TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 25/00049 – N° Portalis DB3R-W-B7J-22T5

Minute N° :

Date : 17 Février 2026

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 1]

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

S.A.R.L. BEUVELET GESTION INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Elisa GUEILHERS, de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

En présence de Monsieur [L] [G] et Madame Nathalie TROÏLO, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 30 juin 2025, la commune de Bourg-la-Reine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix dû par la société Beuvelet Gestion Investissement (BGI) à la commune de Bourg-la-Reine au titre de rétrocession de l’immeuble sis [Adresse 4] à Bourg-la-Reine, sur la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une superficie totale de 869 m² à la somme totale de 1030000 euros .

Par ordonnance du 23 septembre 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 13 novembre 2025 et le 1er décembre 2025.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 13 novembre 2025.

Par mémoire en réponse récapitulatif visé par le greffe le 12 janvier 2026, la société BGI demande de de fixer le prix à hauteur de 810 000 euros.

Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 19 janvier 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 1 010 000.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Conformément à l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. L’utilisation ou l’aliénation d’un bien au profit d’une personne privée autre que le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou qu’une société d’habitations à loyer modéré doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d’une décision motivée du délégataire du droit de préemption.

Les cinq premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables à l’occasion de l’aliénation d’un bien en application du premier alinéa du présent article.

Si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants causeuniversels ou à titre universel et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

Tout changement d’affectation du bien acquis par l’exercice du droit de préemption, dans la limite des objets prévus à l’article L. 210-1, doit faire l’objet d’une décision de l’organe délibérant de la collectivité.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément aux règles mentionnées par l’article L. 213-4.

A défaut d’acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l’acquisition.

Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions visées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit également proposer l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien.

Le titulaire du droit de préemption n’est tenu de respecter cette procédure que lorsque le nom de l’acquéreur était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L. 213-2.

Les articles L.219-7 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal de Conseil du Territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le 30 avril 2025, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 30 avril 2025.

A cette date, le bien était situé en zone U1a de la commune de [Localité 1].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

En l’espèce, l’opération en cause ne faisant pas l’objet d’une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, la consistance du bien sera par conséquent appréciée à la date de la décision de première instance.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface habitable du bien à hauteur de 135m², correspondant à la surface figurant diagnostic réalisé en décembre 2020 par l’ancien propriétaire qu’il y a lieu de retenir.

Sur l’occupation du bien

Le bien rétrocédé est actuellement occupé en vertu d’une convention d’occupation précaire temporaire du 7 août 2024 pour une durée d’un an renouvelable annuellement par tacite reconduction sans que la date de la dernière convention tacitement reconduite ne puisse excéder le 31 décembre 2026. Par ailleurs, chacune des parties peut résilier unilatéralement la convention à tout moment pour un motif légitime sans donner lieu au versement d’indemnités par le propriétaire.

Néanmoins, les parties s’accordent à estimer le bien comme libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien est excentré, dans un quartier pavillonnaire, à l’est de la ville (mitoyenneté avec [Localité 4]). Le centre-ville et la gare [L] se trouvent à environ 700 m. Se situant dans une rue latérale, perpendiculaire à un axe passant à double sens de circulation.

II/ Extérieur

L’accès au bien se fait par la voie publique, le terrain étant ceint d’une clôture composée d’un muret surmonté d’un grillage ainsi que d’un portail métallique de couleur noire. De la végétation brise la vue dans la partie haute. Une allée pavée mène à la porte d’entrée. On distingue un jardin dont la végétation haute brise le vis-à-vis avec le voisinage.

III/ Intérieur

L’entrée de l’immeuble se fait par une porte en bois vitrée, non adaptée PMR. Les occupants sont présents et donnent leur accord pour la visite. Le sas d’entrée est carrelé avec des petits carreaux, il y a un faux plafond et du lambris. A gauche se trouve un espace de stockage délimité par un rideau. Les fenêtres disposent de volets battants en bois. Les lieux abritent le tableau électrique et l’arrivée d’eau. Une fenêtre condamnée se trouve au fond. A droite, une ouverture sans porte mène vers l’espace principal du rez-de-chaussée dont le sol est recouvert de lino. Les murs sont peints et le plafond est recouvert de lambris. L’éclairage est assuré par des néons. Le conseil des anciens propriétaires précise que des nouvelles cloisons ont été installées et l’espace ré-électrifié pour réaliser un espace de vente. L’état d’entretien est moyen.

Dans le prolongement de la pièce principale se trouvent deux ouvertures sans porte. Il s’agit d’une pièce à usage de bureau avec une double fenêtre en simple vitrage donnant sur l’espace végétalisé et bénéficiant d’une grande hauteur sous plafond. On y trouve également une cheminée hors service. Le troisième espace est accessible par un encadrement sans porte. Il est entièrement carrelé, il y a du papier peint au plafond et sur les murs ainsi que du lambris. La pièce est à usage de cuisine, elle est équipée d’un double lavabo, d’un four, d’un réfrigérateur et d’un placard. Au fond de la cuisine se trouve un espace de stockage au sol brut composé de gravillons, sous la pente formée par l’escalier. A gauche de la cuisine une porte vitrée donne sur un couloir de faible profondeur. Une porte renferme des toilettes simples tandis qu’une seconde porte vitrée mène à un ancien garage qui sert actuellement d’espace de stockage. Plus loin, une porte vitrée mène à des escaliers en pierre dont les murs sont recouverts de papier peint et l’escalier de moquette.

Une véranda est accessible par une double baie vitrée. Elle est vitrée latéralement, le toit est en verre opaque. Le sol y est carrelé et deux marches mènent à l’extérieur. Une allée permet d’accéder à une autre pièce par l’extérieur, par une double porte-fenêtre en bois et comportant des volets métalliques battants. Le sol est en lino et les murs ornés de lambris. La pièce est à usage de vestiaires. Un couloir mène à la salle de bain et comporte un bidet, un lavabo, une baignoire et une fenêtre en hauteur. L’accès à l’intérieur est bloqué par une armoire métallique.

Jardin

Nous nous rendons devant le garage par l’extérieur. On y voit une porte en bois vers le garage décrit précédemment. L’accès au garage se fait, à l’extérieur, par un portail métallique manuel à clé. L’accès au garage est pavé et prévu pour un véhicule léger, avec une porte en bois battante. On distingue 4 hublots dont est endommagé. La propriété est délimitée au fond par un long mur en béton agrémenté d’arbres hauts. Le jardin est entièrement végétalisé et arboré avec des allées bétonnées. Une marre ornemente le fond de la propriété. Le puit est condamné. On y trouve aussi une dépendance électrifiée avec une porte métallique et vitrée. Il y a du lambris sur les murs et le plafond ainsi que deux fenêtres. Derrière la dépendance se trouve un espace utilisé en tant que stockage de bûches. Le sol et les murs sont bruts. Au fond du jardin, un mur non arboré comporte un vis-à-vis avec la propriété voisine. On trouve enfin une serre posée sur une dalle en béton et bénéficiant d’une arrivée d’eau et d’un tableau électrique. Elle souffre d’un vis-à-vis sur un des côtés. Les haies du jardin sont entretenues mais le tout reste dans un état moyen.

1er étage

La première porte est équipée de bureaux, d’une double porte-fenêtre, un balcon et une fenêtre simple. Les volets battants sont métalliques, un espace de stockage est visible au fond de la pièce. Le sol est recouvert de moquette et les murs de papier peint, le faux plafond est composé de carreaux peints et des néons. La deuxième pièce au fond est similaire, avec une fenêtre, un éclairage de néons mais sans espace de stockage.

Observations des parties :

La commissaire du Gouvernement a souhaité connaître le système de chauffage et le classement DPE. Les propriétaires indiquent qu’il s’agit d’un chauffage au gaz de ville et que les locaux sont utilisés par la société Bouygues dans l’attente de la commercialisation d’un immeuble voisin en janvier 2026. Ils précisent qu’il y a une installation électrique complémentaire à l’intérieur des locaux (présence de convecteurs électriques).

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur l’indemnité principale

La commune de [Localité 1] retient une moyenne de 7 615 euros/m², les la société BGI propose une valeur unitaire de 6 000 euros/m² et le commissaire du gouvernement, 7 500 euros/m².

La commune de [Localité 1] verse aux débats 4 termes de comparaison :

Date

Adresse

Ville

Surface (m²)

Terrain (m²)

Prix (€)

Prix/m²

TC [Immatriculation 1]/01/2024

[Adresse 5]

[Localité 1]

123

284

812 500

6 606

TC 2 DEM

28/06/2024

[Adresse 6]

[Localité 1]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

9 262

TC 3 DEM

20/05/2024

[Adresse 9]

[Localité 1]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 6]

7 750

TC 4 DEM

26/06/2024

[Adresse 12]

[Localité 1]

117

454

800 630

6 843

La société BGI produit 2 termes de comparaison constitués de deux estimations immobilières établies par les agences ELYA Immobilier et ORPI les 20 et 21 novembre 2025 à hauteur de 748 000 euros et 785 000 euros, soit au prix unitaires de 5 541 euros/m² et 5 815 euros/m² et sollicite de retenir une valeur unitaire de 6 000 euros.

Le commissaire du gouvernement communique 5 termes de comparaison :

Date

Adresse

Ville

Surface (m²)

Terrain

(m²)

Prix

Prix/m²

TC [Immatriculation 2]/07/2025

[Adresse 13]

[Localité 1]

299

921

1 671 000

5 588

TC 2 CG

28/01/2025

[Adresse 14]

[Localité 1]

[Adresse 15]

869

1 200 000

9 375

TC 3 CG

27/07/2025

[Adresse 16]

[Localité 1]

110

589

905 000

8 227

TC 4 CG

06/12/2024

[Adresse 17]

[Localité 1]

215

1 153

1 855 000

8 628

TC 5 CG/TC [Immatriculation 3]/05/2024

[Adresse 18]

[Localité 1]

120

657

[Localité 7]

[Localité 8]

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix due à la commune de [Localité 1].

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

Dès lors, les termes de référence TC 1 et 2 de la société BGI, qui ne correspondent pas à des ventes effectives publiées, seront écartées.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, les termes de comparaison les TC 1 et 2 DEM et TC 1 CG dont les surfaces sont nettement inférieures et pour le dernier largement supérieures à celle du bien rétrocédé, ne seront pas considérés comme pertinents.

Par conséquent, les termes de comparaison retenus seront les suivants :

TC 2 CG

28/01/2025

[Adresse 14]

[Localité 1]

128

869

1 200 000

9 375

TC 3 CG

27/07/2025

[Adresse 16]

[Localité 1]

110

589

905 000

8 227

TC 4 CG

06/12/2024

[Adresse 17]

[Localité 1]

215

1 153

1 855 000

8 628

TC 5 CG/TC [Immatriculation 3]/05/2024

[Adresse 18]

[Localité 1]

[Adresse 10]

657

930 000

7 750

TC 4 DEM

26/06/2024

[Adresse 12]

[Localité 1]

117

454

800 630

6 843

Le ratio unitaire du marché local oscille donc entre 6 8 43 euros/m² et 9 375 euros/m² avec une moyenne à 8 165 euros/m².

Eu égard aux caractéristiques du bien, qui, à la différence des termes produits par le commissaire du gouvernement n’est pas un bien de caractère de type meulière et afin de tenir compte de de l’état général d’entretien et de la nécessité de procéder à des travaux de réhabilitation intérieure compte tenu de l’affectation actuelle, le ratio unitaire de 7 000 euros/m² sera retenu.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 945 000 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les dépens seront à la charge de l’autorité la société BGI Holding par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à la commune de [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix dû par la société Beuvelet Gestion Investissement à la commune de [Localité 1] au titre de rétrocession de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une superficie totale de 869 m² X, à la somme totale de 945 000 euros  ;

DIT que les dépens sont à la charge de la société Beuvelet Gestion Investissement conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE la société Beuvelet Gestion Investissement à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à [Localité 9], le 17 février 2026

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION