TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1121

N° RG 25/00120 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEQG

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [N] [C] [L] venant aux droits de M. [F] [D]

née le 09 Septembre 1988 à [Localité 9] (BOUCHES-DU-RHONE), demeurant [Adresse 7] (CH) -

représentée par Monsieur [V] [I] ayant mandat spécial

Monsieur [V] [I] venant aux droits de M. [F] [D]

né le 10 Mai 1990 à [Localité 11] (YVELINES), demeurant [Adresse 7] (CH) -

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 31 janvier 2022, monsieur [F] [D] a loué à madame [X] [J] née [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 360 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] ont acquis cet immeuble en pleine propriété selon acte de vente reçu le 15 mars 2023 par Maître [P] [T], notaire à [Localité 10] de sorte que les relations contractuelles ont perduré avec la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 522,36 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] ont fait assigner madame [X] [J] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 3 874,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de 08 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 522,36 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 402,60 euros révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 10 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, monsieur [V] [B] [I], agissant pour son compte et celui de sa conjointe madame [N] [C] [L], sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 769,22 euros.

Cité par acte délivré à un tiers présent au domicile, madame [X] [J] née [Z] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 janvier 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI annexes qu’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est jointe au bail.

Le non-paiement des loyers par la locataire et ce, de façon continue constitue un manquement grave de nature à justifier la résiliation du bail.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mars 2025, la dette locative de Madame [X] [Z] épouse [J] s’élève à la somme de 5 769,22 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 31 mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 août 2024 pour la somme de 2 522,36 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [X] [Z] épouse [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [X] [Z] épouse [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [X] [Z] épouse [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [Z] épouse [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, madame [X] [Z] épouse [J] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2022 avec monsieur [F] [D] poursuivi après acquisition en pleine propriété entre madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I], d’une part, et madame [X] [Z] épouse [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 26 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [X] [Z] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [X] [Z] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [X] [Z] épouse [J] à verser à madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] la somme de 5769,22 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 31 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024 sur la somme de 2 522,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [X] [Z] épouse [J] à verser à madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à 402,60 euros mensuels, révisable en fonction des augmentation de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

DÉBOUTE madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE madame [X] [Z] épouse [J] à verser à madame [N] [C] [L] et monsieur [V] [B] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [X] [Z] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,