TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03607

N° Portalis DBX4-W-B7I-TK6W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. ALTEAL ,prise en la personne de son Directeur Général, M. [J] [Z]

C/

[K] [A]

[T] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [U]

Me [N]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,prise en la personne de son Directeur Général, M. [J] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [A],

demeurant [Adresse 6]

Ayant comme conseil Maître Juliette BELLET, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [T] [A],

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mars 2018 prenant effet au 29 mars 2018, la SA ALTEAL anciennement dénommée la SA COLOMIERS HABITAT, a donné à bail à Monsieur [K] [A] et Madame [T] [A] née [R] un appartement à usage d’habitation (n°305), un garage (n°103) ainsi qu’un parking (n°2) situés [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 640,38 euros, 40 euros de loyer pour le garage, 9,31 euros de loyer pour le parking et une provision sur charges mensuelle d’un montant non déterminé.

Le 14 juin 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [K] [A] et Madame [T] [A] née [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2024, Madame [T] [A] a régulièrement donné congé du bail avec effet 23 août 2024. Monsieur [K] [A] est resté seul titulaire du bail.

Par courrier du 16 septembre 2024, Monsieur [K] [A] a régulièrement donné congé du bail avec effet au même jour.

Par acte de Commissaire de justice en date du 28 août 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [K] [A] et Madame [T] [A] née [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai des locataires, au besoin avec l’assistance de la force publique, dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.583,22 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (dernière mensualité de juillet 2024 comprise), somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 851,79 euros, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 août 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [X] [E], se réfère à ses dernières conclusions par lesquelles elle se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, compte-tenu du départ des locataires le 23 juillet 2024 pour Madame [A] et le 17 septembre 2024 pour Monsieur [A] à la suite d’une mutation interne. Elle maintient les autres demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.480,19 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’au 17 septembre 2024 le comprise.

Madame [T] [A] née [R], représentée par Maître [H] [N], sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injuste ou en tous les cas mal fondées,

à titre principal :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— débouter la SA ALTEAL de l’ensemble de ses fins et prétentions,

à titre subsidiaire :

— constater le manquement de la SA ALTEAL à son obligation de procéder aux réparations nécessaires du logement donné à bail,

— accorder à Madame [A], une réduction du montant mensuel du loyer d’un montant de 96 euros depuis le 13 mars 2023 jusqu’au 23 juillet 2024, soit un montant total de 1.632 euros,

— accorder à Madame [A] un délai de deux ans pour régler la dette locative restant due,

— déclarer l’état des lieux de sortie établi le 17 septembre 2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [A] inopposable à Madame [A],

— juger en conséquence que Madame [A] ne sera pas redevable de la somme de 1.193,16 euros réclamée au titre des réparations locatives,

— juger ne pas avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [K] [A], représenté par Maître [B] [U], ne comparaît pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

Il y a lieu de constater le désistement de la SA ALTEAL de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion de l’occupant, compte-tenu du départ des locataires.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à fournir un logement décent et à procéder à l’entretien de celui-ci en faisant notamment les réparations, autres que locatives, nécessaires.

En l’espèce, Monsieur [K] [A] et Madame [T] [A] née [R] invoquent l’insalubrité et l’indécence du logement loué, les ayant conduits à suspendre le versement du loyer. Ils n’ont effectivement pas fait les démarches légales nécessaires pour être autorisés à suspendre le paiement des loyers. Néanmoins, ils démontrent que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà une « trace dégât des eaux angle gauche sous rangement » dans la chambre et que l’état des lieux de sortie note « de multiples tâches sous les rangements », avec une tapisserie « très dégradée, maculée de tâches de moisissures, déchirée » et au plafond « des auréoles témoignant d’infiltrations » dans la chambre. Ils démontrent également qu’ils ont alerté le mandataire de l’agence immobilière concernant les problèmes d’humidité du logement dès août 2022, celui-ci leur répondant d’abord que la réparation du mur leur incombait en leur demandant de faire fonctionner leur assurance locataire « même si la fuite était présente antérieurement à votre arrivée » (mail d’août 2022), puis « cette fuite date peut être d’il y a un an. Mais je n’y peux rien si aucun assureur ne veut prendre en charge cette réparation », « pour ce qui est des travaux, la propriétaire comme je vous l’ai déjà expliqué n’a pas la possibilité de les faire. Les procédures d’indemnisation bloquent et nous ne connaissons pas les raisons. Pour ce qui est de la salubrité ou de l’insalubrité de l’appartement. Lors de votre entrée l’appartement était en train bon état. […] ce n’est pas à moi de gérer des propriétaires qui ne remplissent pas leurs obligations […] la propriétaire a fait une lettre recommandée au syndic pour essayer de régler le problème » (mails de juin 2023). Enfin, ils justifient qu’ils ont avertis le bailleur que leur refus de payer les loyers venaient de l’absence de réalisation des travaux de réparation, notamment dans un mail du 14 juin 2023, antérieur au commandement de payer.

L’appréciation de l’ampleur du désordre dans la chambre et de ses causes, de ses conséquences, notamment en termes de salubrité du logement, et de la légitimité de l’exception d’inexécution soulevée en défense excède les pouvoirs du juge des référés.

L’exception d’inexécution présenté par Monsieur [K] [A] et Madame [T] [A] née [R] s’analyse ainsi en une contestation sérieuse de l’obligation pesant sur eux, qui fait obstacle à l’octroi d’une provision.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SA ALTEAL supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le désistement de la SA ALTEAL de ses demandes de résiliation et d’expulsion ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant à l’obligation de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur cette question ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir sur ce point ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA ALTEAL aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,