TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 23/03446

N° Portalis DBX4-W-B7H-SI5U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

La S.C.I. PEGASE

C/

[W] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [N]

M^e FREXINOS-FERREOL

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. PEGASE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [X],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

(bénéficieaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12] en date du 20 février 2025)

Comparant en personne

Assisté de Maître Laure FREXINOS-FERREOL, avocate au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [D] [F]

Mandataire judiciaire à la protection des majeurs désigné

Non comparant ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 mai 2018, la SCI PEGASE, par l’intermédiaire de son mandataire FONCIA TOULOUSE, a donné à bail à Monsieur [W] [X] un appartement à usage d’habitation n°207 (lot 114) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 401 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 13 juin 2023, la SCI PEGASE a fait signifier à Monsieur [W] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SCI PEGASE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 01 septembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 07 septembre 2023, la SCI PEGASE a ensuite fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 août 2023, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.458,58 euros, mensualité d’août 2023 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni aux débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que prévue au contrat, du 14 août 2023 jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 septembre 2023.

Le dossier a été appelé et plaidé à l’audience du 15 décembre 2023. La SCI PEGASE, représentée par Maître [O] [N], a déposé son dossier, se référant à son assignation, et Monsieur [W] [X] n’a pas comparu.

Par mention au dossier, le juge des contentieux a réouvert les débats, a convoqué les parties à l’audience du 22 mars 2024 et demandé les observations des parties sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail, compte-tenu de la date de saisine de la CCAPEX.

Appelé le 22 mars 2024, le dossier a fait l’objet de 5 renvois, compte-tenu de la situation de Monsieur [W] [X], celui-ci s’étant présenté pour s’expliquer et ayant ensuite demandé l’ouverture d’une mesure de protection des majeurs et déposé un dossier de surendettement.

Par décision du juge des tutelles du 11 juillet 2024, Monsieur [W] [X] a été placé sous mesure de sauvegarde de justice, avec désignation d’un mandataire spécial, en la personne de Monsieur [F] [D], mandataire judiciaire à la protection des majeurs.

Par décision du 29 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré le dossier de surendettement de Monsieur [W] [X] recevable.

Par décision du 21 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a imposé des mesures à Monsieur [W] [X] et ses créanciers. Selon courrier adressé au mandataire du bailleur, cette décision du 21 novembre 2024 a été confirmée, en l’absence de recours des créanciers, et les mesures imposées sont entrées en application à compter du 09 janvier 2025.

A l’audience du 17 janvier 2025, le dossier a été plaidé.

La SCI PEGASE, représentée par Maître [O] [N], a déposé son dossier.

Elle a ainsi maintenu les demandes de son assignation, fondée sur les impayés de loyers, la non-régularisation du commandement de payer dans les délais et la poursuite d’impayés après le commandement de payer. Elle n’a formulé aucune observation écrite ou orale sur la recevabilité de sa demande en résiliation et sur les écritures adverses.

Monsieur [W] [X], assisté par Maître Laure FREXINOS-PERREOL, dépose également son dossier à l’audience.

Il demande que l’assignation soit déclarée irrecevable, faute de notification à la CCAPEX du commandement de payer dans les délais. Subsidiairement, il déclare avoir repris le paiement de ses loyers courants depuis février 2024 et demande qui lui soit accordé des délais de paiement en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 06 juillet 1989, conforme à ceux décidés par la commission de surendettement, ou en application de l’article VI 3°, en cas de contestation des créanciers. Il demande également la suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 VII de la même loi.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONSTAT DE LA RESILIATION DU BAIL

L’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SCI PEGASE est une personne morale, qui ne justifie pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Par ailleurs, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 septembre 2023, puis l’assignation le 07 septembre 2023, de sorte que le délai de deux mois n’a pas été respecté.

L’action en constat de la résiliation du bail est donc irrecevable. Les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, qui en dépendent entièrement, sont également irrecevables.

En revanche, l’action en paiement des loyers impayés n’est pas irrecevable sur le fondement de l’article 24 II, de sorte qu’il convient de statuer sur cette demande et sur les demandes de délais de paiement de Monsieur [W] [X].

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI PEGASE produit un décompte du 17 janvier 2025 indiquant que Monsieur [W] [X] reste devoir la somme de 4.781,11 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite de 279,79 euros, compris dans les dépens, et les sommes facturées au titre de l'« assurance privilège », soit 283,08 euros, dont le caractère dû n’est pas démontré par la production du contrat d’assurance et dont le créancier n’est pas nécessairement la SCI PEGASE.

Monsieur [W] [X] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.218,24 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 VI la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […]

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit Code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même Code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même Code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même Code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même Code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même Code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;»

L’alinéa VII du même article ajoute « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [W] [X] s’est vu imposer, par décision du 21 novembre 2024, des mesures par la commission de surendettement des particuliers, à compter du 09 janvier 2025. Ces mesures prévoient qu’il doit rembourser la somme de 182,37 euros sur 25 mois à FONCIA LOFT ONE, son restant dû initial étant fixé à la somme de 4.559,16 euros, la première mensualité devant intervenir le 09 janvier 2025 et au plus tard le dernier jour du mois suivant le 09 janvier 2025.

Toutefois, le juge ne peut que constater que Monsieur [W] [X] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et de ses charges au jour de l’audience. En effet, ses versements sont de 461 euros mensuellement, alors que son loyer actualisé est de 452,17 euros et sa provision sur charges est de 52 euros, soit un total mensuel de 504,17 euros à régler mensuellement.

Dans cette mesure, le juge ne peut pas accorder des délais de paiement conformes à la décision de surendettement dans la présente décision et ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire, sur lesquels il n’a par ailleurs pas statué compte-tenu de l’irrecevabilité.

Il est rappelé que nonobstant la présente décision, les mesures imposées par la commission de surendettement s’appliquent et empêchent toute exécution forcée du créancier, pour la somme visée dans le plan, tant que les modalités de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne sont respectées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI PEGASE, partie partiellement perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de ne pas accorder à la SCI PEGASE de somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [X] à verser à la SCI PEGASE à titre provisionnel la somme de 4.218,24 euros (décompte arrêté au 17 janvier 2025, comprenant les loyers et charges échus et impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [X] de sa demande de délais de paiement, compte-tenu de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges ;

RAPPELONS que les mesures imposées par la décision de la commission de surendettement des particuliers du 21 novembre 2024 s’appliquent néanmoins au créancier et au débiteur, sur partie de la dette provisionnelle à laquelle Monsieur [W] [X] a été condamné ;

DEBOUTONS la SCI PEGASE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI PEGASE aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,