TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/57146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C572H

AS M N° : 14

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet VAVAK IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0466

DEFENDERESSE

S.C.I. NIRTSA

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS – #G0050

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Nirtsa est propriétaire, depuis le 21 décembre 2023, du lot n°2 qui est un local commercial.

Exposant que la société Nirtsa a entrepris d’importants travaux dans le lot n°2 sans aucune information, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Vavak immobilier (ci-après, “ le syndicat des copropriétaires ”), l’a, par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant en outre reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 8, 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, L. 631-7 du code de la construction, 40-1, 40-2 et 47 du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 10], de :

«  ORDONNER à la Société NIRTSA de transmettre au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet VAVAK IMMOBILIER, le dossier technique afférent au chantier actuellement en cours dans le lot n°2, notamment toutes les pièces techniques du chantier (CCTP, devis, factures, police d’assurances…), outre les coordonnées de l’Architecte en charge de ce chantier, sous astreinte de 250 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

ENJOINDRE à la Société NIRTSA à ne pas affecter le lot n°2 à usage de location touristique meublée de courte durée, sous astreinte de 500 Euros par infraction constatée.

ORDONNER à la Société NIRSTA de remettre les vitres du lot n°2 dans leur état initial, tel que celui-ci existait au moment de l’acquisition, et de supprimer tous ouvrants, et ce sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la Société NIRTSA à déposer les trois sanibroyeurs présents dans à les unités d’habitation « CHIC », « COCON » et « ELEGANCE » du lot n°2, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER à la Société NIRSTA de remettre le lot n°2 dans son état d’origine, en supprimant les cloisons divisant ledit lot en trois espaces, et à supprimer les branchements aux réseaux d’alimentation et d’évacuation sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la Société NIRTSA à supprimer les percements auxquels elle a procédé, tels que ceux-ci figurent dans les pièces n°11 et 12 versées aux débats, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous le contrôle de l’Architecte de l’immeuble dont les honoraires resteront à sa charge.

DIRE et JUGER que le Président du Tribunal Judiciaire de Céans, statuant en matière de référé, conservera compétence pour liquider l’astreinte.

CONDAMNER la Société NIRTSA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet VAVAK IMMOBILIER, une indemnité de 7.600 Euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de la sommation de payer qui se sont élevés à la somme de 504 Euros. "

Le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, précisé demander, à titre subsidiaire, s’il était considéré que la société Nirtsa n’était pas à l’origine des percements litigieux, à être autorisé à enlever les câbles passant par ces percements.

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, la société Nirtsa a sollicité, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025. Il a été demandé au syndicat des copropriétaires de produire en cours de délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du mois de juin 2025, ce qu’il a fait le 11 juillet 2025.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée des copropriétéaires du 26 juin 2026 que la société Nirtsa a sollicité l’autorisation à lancer les démarches de division du lot n°2 en trois lots privatifs. Si la résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires, elle a rappelé que de telles démarches relèvent exclusivement de la responsabilité du copropriétaire concerné.

MOTIFS

Sur la demande relative au changement d’affectation

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local commercial appartenant à la société Nirtsa est désormais affecté à un usage d’habitation pour des locations touristiques meublées de courtes durées.

Il rappelle à ce titre que lorsque l’activité de location touristique meublée n’est assortie d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para hôtelier, elle n’est pas de nature commerciale et cite à ce titre un arrêt rendu par la [9] de cassation le 25 janvier 2024 (pourvoi n°22-21.445).

Il fait valoir que l’attestation de la société BH consulting versée par la défenderesse est une attestation de complaisance, cette société ayant une activité de conseil en investissements immobiliers et toutes prestations de services en transaction immobilières.

Il soutient que ce changement d’affectation porte atteinte à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété ne permettant pas l’usage d’habitation au rez-de-chaussée et est susceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires du fait des nuisances inhérentes à la location d’appartements de courte durée.

Il note, en outre, que le copropriétaire qui entend changer l’affectation de son lot doit justifier avoir obtenu les autorisations d’urbanisme nécessaires en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

La société Nirtsa soutient exercer une activité commerciale au sein de son local commercial, l’activité de location de courte durée étant une activité commerciale.

