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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03895 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWX7 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

N° RG 24/03895 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWX7

Minute : 2026/185

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 3][Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

en présence de Pauline HAMON, Auditrice de Justice, avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [W] [A]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juin 2023, la SCI ROLEG a donné en location à Monsieur [W] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à BLOIS (41000), moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, payable à échoir.

Le 12 juin 2023, la SCI ROLEG a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

À compter du mois de juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers à la bailleresse en tant que caution.

Des loyers étant impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2024 à Monsieur [W] [A] pour un montant en principal de 2.200,00 euros. Cet acte a été remis à étude.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 19 septembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner Monsieur [W] [A] au paiement de la somme de 3.300,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.200,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [W] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à payer à la caution dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [W] [A] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [W] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a déposé son dossier et actualisé sa créance à la somme de 8.653,33 euros au 08 décembre 2025. Le locataire a quitté les lieux, de telle sorte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de sa demande d’expulsion et maintient ses autres demandes.

Cité à étude, Monsieur [W] [A] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a envoyé un mail le 30 janvier 2026 au conseil de la caution sollicitant des précisions sur ses demandes.

Le conseil de la caution a répondu par mail du même jour, indiquant que le locataire avait quitté les lieux, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. En revanche, la caution maintient ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation et d’indemnité d’occupation. Elle produit un état des lieux de sortie, non contradictoire, en date du 30 septembre 2025, attestant de la restitution des clés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 12 juin 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions de la bailleresse tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 15 juin 2023 et en recouvrement des sommes dues par Monsieur [W] [A] en vertu du contrat de bail du 15 juin 2023.

II – Sur la recevabilité de la demande :

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La caution justifie avoir procédé à ce signalement le 19 septembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 décembre 2024.

La demande formée par la caution est donc recevable.

III – Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 15 juin 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues à la bailleresse, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 15).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [W] [A]. Il portait sur la somme en principal de 2.200,00 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail et le commandement de payer prévoient un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [W] [A] avait donc jusqu’au 19 novembre 2024 à 24 heures pour régler les causes du commandement de payer.

Sur cette période allant du 19 septembre 2024 au 19 novembre 2024, aucune somme n’a été réglée.

Monsieur [W] [A] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, de sorte qu’il conviendra de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 novembre 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [A] reste redevable des loyers jusqu’au 19 novembre 2024 et à compter du 20 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [W] [A], occupant sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2024 cause un préjudice à la SCI ROLEG, bailleresse, qui n’a pu disposer du bien à son gré et à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, au regard des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conformément à la demande. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la caution à la bailleresse et qu’il en aura été justifié par la délivrance d’une quittance subrogative.

— Sur l’expulsion du locataire

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est désistée de sa demande d’expulsion dès lors que le locataire a quitté les lieux et restitué les clés du logement.

Par conséquent, cette demande est devenue sans objet.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 08 décembre 2025 évaluant la dette locative à la somme de 8.653,33 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse, hors frais de procédure. Elle produit également une quittance subrogative en date du 17 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, mentionnant qu’un total de 8.800,00 euros a été versé à la bailleresse en garantie du paiement du loyer. La somme retenue dans le décompte du 08 décembre 2025 tient compte du versement à hauteur de 146,67 euros effectué par le bailleur le 21 octobre 2025.

La demanderesse verser en outre aux débats un état des lieux de sortie qui indique que le bailleur a repris possession des lieux le 30 septembre 2025.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [A] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [A] au paiement de la somme susdite de 8.653,33 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.200,00 euros à compter du commandement de payer (19 septembre 2024), sur la somme de 3.300,00 euros à compter de l’assignation (09 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à la demande. Cette condamnation concerne l’ensemble des sommes dues par le locataire au titre des loyers et indemnités d’occupation aucune indemnité d’occupation ne pouvant être due à compter de la libération des lieux.

IV – Sur les demandes accessoires :

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [A], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation du bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre la SCI ROLEG et Monsieur [W] [A] concernant un logement situé [Adresse 6] » à BLOIS (41000) – appartement T3 2ème étage n°54, sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A], celui-ci ayant quitté les lieux au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.653,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.200,00 euros à compter du commandement de payer (19 septembre 2024), sur la somme de 3.300,00 euros à compter de l’assignation (09 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer la somme de 500,00 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mars 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,