TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01974 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF5J

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

C/

[K] [V] épouse [Y]

[E] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 21 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et Fanny ACHIGAR, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [P] [G], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Mme [K] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [E] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 janvier 2022, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation (n°15) situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 536,16 euros, provision sur charges mensuelle incluse.

Des demeurés étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 23 décembre 2024 pour un montant de 1.277,65 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée,

— d’entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [K] née [V] et Monsieur [Y] [E] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de condamner les requis SOLIDAIREMENT par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 à payer au requérant :

* la somme provisionnelle de 2.347,01 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

* autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en gardes meubles aux frais des défendeurs,

* condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.133,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Il précise que les locataires ont reprise le paiement des loyers au 15 septembre 2025 à hauteur de 673 euros et indique ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié en l’étude du commissaire de justice le 24 mars 2025, Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] ne sont ni présents ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le

24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 13 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.277,65 euros a été signifié le 23 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du

24 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du

23 septembre 2025 démontrant que Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] restent devoir la somme de 1.133,59 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.133,59 euros.

Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 février 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence des locataires. Par ailleurs la dette locative a diminué depuis la délivrance de l’assignation et son montant n’est pas conséquent. Les défendeurs apparaissent ainsi en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 31 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2022 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] concernant un appartement à usage d’habitation (n°15) situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.133,59 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 31 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] soit condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [V] épouse [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,