TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03850 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM3Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[H] [N]

[C] [N]

C/

[T] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [H] [N], demeurant [Adresse 4]

Mme [C] [N], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [Z], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 juin 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] ont donné à bail à Madame [T] [Z] des locaux à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 22 juillet 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] ont fait signifier à Madame [T] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] ont ensuite fait assigner Madame [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.327,47 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 23 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.816,69 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Ils indiquent que le loyer de novembre 2024 est payé, mais pas celui de décembre.

Madame [T] [Z] comparaît en personne, dit avoir fait en début de semaine des versements de 500€, deux fois 300€, avoir réglé le loyer courant de 685€ de décembre et que le solde restant serait de 1031€. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir eu un problème familial et avoir donné de l’argent à sa famille. Elle précise travailler comme hôtesse à la clinique de l'[8] avec un salaire mensuel de 1500€ et ne pas avoir d’enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré une note concernant les derniers versements.

Par note en délibéré du 22 janvier 2025 dûment autorisé, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé confirmant le virement de 685€ et 300€ le 07 janvier 2025, le virement de 500€ le 08 janvier 2025 et le virement de 300€ le 09 janvier 2025, ce qui ramène la dette locative à la somme de 896,47 euros, déduction faite des frais de poursuite (135,22€).

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 juin 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.802 euros a été signifié le 22 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [Z] n’a pas réglé la somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] produisent un décompte du

22 janvier 2025 démontrant que Madame [T] [Z] reste devoir la somme de 896,47 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (135,22€).

Madame [T] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 896,47 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [T] [Z], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de

8 mensualités de 100 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T] [Z], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [T] [Z] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] seront déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N], Madame [T] [Z] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juin 2024 entre Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] d’une part et Madame [T] [Z] d’autre part concernant les locaux à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [Z] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] à titre provisionnel la somme de 896,47 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [T] [Z] soit condamnée à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [Z] à verser à Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [N] et Madame [C] [N] de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prise sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS Madame [T] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,