Elle précise fournir, en sus de la location, un certain nombre de services, tels que la réception de la clientèle, le nettoyage des appartements, la fourniture de linge de toilettes et de maison, du petit déjeuner, de lotions nettoyantes visage et corps et de services de conciergerie supplémentaires.

Elle souligne bénéficier d’une étoile dans le classement des meubles de tourisme “ Etoile de France ”, la liste des services qu’elle propose s’apparentant à des services hôteliers étant mentionnée dans la grille de contrôle de l’inspecteur.

Elle conteste, enfin, que son activité cause la moindre nuisance, dès lors que l’entrée se fait directement de la rue sans passer par les parties communes.

Elle relève qu’en tout hypothèse, le débat sur un changement d’affectation relève de la compétence des juges du fond.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

L’article 2, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “ les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ”.

L’article 8 I. indique que “ Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ”

En application de l’article 9 I., chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de ces articles, il a été admis qu’un changement d’affectation des parties privatives puisse intervenir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque ce changement n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble, qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu’il n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété.

Au cas présent, le règlement de copropriété décrit le bâtiment A comme comprenant, des locaux commerciaux et un local de gardien.

Le modificatif du règlement de copropriété en date du 22 juin 1967 précise que le lot n°2 est un local commercial.

Il ressort des pièces versées aux débats et des débats que la société Nirtsa a divisé le lot n°2 en trois logements qu’elle loue dans le cadre de locations meublées touristiques de courte durée.

Une telle activité revêt par principe un caractère civil à moins qu’elle ne soit accompagnée de prestations de services para-hôteliers à la condition que ces prestations ne soient pas mineures (3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.455).

Or, la société Nirtsa verse une attestation de la société BH consulting, exerçant sous le nom commercial Heaven Stay Properties, par laquelle elle a indiqué réaliser une prestation complète de conciergerie pour la société Nirtsa pour ses locaux situés [Adresse 1] pour la période du 2 septembre 2024 au 30 septembre 2025 et proposer ainsi à chaque client, de manière obligatoire, le ménage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la fourniture de lotions nettoyantes visage et corps et la réception de la clientèle et, de manière optionnelle, un petit-déjeuner et des services de conciergerie supplémentaires tels que voiturier, guide, etc.

Il ne saurait se déduire du seul fait que la société BH consulting exerce, suivant son extrait K-Bis, une activité de “ conseil en investissements immobiliers et toutes prestations de services en transaction immobilières ”, que cette attestation est de pure complaisance, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, et ce d’autant que la société Nirtsa justifie que la grille de contrôle meublé de tourisme établie par Etoile de France fait état d’une partie des services mentionnés par la société BH consulting dans son attestation.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que l’activité exercée par la société Nirtsa de location meublée touristique de courte durée s’accompagne de prestations qui semblent être des prestations de service para-hôteliers qui ne sont pas mineurs, dès lors qu’un certain nombre de ces prestations sont obligatoires et que les prestations optionnelles sont des prestations qui le sont également généralement dans les hôtels.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas avec l’évidence requise en référé qu’en exerçant une telle activité au sein du lot n°2 qui est décrit dans le règlement de copropriété tel que modifié le 22 juin 1967 comme un local commercial, la société Nirtsa a changé la destination de ce lot.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaire tendant à ce qu’il soit enjoint à la société Nirtsa à ne pas affecter le lot n°2 à un usage de location touristique meublée de courte durée.

Sur les demandes de remise en état

Vu l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile précité,

Vu les articles 8 I. et 9 I. de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précités,

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

o Sur la demande de dépose des toilettes de type sanibroyeur

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Nirtsa a installé dans le lot n°2 trois WC de type sanibroyeur en violation de l’article 47 du règlement sanitaire départemental qui prohibe l’installation de sanibroyeur dans les immeubles neufs, sans autorisation de l’autorité sanitaire, ni de la copropriété.

Il note qu’au moins une de ces installations viole également l’article 47 en ce qu’il est muni d’une pompe de relevage pour permettre l’évacuation en plafond pour rejoindre une descente eaux usées alors que cet article prévoit que le sanibroyeur ne peut s’évacuer au moyen d’une partie ascendante et doit être raccordé sur une canalisation d’eaux-vannes.

Il souligne qu’il semble que la canalisation ne soit pas d’un diamètre suffisant, puisqu’un copropriétaire s’est plaint le 23 janvier 2025 d’infiltrations en provenance des sanibroyeurs installés par la société Nirtsa.

La société Nirtsa précise être d’accord pour mettre en conformité ses installations au réseau d’évacuation si elle était exigée par l’autorité administrative ou exigée par l’autorité judiciaire en procédant au retrait des sanibroyeurs, sous réserve d’une expertise contradictoire sur leur implantation et leur raccordement effectif.

Elle conclut, en conséquence, en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Suivant l’article 47, de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 10], “ Le système de cabinets d’aisances comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales est interdit dans tout immeuble neuf, quelle que soit son affectation./ Toutefois, en vue de faciliter l’aménagement de cabinets d’aisances dans les logements anciens qui en sont totalement démunis, faute de possibilité technique de raccordement, il peut être installé exceptionnellement et après autorisation de l’autorité sanitaire des cuvettes comportant un dispositif mécanique de désagrégation des matières fécales avant leur évacuation. Le conduit d’évacuation doit se raccorder directement et indépendamment de tout appareil sanitaire sur une canalisation d’eaux-vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée. Il ne doit comporter aucune partie ascendante. L’installation doit comporter une chasse d’eau et être conforme à toutes les dispositions du présent règlement sanitaire.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Nirtsa a fait installer trois toilettes de type sanibroyeur dans le lot n°2 dont elle est propriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, une telle installation, dès lors qu’elle implique un raccordement sur les canalisations communes, constitue des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 devant être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, en application de l’article 47, alinéa 2, du règlement du 20 novembre 1979, une telle installation doit être autorisée par l’autorité sanitaire de la ville de [Localité 10].

Or, la société Nirtsa ne justifie ni avoir sollicité une telle autorisation, ni l’avoir obtenue.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat établi le 3 mars 2025 par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires en présence de l’architecte de l’immeuble et du gérant de la société Nirtsa que le logement « Chic » comprend un broyeur avec une pompe de relevage destinée suivant l’architecte à permettre l’évacuation par le plafond pour rejoindre une descente eaux usées et que le logement « Cocon » comprend également une pompe de relevage.

Enfin, il s’évince du courriel qu’un copropriétaire, la société Naturenville, a adressé au syndic le 23 janvier 2025 qu’elle a subi, à deux reprises, des infiltrations d’eau dans le sous-sol qu’elle soupçonne être en provenance du local commercial mitoyen vraisemblablement en raison des toilettes de type sanibroyeur installés qui ont tendance à se boucher rapidement.

Dans ces conditions, l’installation, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’autorité sanitaire de la ville de [Localité 10], de toilettes de type sanibroyeur qui ont été raccordés, non pas aux eaux vannes, mais aux eaux usées et qui comportent une partie ascendante constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, qu’il convient de faire cesser.

La société Nirtsa sera, en conséquence, condamnée à déposer les toilettes de type sanibroyeur installées dans les logements « Chic », « Cocon » et « Elegance » du lot n°2 et à supprimer tout raccordement de ces sanibroyeurs sur les canalisations communes suivant les termes du présent dispositif.

En revanche, il n’y a pas lieu de conditionner cette dépose à une mesure d’expertise comme le sollicite la société Nirtsa, une telle mesure n’apparaissant pas nécessaire.

Afin de s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y pas lieu en revanche que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

o Sur les demandes de remise en état et de suppression des branchements aux réseaux d’alimentation et d’évacuation

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Nirtsa a créé dans le lot n°2 trois salles de bain et trois cuisines.

Il relève, en outre, que les locaux sont dépourvus d’aération et que la luminosité est réduite, en violation des articles 40-1 et 40-2 du règlement sanitaire départemental.

Il conclut, en conséquence, à l’existence d’un dommage imminent au réseau d’alimentation en eau, au réseau de chauffage et de ventilation.

La société Nirtsa relève que le syndicat des copropriétaires n’indique pas quel était l’état antérieur dans lequel il souhaiterait que le lot soit remis.

Suivant l’article 40-1 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 10], “ Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante. ”

Aux termes de l’article 40-2, “ L’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle. ”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent résultant des travaux entrepris par la société Nirtsa, en dehors des toilettes de type sanibroyeur qui ont été installés, comme cela a été indiqué précédemment.

En effet, contrairement à ce qu’il soutient, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé du procès-verbal de constat du 3 mars 2025 que les logements créés par la société Nirtsa dans le lot n°2 ne sont pas munis d’ouverture à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération suffisante, ni qu’ils présentent un éclairement naturel insuffisants.

Ce procès-verbal de constat ne permet pas non plus d’établir que les salles de bain et cuisines installées constituent un trouble manifestement illicite et/ou seraient à l’origine d’un dommage imminent.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer que ces installations seraient à l’origine de désordres, en raison du caractère inadapté des canalisations, le courriel que la société Naturenville a adressé au syndic le 23 janvier 2025 mentionnant uniquement des infiltrations d’eau au sous-sol en raison vraisemblablement des toilettes de type sanibroyeur installées qui ont tendance à se boucher rapidement.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état et de suppression des branchements au réseau d’alimentation et d’évacuation.

o Sur la demande de remise en état des vitres

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété interdit de modifier les parties privées concourant à l’harmonie générale de l’immeuble, les fenêtres ne pouvant ainsi être modifiées sans l’autorisation de l’assemblée des propriétaires.

Il soutient qu’il ressort du procès-verbal de constat que la société Nirsta a procédé au changement de l’ensemble des parties vitrées du local commercial, ce que cette dernière ne conteste pas.

Il sollicite, en conséquence, la remise des vitres du lot n°2 dans leur état initial.

La société Nirtsa conteste avoir porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, expliquant n’avoir fait que remplacer les fenêtres de son local commercial qui étaient vétustes, de sorte que l’autorisation de la copropriété n’était pas nécessaire.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’état initial des vitres.

Le règlement de copropriété stipule à l’article 19 relatif à l’interdiction de modifier les parties privées concourant à l’harmonie générale que “ les portes d’entrée des appartements, celles des garages, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, barres d’appuis des balcons ou fenêtres, même la peinture et, d’une manière générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de la maison, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété privée, sans le consentement de l’assemblée générale des propriétaires à la majorité indiquée article 20 – N°9. ”

En l’espèce, si la société Nirtsa ne conteste pas avoir changé les fenêtres du lot n°2, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que ce changement a porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble et a affecté l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état des vitres et de suppression des ouvrants.

o Sur la demande relative à la division du lot

Le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété interdit la subdivision d’un appartement en plusieurs logements distincts, ce qui est licite afin de limiter le nombre d’occupants pour maintenir le standing de l’immeuble et son caractère.

Il souligne qu’à partir du moment où la société Nirtsa change l’affectation de son lot, à usage commercial, pour le transformer en appartements destinés à la location touristique à courte durée, la clause de règlement de copropriété prohibant la subdivision d’un appartement en plusieurs logements distincts s’applique.

Il note que la multiplication des unités d’habitation pose un problème de sécurité et d’évacuation des occupants, trois appartements ayant une unique sortie d’accès à la rue.

La société Nirtsa argue s’être bornée à procéder à des aménagements intérieurs de son local commercial sans créer de nouveaux lots, sans individualiser d’accès distincts, et sans modifier la répartition des tantièmes ou la consistance du lot n°2.

Elle considère, en conséquence, qu’il n’y a pas eu division au sens du droit de la copropriété.

Elle rappelle qu’en application de l’article 9 du 10 juillet 1965, elle est libre d’aménager ses parties privatives comme elle l’entend.

Elle conteste, en outre, avoir violé le règlement de copropriété, dès lors que son lot n’est pas un appartement mais un local commercial.

Elle fait, enfin, valoir que l’interdiction contenue dans le règlement de copropriété n’est pas justifiée par la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble, la copropriété comprenant plus de 290 lots et 90 appartements.

Au cas présent, le règlement de copropriété stipule à l’article 18 que la “ subdivision d’un appartement en plusieurs logements distincts et l’ouverture de nouvelles portes palières est interdite ”.

Toutefois, le lot n°2 de la société Nirtsa n’est pas un appartement mais un local commercial. Or, aucune des stipulations du règlement de copropriété n’interdit la subdivision d’un local commercial, dès lors qu’il n’est pas créé en façade de l’immeuble de nouvelles entrées.

En outre, il résulte des développements qui précèdent qu’il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé que la société Nirtsa a, en procédant à la location meublée touristique pour de courte durée du lot n°2, opéré un changement de destination de ce lot, de sorte qu’il ne saurait être considéré qu’il constitue désormais un appartement au sens du règlement de copropriété.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du lot n°2 en supprimant les cloisons le divisant en trois espaces.

o Sur la demande de suppression des percements

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Nirtsa a porté atteinte aux parties communes, des percements ayant été constatés comme en attestent les photographies versées ainsi que le procès-verbal de constat du 3 mars 2025.

La société Nirtsa fait valoir que le syndicat des copropriétaires échoue à prouver qu’elle a percé des murs communs, une telle preuve ne pouvant résulter des photographies versées non datées qui ne permettent pas de savoir quand, où et par qui elles ont été prises.

Elle souligne, en outre, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère commun du mur dans lequel passent trois câbles, ni qu’elle serait à l’origine de ces percements.

Le règlement de copropriété précise que constitue des parties communes aux copropriétaires du bâtiment A les halls d’entrée donnant accès aux cages d’escalier A, B, C et D.

En l’espèce, le commissaire de justice a constaté, au rez-de-chaussée dans le hall du bâtiment A, escalier B, sur le pan du mur face, la présence d’un percement dans lequel passent trois câbles.

S’il ne fait aucun doute que le mur en question est bien un mur commun, ce constat ne permet pas d’établir que le percement a été effectué par la société Nirtsa et que les câbles litigieux vont vers le lot n°2 lui appartenant.

En outre, les photographies versées ne permettent pas non plus de démontrer que la société Nirtsa aurait procédé à des percements dans des murs communs, ces photographies n’étant pas datées et ne permettant pas non plus de savoir si elles ont effectivement été prises au niveau du lot n°2 appartenant à la société Nirtsa.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de supprimer les percements sur les murs communs.

Dès lors qu’il n’est pas établi que la société Nirtsa serait à l’origine de ces percements et serait propriétaire des câbles, il sera pareillement dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à être autorisé à les enlever.

Sur la demande de communication du dossier technique des travaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement à titre principal de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile et, à titre subsidiaire, de l’article 835, alinéa 2, la condamnation de la société Nirtsa à lui communiquer le dossier technique des travaux, le règlement de copropriété prévoyant que les travaux doivent être exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble par les entrepreneurs agréés par le syndic.

La société Nirtsa soutient ne pas avoir l’obligation de communiquer le dossier technique des travaux, les travaux ayant été réalisés intégralement dans les parties privatives.

Elle relève que la demande de transmission de documents ne répond pas à un trouble manifestement illicite.

Vu l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile précité,

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi la communication du dossier technique des travaux serait une mesure de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite qu’il subit ou à prévenir un dommage imminent.

La demande du syndicat des copropriétaires de communication du dossier technique des travaux ne saurait, dès lors, prospérer sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile.

Le règlement de copropriété stipule à l’article 18 que chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, les dispositions intérieures des locaux lui appartenant et que les travaux qu’il fera exécuter devront avoir lieu sous la surveillance de l’architecte de la maison, dont les vacations sont à sa charge et il devra s’adresser aux entrepreneurs agréés par le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie.

Toutefois, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé que cette clause impose aux propriétaires de communiquer le dossier technique des travaux qu’ils entreprennent.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la communication du dossier technique des travaux sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société Nirtsa sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens qui ne comprendront toutefois pas le coût de la sommation interpellative du 11 juin 2024. En effet, celle-ci ne constitue pas un dépens au sens de l’article 695 de ce code, dès lors qu’elle n’était pas indispensable à l’introduction de la présente instance.

Par suite, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Nirtsa, dans le délai de quatre mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à :

— supprimer les trois toilettes de type sanibroyeur installés dans le lot n°2 lui appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3],

— supprimer tout raccordement de ces sanibroyeurs en provenance du lot n°2 lui appartenant sur les canalisations communes de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de quatre mois, la présente condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu d’ordonner une mesure d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Vavak immobilier ;

Condamnons la société Nirtsa aux dépens ;

Condamnons la société Nirtsa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société Vavak immobilier, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 17 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