Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 décembre 2025, n° 25/02090

TJ Toulouse 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et défaut d'assurance
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [O] en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Monsieur [Z] [O] devait des sommes au titre des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Monsieur [Z] [O] devait verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné Monsieur [Z] [O] aux dépens en raison de sa position de partie perdante dans le litige.
Accepté
Démarches judiciaires
La cour a accordé une somme à la S.A. ALTEAL pour couvrir ses frais d'avocat, considérant les démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 déc. 2025, n° 25/02090
Numéro(s) :	25/02090
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	4 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noémie BACHETIsabelle DURAND
Cabinet(s) :	DIALEKTIK AVOCATS AARPI
Parties :	S.A. ALTEAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02090 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGSM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [I] [S], domicilié en cette qualité au dit siège

[Z] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à M^e DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [I] [S], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Z] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Noémie BACHET de l’AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un appartement à usage d’habitation (n°721) [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 360,50 euros.

La S.A ALTEAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 mars 2024.

Le 16 décembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour :

— entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Monsieur [Z] [O] pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— entendre condamner Monsieur [Z] [O] à régler par provision à la S.A ALTEAL la somme de 998,78 euros représentant les loyers et charges impayés au 27 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience

— l’entendre condamner à régler à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— l’entendre en outre condamner à régler à la S.A ALTEAL une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— l’entendre condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 16 décembre 2024

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025.

Après renvoi, à l’audience du 16 octobre 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.976,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Le conseil de Monsieur [Z] [O] indique qu’il n’a plus de nouvelles de son client, et par conséquent, ne formule aucune demande pour Monsieur [Z] [O].

Monsieur [Z] [O] quant à lui ne s’est pas présenté personnellement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, La S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 mars 2024.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2023 contient des clauses résolutoires reprenant les modalités de ces articles, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance (article 10.2) et de deux mois pour payer la dette après délivrance d’un commandement de payer (article 10.1 « Non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie » )

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai d’un mois pour jusitifer d’une assurance et de deux mois pour régler la somme de 878,18 euros a été signifié le

16 décembre 2024.

Monsieur [Z] [O] n’a pas justifié dans le délai d’un mois de l’assurance et n’a réglé dans le délai de deux mois que la somme de 120 euros.

A défaut de justification d’une assurance dans le délai d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 17 janvier 2025.

La résiliation est intervenue le 17 janvier 2025, et Monsieur [Z] [O] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Z] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 15 octobre 2025 démontrant que Monsieur [Z] [O] reste devoir la somme de 2.976,56 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Monsieur [Z] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.976,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [Z] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 17 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2023 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [Z] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (n°721) [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 17 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.976,56 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,