TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 24/03497 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HKM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [J] [O], née le 28 Juin 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de Thonon les Bains

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [B] [O] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 117 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 aout 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a fait assigner Madame [B] [O] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2096,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure, 265,67 au titre des charges de copropriété non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure,1400,48 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 11 octobre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 novembre 2024 à la demande du demandeur, puis à l’audience du 20 décembre 2024 pour réplique du défendeur, puis à l’audience du 24 janvier 2025 pour réplique du demandeur, puis à l’audience du 28 février 2025 à la demande de l’une des parties, puis à l’audience du 26 mars 2025, toujours à la demande de l’une des parties.

À l’audience du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

En défense, Madame [B] [O], représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 24 aout 2024 ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande de condamnation au titre des frais nécessaires ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER au paiement de la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER au paiement de la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé. Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. Elle vaut conclusions.

L’article 114 de ce même code dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, si l’assignation délivrée le 20 aout 2024 l’a été à une adresse qui n’était plus celle de Madame [B] [O] à cette date, aucun grief n’est valablement invoqué par elle, cette dernière étant représentée par un conseil dans le cadre de la présente instance et ayant donc pu faire valoir ses droits.

Par conséquent, l’exception de nullité invoquée sera rejetée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [B] [O] de payer la somme de 4379,46€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 juin 2024, hors provision non encore échues.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 506,2€ au titre de l’appel de fonds pour les deux premiers trimestre 2024 et de 25,14€ au titre du fonds de travaux pour ces mêmes deux premiers trimestres 2024.

La mise en demeure du 10 avril 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 mai 2023 et de celle du 3 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025 Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Il convient de relever que Madame [B] [O] a déjà était condamnée par une décision du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 5 juillet 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER notamment la somme de 1950,42€ au titre des charges échues au 1er avril outre les provisions non encore échues pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2023.

Les demandes ne seront donc prises en compte que dans la mesure où elles concernent des charges dues à compter du 1er octobre 2023.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER en pièce 6, il apparait que les sommes réclamées concernent bien une période à compter du 1er novembre 2023. Il apparait que Madame [B] [O] reste tenue de la somme de 2096,45€ au titre des charges et travaux échues.

Madame [B] [O] est donc redevable de la somme de 2096,45€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2096,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 avril 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’exercice 2024 s’établissent à 265,67 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2025.

En ce qui concerne les provisions pour l’exercice 2024, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels à ce titre et les règlements effectués.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 265,67 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 aout 2024, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1400,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, il convient de déduire les frais de suivi, de suivi contentieux, de transmission et de prise d’hypothèque qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Par ailleurs, le cout du commandement de payer correspond aux dépens.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de l’intégralité de leur demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

A l’aune de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ; pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En considération de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, et partant, de porter atteinte à un principe fondamental à toute société organisée et à une liberté individuelle, celle qui permet à chacun par une voie de droit de saisir le juge qui sera tenu de dire si la prétention est ou non fondée.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a engagé une procédure de saisie immobilière, il n’est justifié d’aucune décision définitive qui aurait été rendue dans ce cadre.

Il apparait par ailleurs que les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER dans le cadre de la présente procédure étaient en partie bien fondées.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [O] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [B] [O] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 2096,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 265,67 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 aout 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [B] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [B] [O] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 117 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 aout 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a fait assigner Madame [B] [O] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2096,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure, 265,67 au titre des charges de copropriété non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure,1400,48 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la première mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 11 octobre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 novembre 2024 à la demande du demandeur, puis à l’audience du 20 décembre 2024 pour réplique du défendeur, puis à l’audience du 24 janvier 2025 pour réplique du demandeur, puis à l’audience du 28 février 2025 à la demande de l’une des parties, puis à l’audience du 26 mars 2025, toujours à la demande de l’une des parties.

À l’audience du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

En défense, Madame [B] [O], représentée, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 24 aout 2024 ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande de condamnation au titre des frais nécessaires ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER au paiement de la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER au paiement de la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé. Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. Elle vaut conclusions.

L’article 114 de ce même code dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, si l’assignation délivrée le 20 aout 2024 l’a été à une adresse qui n’était plus celle de Madame [B] [O] à cette date, aucun grief n’est valablement invoqué par elle, cette dernière étant représentée par un conseil dans le cadre de la présente instance et ayant donc pu faire valoir ses droits.

Par conséquent, l’exception de nullité invoquée sera rejetée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [B] [O] de payer la somme de 4379,46€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 5 juin 2024, hors provision non encore échues.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 506,2€ au titre de l’appel de fonds pour les deux premiers trimestre 2024 et de 25,14€ au titre du fonds de travaux pour ces mêmes deux premiers trimestres 2024.

La mise en demeure du 10 avril 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 mai 2023 et de celle du 3 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025 Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Il convient de relever que Madame [B] [O] a déjà était condamnée par une décision du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 5 juillet 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER notamment la somme de 1950,42€ au titre des charges échues au 1er avril outre les provisions non encore échues pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2023.

Les demandes ne seront donc prises en compte que dans la mesure où elles concernent des charges dues à compter du 1er octobre 2023.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER en pièce 6, il apparait que les sommes réclamées concernent bien une période à compter du 1er novembre 2023. Il apparait que Madame [B] [O] reste tenue de la somme de 2096,45€ au titre des charges et travaux échues.

Madame [B] [O] est donc redevable de la somme de 2096,45€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2096,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 avril 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’exercice 2024 s’établissent à 265,67 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2025.

En ce qui concerne les provisions pour l’exercice 2024, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels à ce titre et les règlements effectués.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 265,67 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 aout 2024, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1400,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, il convient de déduire les frais de suivi, de suivi contentieux, de transmission et de prise d’hypothèque qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Par ailleurs, le cout du commandement de payer correspond aux dépens.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de l’intégralité de leur demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

A l’aune de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ; pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En considération de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’abus de droit doit être un correctif exceptionnel du droit d’agir en justice, et partant, de porter atteinte à un principe fondamental à toute société organisée et à une liberté individuelle, celle qui permet à chacun par une voie de droit de saisir le juge qui sera tenu de dire si la prétention est ou non fondée.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER a engagé une procédure de saisie immobilière, il n’est justifié d’aucune décision définitive qui aurait été rendue dans ce cadre.

Il apparait par ailleurs que les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER dans le cadre de la présente procédure étaient en partie bien fondées.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [O] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [B] [O] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 2096,45 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 265,67 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 aout 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [B] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE