TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00352

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYRD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

Société SILET 2, SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

C/

[O] [R]

[K] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SILET 2, SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [P]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023, LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2, ci après dénommée société SILET 2, a donné à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] un appartement à usage d’habitation (n°31) ainsi qu’une cave (n°31) situés [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 476 euros et une provision sur charges mensuelle de 160 euros.

Le 7 novembre 2024, SOCIETE SILET 2 a fait signifier à Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la société SILET 2 a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir la résiliation du bail au 7 janvier 2025, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef et leur condamnation au paiement:

— de la somme de 1.975,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers selon décompte provisoirement arrêté au 7 janvier 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, outre les révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,

— d’une somme de 1.020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de commandement de payer et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, la société SILET 2, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.889,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise en précisant que si les locataires s’étaient présentés à l’audience, cette dernière aurait accepté l’octroi de délais de paiement.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 22 janvier 2025, Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la société SILET 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.232,36 euros a été signifié le 7 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] n’ont réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.570 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 20 décembre 2024 et Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. L’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La société SILET 2 produit un décompte du 1er avril 2025 démontrant que Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] restent devoir la somme de 646,08 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure (586,98 euros = 134,68 + 152,60 + 166,59 + 133,11).

S’agissant de la somme sollicitée au titre du mois d’avril 2025, elle ne peut être demandée dès lors que le contrat prévoit le règlement du loyer et des charges au 5 de chaque mois. Ainsi, à la date de l’audience cette somme n’était pas certaine et exigible. La société SILET 2 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P], absents à la procédure, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 646,08 euros, étant précisé qu’aucune demande de solidarité n’a été formulée par la demanderesse.

Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 décembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX du 8 novembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture mais à l’exclusion des commandements de payer des 11 juin 2024 et 23 août 2024, en ce que ces frais ne sont pas relatifs à la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SILET 2, Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 (SILET 2) et Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°31) ainsi qu’une cave (n°31) situés [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] à verser à LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 à titre provisionnel la somme de 646,08 euros (décompte arrêté au 1er avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] à payer à LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] à verser à LA SOCIETE NOUVELLE CIVILE IMMOBILIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES TOULOUSAINS 2 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] et Madame [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX du 8 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais à l’exclusion des commandements de payer des 11 juin 2024 et 23 août 2024;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,