnel la somme de 2270,25 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme 865,96 euros et à compter du 2 août 2024 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Condamnons Mme [L] [Y] à verser à la société PSB IMMO 1 une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [L] [Y] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge