COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00042 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMOW

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Karim RIMBAUD par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Karim RIMBAUD par LS

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

A l’audience publique du 28 Mai 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY,Greffière Placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. VOLTAIRE [O]

4, chemin du Lavoir

17540 LE GUE D ALLERE

Repprésentée par : M^e Karim RIMBAUD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [T]

30, bis rue Tartifume

79000 NIORT

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD,, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2024 , la SCI VOLTAIRE [O] a donné à bail à Monsieur [Y] [T] un logement situé 30 bis rue Tartifume à Niort (79000) moyennant un loyer mensuel de 470 euros et 30 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la SCI VOLTAIRE [O] a fait signifier à Monsieur [Y] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1686,66 euros déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de juin à septembre 2024.

Par notification électronique du 27 décembre 2024 la SCI VOLTAIRE [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) des Deux-Sèvres.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025 , la SCI VOLTAIRE [O] a fait assigner Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2025,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport le transport des meubles et objets mobiliers dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur, ,condamner Monsieur [Y] [T] au paiement des sommes suivantes:◦

686,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 05 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir◦condamner le locataire à une indemnité d’occupation équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours (500 euros) jusqu’à la libération effective des lieux loués,◦1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer◦ ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 25 mars 2025 à la Préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 mai 2025.

A l’audience, la SCI VOLTAIRE [O], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, précisant que la dette s’élève désormais à 5 686,66 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [Y] [T] ne s’est pas présenté à l’audience.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé faute pour Monsieur [Y] [T] de donner suite aux sollicitations de rendez-vous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [T], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 28 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI VOLTAIRE [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Deux-Sèvres le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et la clause résolutoire présente aux conditions particulières du contrat de bail ne prévoyant pas le délai, il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

la SCI VOLTAIRE [O] justifie avoir signifié à Monsieur [Y] [T], le 26 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, Toutefois, le délai accordé au locataire pour se libérer étant porté à deux mois aux termes du commandement de payer, il convient en l’espèce de retenir, pour l’application de la clause résolutoire, ledit délai de deux mois consenti au locataire.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit les bailleurs que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et que le contrat de bail est résilié à la date du 27 février 2025.

En conséquence, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [Y] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Le sort des meubles sera ainsi régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 5 juin 2024, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 mai 2025, que la SCI VOLTAIRE [O] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5 686,66 euros.

Monsieur [Y] [T], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [T] à payer à la SCI VOLTAIRE [O] la somme totale de la somme totale de 5 686,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Monsieur [Y] [T] de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 26 février 2025, Monsieur [Y] [T] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer à compter de la date de résiliation du bail et à défaut de libération des lieux, et conformément à la demande de la bailleresse, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, et d’y condamner Monsieur [Y] [T].

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [T], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI VOLTAIRE [O] les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [Y] [T] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement qui sera simplement rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE recevable la demande de la SCI VOLTAIRE [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juin 2024 entre la SCI VOLTAIRE [O] d’une part, et Monsieur [Y] [T] d’autre part, concernant le logement situé 30 bis rue Tartifume à Niort (79000), sont réunies à la date du 27 février 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SCI VOLTAIRE [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [T] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 500 euros égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la SCI VOLTAIRE [O], la somme de 5 686,66 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 9 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la SCI VOLTAIRE [O], l’indemnité d’occupation à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisée notamment par la remise des clefs,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer,

DEBOUTE la SCI VOLTAIRE [O] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

le Greffier, Le Juge des Contentieux et de la Protection,