TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01057 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6YM

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Septembre 2025

S.A. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[S] [L] [T] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à SELARL REDON REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [L] [T] [F], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA HLM DES CHALETS a donné à bail par contrat du 29 septembre 2023 à Monsieur [S] [L] [T] [F] un appartement à usage d’habitation (n°A010) situé [Adresse 8]), moyennant un loyer mensuel de 284,79€ outre 72,06€ de provision sur charges

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [S] [L] [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 février 2024 pour un montant en principal de 670,74€, lequel est resté infructueux.

C’est dans ces conditions que la SA HLM DES CHALETS a fait assigner par acte du 19 février 2025 Monsieur [S] [L] [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter :

A titre principal de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ,

En conséquence, elle a sollicité de :

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [F] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [L] [T] [F] au paiement de la somme de 1.494,61 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 janvier 2024, quittancement de janvier 2025 inclus,

— juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de février 2025 à mai 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (381,51 euros) jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 novembre 2024.

A titre subsidiaire, elle a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [S] [L] [T] [F] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence, elle a demandé de :

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [F] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [L] [T] [F] au paiement des loyers et charges impayés au 27 janvier 2025 soit la somme de 1.494,61 €, quittancement du mois de janvier 2025 inclus ;

— le condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 381,51 € ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 novembre 2024.

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal ne devait pas prononcer la résiliation du bail à compter de l’assignation, elle a sollicité de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [L] [T] [F] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé.

En conséquence, elle a demandé de :

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [F] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [L] [T] [F] au paiement des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 soit la somme de 1.494,61€, quittancement du mois de janvier 2025 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les règlements effectués par l’occupant ;

— le condamner au paiement des loyers et charges à échoir en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant soit 381,51 € à compter de l’audience jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours, jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 381,51 euros ;

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 novembre 2024.

Dans tous les cas, elle a sollicité de :

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA [Adresse 6], représentée par son conseil, a maintenu toutes les demandes reprises dans son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.492,81€ suivant décompte en date du 17 juin 2025 (mensualité de mai 2025 incluse).

Monsieur [S] [L] [T] [F], assigné par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 délivré à sa personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 20 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer du 2 février 2024 dénoncé à la CCAPEX le 5 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [S] [L] [T] [F] 2 février 2024 pour un montant en principal de 670,74 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 mars 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [L] [T] [F] sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de ce dernier n’étant pas démontrée et par définition en qualité de locataire il n’a pu pénétrer dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA [Adresse 6] produit un décompte en date du 17 juin 2025, décompte arrêté au 5 juin 2025, faisant apparaître une dette de 1.492,81€.

Monsieur [S] [L] [T] [F], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.492,81€ avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 novembre 2024, comme demandé par la société bailleresse, sur la somme de 951,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [S] [L] [T] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

L’indemnité d’occupation sera donc due pour le futur à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [L] [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la SA [Adresse 6] a dû engager afin de faire valoir ses droits, Monsieur [S] [L] [T] [F] sera condamné à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 septembre 2023 conclu entre la SA HLM DES CHALETS d’une part et Monsieur [S] [L] [T] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A010) situé [Adresse 7] ([Adresse 4]), sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [L] [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [L] [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] [T] [F] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1492,81€, selon décompte en date du 17 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 novembre 2024 sur la somme de 951,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] [T] [F] à payer à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 mars 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] [T] [F] à verser la SA HLM DES CHALETS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [L] [T] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente