MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 22/05128 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RNUQ

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 14 Mai 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PETIT GABY, RCS [Localité 4] 523 250 124, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 122

DEFENDEUR

M. [I] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ & ORATIO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 177

EXPOSÉ DU LITIGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 9 juin 2020 par Maître [J] [M], notaire au sein de la SCP BL MONTAIRES (TOULOUSE), la société civile immobilière LE PETIT GABY (ci-après « la SCI LE PETIT GABY ») a acquis de Monsieur [I] [K] un terrain sur lequel sont élevés deux bâtiments, situé au [Adresse 1]), cadastre n°C80.

À la suite de la découverte, à l’occasion de la réhabilitation de l’immeuble, de cuves enterrées partiellement remplies de fioul et d’une fosse septique, la SCI LE PETIT GABY a fait dresser deux constats de commissaire de justice et fait intervenir des sociétés de dépollution et de travaux. Se plaignant de ne pas avoir été informée par les clauses du contrat de vente de l’existence de ces éléments, la SCI LE PETIT GABY a mis en demeure Monsieur [I] [K] de lui payer des indemnités par courrier de son conseil du 20 septembre 2021.

Par courrier officiel du 29 novembre 2021, Monsieur [I] [K] a refusé de payer.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2022, la société LE PETIT GABY a assigné Monsieur [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 février 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 18 juin 2024, a été renvoyée à l’audience du 17 décembre 2024 puis à celle du 4 mars 2025 en raison de l’absence du magistrat et enfin à celle du 5 mars 2025 en raison de l’incompatibilité du magistrat initialement désigné. A l’issue de cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DE PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, la SCI LE PETIT GABY demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [I] [K] à lui payer les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 :

—  337 euros au titre du coût du constat d’huissier réalisé le 3 juin 2021 ;

—  11 160 euros au titre des travaux de dépollution du site ;

—  337 euros au titre du coût du constat d’huissier réalisé le 14 septembre 2021 ;

—  2 750 euros au titre des travaux de comblement de la fosse septique ;

— rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur [I] [K] ;

— condamner Monsieur [I] [K] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas JAMES FOUCHER au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [K] à lui payer les sommes dues au titre des émoluments de recouvrement et d’encaissement en cas de recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Elle soutient que :

— elle a découvert après la conclusion du contrat six cuves partiellement remplies de fioul, dans un état de délabrement avancé et implantées à proximité de nappes phréatiques, représentant un risque élevé de pollution,

— le caractère évasif des clauses du contrat ne lui permettait d’avoir connaissance ni du nombre de cuves, ni du risque de pollution et elle n’a reçu aucune information complémentaire du vendeur à cet égard,

— la pollution anormalement élevée constituée par ces six cuves et le risque de contamination imminente qu’elles faisaient courir à la nappe phréatique constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil,

— le vendeur ne pouvait ignorer l’existence du nombre de cuves de fioul, ayant été propriétaire du bien pendant 15 ans et ayant nécessairement connaissance de l’usage passé du bien comme caserne de gendarmerie,

— le vendeur étant de mauvaise foi, la clause qu’il invoque lui est inopposable,

— elle a dû faire neutraliser les six cuves et dépolluer le site, ce qui lui a coûté 11 160 euros TTC,

— elle a découvert une fosse septique dont elle ignorait l’existence au moment de la vente, le contrat étant taisant sur ce point et mentionnant un raccordement de l’immeuble à un réseau collectif d’assainissement des eaux usées,

— elle a dû mandater un commissaire de justice pour constater l’existence de cette fosse et faire intervenir une société de comblement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, Monsieur [I] [K] demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes formées par la société LE PETIT GABY ;

— condamner la société LE PETIT GABY à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société LE PETIT GABY aux dépens ;

— condamner la société LE PETIT GABY à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

Il fait valoir que :

— l’acte de vente comporte deux clauses, la première excluant toute garantie de vice caché et la seconde stipulant que l’acquéreur ferait son affaire personnelle des cuves à fioul présentes sur le terrain et renoncerait à tout recours contre le vendeur,

— il n’est donc pas tenu de la garantie des vices cachés, sur le fondement de l’article 1643 du code civil,

— il n’est pas de mauvaise foi, dès lors que les cuves étaient enterrées, le chauffage au fioul n’était plus utilisé au moment de sa prise de possession, et l’usage de gendarmerie ne permettait pas de déduire le nombre de cuves souterraines,

— les conditions légales de la garantie des vices cachés ne sont pas satisfaites,

— le vice tiré de la découverte d’une fosse septique ne peut être garanti conformément à la clause exclusive de responsabilité,

— il ignorait l’existence de cette fosse étant donné que son propre acte d’acquisition mentionnait un raccordement au réseau public d’assainissement et ne comportait aucune mention de la fosse,

— la demanderesse a agi abusivement en justice en sachant que sa demande était dénuée de fondement, l’acte de vente ne faisant aucun doute sur la présence de cuves enterrées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie contre les vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En ce qui concerne les cuves à fioul :

En l’espèce, l’acte de vente du 9 juin 2020 stipule en gras, page 29, dans une section intitulée « Informations complémentaires » : « Etant ici précisé que sur le terrain il y a des cuves à fioul qui sont hors d’usage et enterrées, ce que l’ACQUEREUR déclare être informé et en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR et le notaire soussigné et participant ».

Il résulte de ces stipulations que la SCI LE PETIT GABY était informée de l’existence de cuves à fioul hors d’usage et enterrées et qu’en dépit de sa qualité de profane et de l’absence de précision quant au nombre de ces cuves, son attention ne pouvait qu’être attirée, compte tenu de l’ancienneté, de la nature et de l’emplacement desdites cuves, sur le risque de pollution induit, qu’elles fussent ou non partiellement remplies de fioul.

Dès lors, la présence de six cuves à fioul dans un état de délabrement avancé et menaçant de contaminer la nappe phréatique située à proximité ne peut être regardée comme un vice ayant été caché à l’acheteur, la SCI LE PETIT GABY.

En ce qui concerne la fosse septique :

La SCI LE PETIT GABY soutient qu’elle a découvert l’existence d’une ancienne fosse septique d’un volume de 14 000 litres dont l’acte de vente ne fait aucunement mention, et qu’elle a été contrainte de supporter des travaux de comblement de cette fosse.

Toutefois, elle n’établit pas, ni même n’allègue, que la présence de cette ancienne fosse septique affectait l’usage du bien immobilier qu’elle avait acquis.

Par ailleurs, si elle soutient qu’elle a été contrainte de supporter des travaux de comblement de cette fosse, elle n’invoque aucune norme qui lui aurait imposé d’engager cette dépense, ni aucun risque encouru si elle n’avait pas effectué ces travaux.

Dès lors, l’existence de cette fosse ne peut être regardée comme un défaut rendant le bien immobilier acquis par la SCI LE PETIT GABY, constitué de deux bâtiments disposés autour d’une cour, impropre à l’usage auquel il était destiné.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires de la SCI LE PETIT GABY fondées sur la garantie des vices cachés.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application de ces dispositions combinées, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, la seule circonstance que les demandes de la SCI LE PETIT GABY ne sont pas fondées ne caractérise pas une action abusive.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I] [K] sera rejetée.

Sur les frais d’instance :

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI LE PETIT GABY, partie perdante, aux dépens.

Par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI LE PETIT GABY à verser à M. [I] [K] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de débouter la SCI LE PETIT GABY de sa demande présentée au même titre ainsi que de sa demande de remboursement des émoluments de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce, devenue sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE la SCI LE PETIT GABY de l’ensemble de ses prétentions,

DÉBOUTE Monsieur [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE la SCI LE PETIT GABY aux dépens,

CONDAMNE la SCI LE PETIT GABY à payer à Monsieur [I] [K] une somme de 2 500 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,