TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00599 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JG4B

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST, [Adresse 6], prise en son agence de [Localité 8], [Adresse 1],

Représentée par Maître Mohamed MENDI, avocate au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [U] [V], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2011, la société 3F GRAND EST a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [V] et M. [C] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 671,31 euros.

Par avenant du 17 octobre 2019, la société 3F GRAND EST leur a également donné à bail une place de stationnement à la même adresse contre un loyer mensuel de 30,02 €.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 512,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [V] et M. [C] [L] le 18 septembre 2024.

Par assignations du 12 février 2025, la société 3F GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 150 € par jour de retard de Mme [U] [V] et M. [C] [L] et obtenir leur condamnation conjointe et solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2 029,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 512,57 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 novembre 2025, la société 3F GRAND EST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société 3F GRAND EST considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux locataires. Elle indique que la dette locative est désormais de 3 025,99 €.

Mme [U] [V] et M. [C] [L] se sont fait représenter par leur conseil à l’audience. Ils expliquent qu’ils ont connu des difficultés financières, qu’ils ont cinq enfants à charge, que leurs droits aux prestations sociales ont été suspendus mais qu’ils ont néanmoins repris le paiement du loyer en effectuant un versement spontané de 1 000 € le 26 septembre 2025 et 400 € le 22 octobre 2025. Ils indiquent être en capacité de payer le loyer courant et un supplément pour apurer leur dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [V] et M. [C] [L] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 3F GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1 512,57 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ne rapportent pas la preuve de la reprise du versement intégral du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 3F GRAND EST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2025, Mme [U] [V] et M. [C] [L] lui devaient la somme de 2 029,04 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [V] et M. [C] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 1 512,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 858,92 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 3F GRAND EST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [V] et M. [C] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société 3F GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2011 entre la société 3F GRAND EST, d’une part, et Mme [U] [V] et M. [C] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 18 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [V] et M. [C] [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [U] [V] et M. [C] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris l’emplacement de stationnement loué en application de l’avenant au contrat en date du 17 octobre 2019,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 858,92 euros (huit cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [C] [L] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 2 029,04 euros (deux mille vingt-neuf euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 1 512,57 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [C] [L] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [V] et M. [C] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 septembre 2024 et celui des assignations du 12 février 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Maxime SPAETY, Juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge