TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01086 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYYJ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [M] [D] [R]

née le 30 Janvier 1959 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

— représentée par M^e Marie-Jeanne CHORON, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [P] épouse [Y]

née le 28 Juillet 1949 à [Localité 6] (NORD), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [Y]

né le 29 Septembre 1948 à [Localité 8] (PAS-DE-CALAIS), demeurant [Adresse 3]

— représentés par Maître Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[I] [C] : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2013, Mme [M] [D] [R] a donné à bail à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 800 euros outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

M. et Mme [Y] ont résilié le bail de sorte qu’un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 24 avril 2023.

Par courrier recommandée du 21 juin 2023, Mme [M] [D] [R] a réclamé aux défendeurs le paiement des sommes correspondant notamment aux frais de réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Mme [M] [D] [R] a assigné M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Malo aux fins de paiement des dégradations locatives.

Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Malo s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été fixée à l’audience du 09 juillet 2024 puis a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 08 avril 2025.

A cette audience, Mme [M] [D] [R], régulièrement représentée par son conseil, reprend le bénéfice de ses conclusions du 4 décembre 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5 778,98 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2023, dont à déduire le dépôt de garantie,

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui verser un montant de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, Mme [M] [D] [R] invoque les obligations d’entretien des espaces extérieurs des locataires au regard des termes du contrat de bail signé le 4 juin 2023. Elle fonde sa demande notamment sur le constat d’état des lieux de sortie, ainsi que les différentes factures produites comprenant la remise en état des espaces extérieurs, l’enlèvement des déchets et détritus, l’entretien de la cheminée, les réparations intérieures, l’achat de matériel ainsi que l’entretien du puit perdu. Elle ajoute que M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] doivent également être tenus de payer la taxe d’ordures ménagères sur la période d’occupation ainsi que la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie.

Lors de cette même audience, Mme [B] [Y] et M. [U] [Y], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent le bénéfice de leurs conclusions du 5 juillet 2024 par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner la demanderesse à leur verser la somme de 338,24 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (800 euros – 350 euros – 111.76 euros) outre la somme de 800 euros au titre des intérêts de retard,

— Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

— Condamner la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, sur le fondement des articles 1353, 1719, 1755 du code civil et des articles 3-2, 6c, 7d et 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils considèrent que la bailleresse n’apporte pas la preuve des dégradations des espaces extérieurs et ne justifie pas du montant de 3 504 euros concernant la remise en état du jardin. Ils soulignent que le logement a été occupé depuis plus de 10 ans et que l’application du coefficient de vétusté s’avère justifié concernant la réfection des murs. Ils estiment, au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de sortie, que la demanderesse ne justifie pas des factures fournies au titre des diverses réparations. Ils reconnaissent devoir les montants réclamés au titre de la taxe d’ordures ménagères et celle relative à l’enlèvement des encombrants, mais contestent devoir la somme mise en compte s’agissant de l’établissement de l’état des lieux de sortie, invoquant qu’il aurait pu être réalisé de manière amiable.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il résulte des dispositions de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les demandes principales

Sur les travaux de remise en état

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

«  c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lequel a, en l’espèce, été établit le 24 avril 2023, soit concomitamment au jour de la libération des lieux telle qu’annoncée par les défendeurs dans leur courrier du 21 mars 2023

Aussi, en l’espèce :

— S’agissant de l’enlèvement des encombrants, mobiliers et déchets verts

L’état des lieux de sortie relève que du mobilier est présent sur place, ainsi qu’un tas de bois et palettes et, enfin, un tas de déchets en extérieur.

La demanderesse verse au débat une facture établie par la société KABLI en date du 1er juin 2023.

Les défendeurs, ayant eux-mêmes indiqué qu’ils libèreraient les lieux au plus tard le 24 avril 2023, ne peuvent arguer n’avoir pas eu assez de temps pour tout débarrasser.

Cela étant, Mme [M] [D] [R] fait valoir qu’elle a elle-même placé les déchets dans des sacs afin que la société KABLI puisse procéder à leur enlèvement.

L’analyse de la facture KABLI produite vise toutefois « débarras encombrants », « débarras mobiliers » et « débarras déchet vert ».

La demanderesse n’apporte pas la preuve de ce que cette intervention n’implique pas la mise à disposition de sacs de végétaux.

Ainsi, seule la facture relative à l’enlèvement sera mise à la charge des défendeurs.

Par conséquent, M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] seront condamnés à payer 350 euros au titre de l’enlèvement des encombrants.

— S’agissant de la taxe d’ordures ménagères

La demanderesse verse au débat la taxe foncière de l’année 2023.

M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] reconnaissent devoir cette somme.

Ainsi, en l’absence de contestation, il y’a lieu de les condamner au paiement de la somme de 111,76 euros.

— Sur la remise en état du jardin

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire signé à l’entrée dans les lieux le 09 septembre 2013 indique que le jardin est arboré, composé d’une piscine enterrée, d’une pelouse ainsi que d’une terrasse composée de dalles.

Aucune mention n’est faite s’agissant de la nature du gazon, naturel ou synthétique.

L’état des lieux de sortie dressé par acte de commissaire de justice le 24 avril 2023 relève quant à lui que le jardin est arboré et les arbustes taillés, avec des thuyas brunis et la présence d’un gazon synthétique sur 15m2 environ.

Il n’apparaît pas, à la lecture du constat de sortie, que le jardin nécessite un engazonnement. De plus, bien qu’un brunissement de la haie soit constaté, aucune preuve n’est apportée quant à la nécessité de son arrachage.

Bien que Mme [M] [D] [R] apporte aux débats plusieurs photographies établies par elle-même, ces photographies ne sont ni horodatées, ni établies contradictoirement, ne permettant pas de corroborer des dégradations alléguées.

En conséquence, la demande de Mme [M] [D] [R] est rejetée.

— Sur les travaux relatifs à la cheminée

Aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987 le locataire est tenu de procéder annuellement au ramonage de la cheminée.

En l’espèce, Madame [M] [D] [R] fait valoir sur ce point que les entretiens correspondant au ramonage de la cheminée n’ont pas été réalisés par les locataires l’année précédente, et que l’utilisation d’un combustible inadapté a engendré des dysfonctionnements, nécessitant une vérification du conduit et un remplacement de la grille de ventilation.

Elle verse au débat un courrier et deux factures de l’entreprise de ramonage MULLER FEDERELEN.

On constate cependant dans l’état des lieux de sortie que le commissaire de justice mentionne au sujet de la cheminée « cheminée avec accessoires, foyer fermé, ramonée le 17.10.22 par la société DREYER ». Une photographie de l’intervention est également jointe à l’acte.

On note ainsi que les locataires ont bien procédé au ramonage de la cheminée en 2022, contrairement à ce que soutient la demanderesse.

Par ailleurs, aucune preuve n’est apportée quant à l’utilisation de combustibles inappropriés et de dégradations liées à cette utilisation, ni même à l’apparition d’un incendie.

Il convient également de noter que la cheminée présentait un état moyen lors de l’entrée dans les lieux, de sorte à ce que la bailleresse ne peut faire peser sur les locataires les frais concernant la vérification vidéo ou celles liées au remplacement de la grille de ventilation.

Ainsi, les réparations relatives à la cheminée et le remplacement de la grille de ventilation ne sont pas justifiées et ne peuvent être mises à la charge de M. [U] [Y] et Mme [B] [Y].

Dans la mesure où, d’une part, le ramonage doit être effectué avant la période de chauffe et, d’autre part, que les locataires ont quitté le bien au printemps, le ramonage de 2023 ne doit pas leur être imputé.

En conséquence, la demande de Mme [M] [D] [R] est rejetée.

— S’agissant des achats de petits matériels et de remise en état de la peinture

L’analyse de l’état des lieux d’entrée permet d’établir que la peinture des murs et plafonds au moment de l’entrée dans les lieux est classé en « A » ou « B », signifiant avoir été remis en très bon état et bon état.

La lecture de l’état des lieux de sortie révèle que la peinture des murs de l’entrée et du séjour est classée en mauvais état.

Les autres pièces, telles que la cuisine, le pallier ou les chambres n°2 et n°3 ne présentent, quant à elle, qu’une vétusté considérée comme normale.

De manière générale, il est relevé des tâches ainsi que des marques de noirceurs, et un papier peint détérioré par endroits.

On note dans l’ensemble que l’état d’entretien de l’entrée et du couloir est classé comme étant médiocre.

S’agissant du séjour, la cuisine, la chambre du rez-de-chaussée, les WC ainsi que la cage d’escalier il est noté un état d’usage moyen, et, pour les autres chambres de l’étage et la salle de bain, un état d’usage et d’entretien qualifié de bon.

Madame [M] [D] [R] verse au débats plusieurs factures d’achats de matériaux effectués auprès de l’enseigne « CASTORAMA » comprenant des matériaux relatifs à des travaux de peinture et de réparations, de remplacement des cylindres de portes ainsi que des sacs pour le transport des déchets.

La demanderesse produit également une facture établie par la société « PTM Sécurité » portant sur le remplacement du cylindre de la porte du garage.

Mme [M] [D] [R] fait valoir que ces matériaux ont été utilisés notamment pour procéder à l’évacuation des déchets du jardin, pour la réparation de la porte du garage et des portillons dont le dysfonctionnement n’a été révélé qu’à l’usage, ainsi que pour des travaux de peinture et de réfection des murs de différentes pièces rendus nécessaires au regard de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute que les matériaux ont servi à la réalisation de menues réparations, en réponse aux dégradations constatées.

Il convient de rappeler que les locataires sont tenus de maintenir les murs et plafonds en état de propreté et de faire les raccords de peintures et de tapisseries, sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal des lieux.

Il y’a lieu de relever que M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] ont occupé le logement pendant près de 10 années de sorte qu’il convient de tenir compte de la vétusté.

Par ailleurs, et de manière générale, les factures produites, sous forme de tickets de caisses ne permettent pas de localiser précisément les travaux effectués ni d’en cantonner le coût aux seules dégradations éventuellement imputables au locataire.

La bailleresse n’apporte donc pas la preuve des réparations effectuées, ni de l’imputabilité des dégradations aux locataires.

Par conséquent, la demande pour ce poste de réparation est rejeté.

— S’agissant des cylindres de portes

Mme [M] [D] [R] verse au débat une facture portant sur le remplacement du cylindre de la porte du garage à hauteur de 105,93 euros, ainsi qu’une facture relative à l’achat de 6 cylindres de portes pour un montant de 179,40 euros.

La demanderesse soutient que les dysfonctionnements sont apparus à l’usage, y compris pour les serrures des trois portillons.

Il s’avère que le constat d’état des lieux de sortie indique n’avoir rien à signaler s’agissant des portails extérieurs et du portillon.

S’agissant de la porte du garage, cette dernière apparait comme étant manuelle et en état de fonctionnement.

Ainsi, Mme [M] [D] [R] n’apporte pas la preuve des dysfonctionnements allégués et de l’imputabilité aux locataires sortants, lesdits dysfonctionnements n’étant pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

Ainsi, la demande est rejetée.

— S’agissant des travaux de pompage et de vidange

La bailleresse sollicite la somme de 219 euros au titre des travaux de pompage et de vidange de puits perdu en renvoyant à l’annexe 22 pour la facture.

Il s’avère que cette annexe n’apparait pas dans le bordereau et n’est jointe aux pièces versées aux débats.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

********

En conséquence, il y’a lieu de condamner M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] à payer à Mme [M] [D] [R] la somme de 111,76 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères et de 350 euros au titre de la prestation d’enlèvement des encombrants.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. "

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, Mme [M] [D] [R] verse au débat une convocation adressée à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] afin d’établir l’état des lieux de sortie par le concours du commissaire de justice.

Elle ne justifie toutefois pas avoir convié les locataires aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire en dehors de la présence d’un commissaire de justice.

En conséquence il y’a lieu de rejeter la demande de remboursement de la bailleresse de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

Conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le dépôt de garantie est de 800 euros.

Il convient de déduire de ce montant le coût des réparations mis à la charge des locataires.

Aussi, Mme [M] [D] [R] sera condamnée à verser la somme de 338,24 euros à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] au titre du solde locatif final.

En revanche, les défendeurs ne justifient pas avoir mis en demeure la demanderesse aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [D] [R], laquelle succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire droit à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [M] [D] [R] à payer à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] la somme de 338,24 euros (trois cent trente-huit euros et vingt-quatre centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des réparations locatives mises à leur charge, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

DEBOUTE M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] de leur demande de majoration du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [M] [D] [R] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [D] [R] aux entiers dépens ;

DEBOUTE M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [M] [D] [R] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,