TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [K]

Madame [L] [K]

Monsieur [H] [F] [K]

Madame [X] [K]

Monsieur [P] [K]

Madame [Z] [U] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00345 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62RH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL, dont le siège social est sis – [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEURS

— Madame [J] [K], demeurant [Adresse 6]

— Madame [L] [K], demeurant [Adresse 2]

— Monsieur [H] [F] [K], demeurant [Adresse 8]

— Madame [X] [K], demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [P] [K], domicilié chez Madame [U] [K], [Adresse 9]

— Madame [Z] [U] [O], demeurant [Adresse 9]

tous non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00345 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62RH

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] sont propriétaires des lots n°96 et 140 correspondant à un appartement et à une cave au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice des 19 novembre 2024, 20 novembre 2024 et 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à PARIS (75019) , représenté par son syndic en exercice, le cabinet GECOTRA a fait assigner Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

3 519,46 euros au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024 et capitalisation des intérêts, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,- la capitalisation des intérêts,

— leur condamnation solidiaire à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a indiqué, pour information, que la dette s’élevait désormais à la somme de 3 759 euros, selon décompte actualisé arrêté au 3 avril 2025.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Mme [X] [K] et M. [H] [F] [K], cités en étude, M. [P] [K] cité à domicile, Mme [Z] [U] [B] – [K] citée à personne, Mme [J] [K] et Mme [L] [K], citées selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 519,46 euros porte en partie sur des frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] pour les lots n°96 et 140, le relevé de compte propriétaire arrêté au 3 avril 2025,les appels de charges et de fonds travaux pour la période courant du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024,les justificatifs de reprise de solde pour la période courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 et les appels afférents, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 30/03/2022, 30/11/2022, 20/12/2023, 19/03/2025les attestations de non-recours contre les procès-verbaux des assemblées des 30/03/2022, 30/11/2022 et 20/12/2023,le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier, arrêté au 3 avril 2025 laisse apparaître un solde débiteur de 3 519,46 euros au 29 octobre 2024 dont il est demandé paiement aux termes de l’assignation délivrée par le syndicat de copropriétaire.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant la somme totale de 1 405,45 euros correspondant à l’ensemble des frais facturés et qui feront l’objet d’un examen distinct sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte une créance pour le syndicat de copropriétaires de 2 114,01 euros dont doivent également être déduits :

les paiements postérieurs à la délivrance de l’assignation effectués par les défendeurs qui, en vertu de l’article 1342-10 du code civil et en l’absence de précision de leur part, s’imputent sur la dette la plus ancienne. Ceux-ci s’élèvent, au total, à la somme de 400 euros (5 x 80 euros),les sommes créditées sur le compte de l’indivision après répartition des charges de l’exercice 2023/2024 soit 598,43 euros (2 476,54 – 1 878,11 euros) devant également s’imputer sur la dette la plus ancienne.

La créance du syndicat des copropriétaires doit donc être ramenée à la somme de 1 115,58 euros, qui est justifiée par les procès-verbaux d’assemblée générale susmentionnés ayant notamment :

approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,adopté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025,voté les travaux de réfection de la pompe de relevage et de reprise du conduit d’évacuation dans le parking (appels des 1er octobre 2022 et 18 janvier 2023), les travaux sur les canalisations (appels des 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er décembre 2022 et 18 janvier 2023), les travaux en lien avec la présence d’amiante dans les caves (appel du 1er juillet 2022) ; voté la mise en conformité du règlement de copropriété, voté la constitution d’un fonds de prévoyance pour les travaux en 2023 et en 2024,

Le règlement de copropriété joint au dossier prévoyant bien que les propriétaires indivis sont solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat de copropriétaires, Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1 115,58 euros au titre des appels de charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil , cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, la mise en demeure du 12 mars 2024 ayant été envoyée à une adresse qui ne correspond à aucune de celles des défendeurs ni à celle de situation du bien et ne valant donc pas interpellation suffisante.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] au paiement de la somme totale de 1 405,45 euros au titre de l’envoi de multiples mises en demeure et de relances, de frais de suivi de procédure et du coût des commandements de payer.

L’envoi des mises en demeure et relances antérieures au 12 mars 2024 selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4, n’est pas justifié.

S’agissant de la mise en demeure du 12 mars 2024 et de la relance du 23 avril 2024, elle ont été envoyées à une adresse qui ne correspond, comme déjà indiqué, à aucune adresse des défendeurs ni à l’adresse du bien litigieux et ne saurait, par conséquent, donner lieu à remboursement.

Le syndicat de copropriété ne justifie pas avoir engagé les frais de suivi de procédure à hauteur de 180 euros dont il demande remboursement et ne démontre pas, a fortiori, qu’ils correspondaient à des diligences particulières effectuées par lui.

Par conséquent, seul le coût total des commandements de payer donnera lieu à remboursement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 763,34 euros, qui produira intérêt à compter du 19 novembre 2024, date d’introduction de la demande, conformément à l’article 1231-6 du code civil, la mise en demeure du 12 mars 2024 ne valant pas interpellation suffisante.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le comportement des défendeurs, qui ne règlent pas régulièrement leurs charges de copropriété, cause au syndicat des copropriétaires un préjudice du fait de l’avance de trésorerie à laquelle il a été contraint de procéder, devant être réparé à hauteur de 200 euros.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, les sommes suivantes :

—  1 115,58 euros, arrêtée au 3 avril 2025, au titre des appels de charges de copropriété et travaux impayés du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024,

—  763,34 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024,

—  200 euros à titre de dommages-et-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [K], M. [P] [K], Mme [Z] [U] [B] – [K], Mme [J] [K], Mme [L] [K] et M. [H] [F] [K] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00345 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62RH