TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jesse SERFATI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ludivine LUBAKI,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6X7U

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y], [D], [L] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDERESSE

Madame [L], [H] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6X7U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2006, Mme [L] [U] a consenti un bail d’habitation meublée d’une durée de deux ans, reconductible tacitement pour la même durée, à Mme [L] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 569,12 euros et d’une provision pour charges de 60,98 euros.

Mme [Y] [U] est par la suite venue aux droits de Mme [L] [U].

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, Mme [Y] [U] a assigné Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger Mme [Y] [U] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses fins, prétentions et moyens,

— Juger Mme [L] [P] irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses fins, prétentions et moyens,

— Déclarer pleinement régulier et valable le congé pour vente,

— Juger Mme [L] [P] déchue de tout droit d’occupation et de maintien dans les lieux à compter du 12 mars 2024,

— Déclarer que le congé pour vente a mis fin au contrat de bail,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— Ordonner l’expulsion immédiate de [L] [P] des lieux occupés ainsi que tous occupants de son chef et de ses biens moyennant une astreinte de 100 euros par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique, de deux témoins et d’un serrurier ;

— Autoriser Mme [Y] [U] à expulser Mme [L] [P] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, de deux témoins, et d’un serrurier,

— Prononcer la suppression du délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1.947,54 euros, rétroactivement à compter 13 mars 2024 jusqu’à parfaite et effective libération des lieux et remise des clefs,

— Condamner Mme [L] [P] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner Mme [L] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 décembre 2024, la caducité de la citation a été prononcée faute de comparution de la demanderesse.

Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 10 janvier 2025 et les parties convoquées à l’audience du 20 février 2025 lors de laquelle l’affaire a été renvoyée, à la demande de la défenderesse, à l’audience du 2 juillet 2025.

Lors de cette audience, Mme [Y] [U] représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes en portant celle relative à l’article 700 du code de procédure civile à 4000 euros.

Mme [L] [P], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Déclarer la demanderesse mal-fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens acquittés et à venir,

Subsidiairement :

— Accorder un délai d’un an à Mme [P] pour quitter les lieux,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges en cours à la date des débats,

— Débouter Mme [U] de toutes ses demandes financières et accessoires contraires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail est dénommé « contrat de location à usage d’habitation locaux meublés ». Or, Mme [L] [P] conteste la qualification de local meublé.

A la date de la conclusion du contrat soit le 13 mars 2006, les locaux meublés à titre de résidence principale étaient soumis aux dispositions du code civil et à celles des articles L632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux locaux meublés n’ont été en effet introduites que par la loi n°201-366 du 24 mars 2014.

Aux termes de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige, toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an.

De jurisprudence constance c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence du mobilier, preuve qui peut se faire par tout moyen.

Le contrat signé par Mme [L] [P] est dénommé comme portant sur des locaux meublés et contient une clause relative à l’inventaire contradictoire stipulant : « la présente location étant consentie et acceptée en meublé, un inventaire contradictoire des meubles sera établi lors de la remise des clés au locataire, inventaire annexé au présent contrat ». Par ailleurs, les cases « état des lieux établi contradictoirement » et « inventaire mobilier établi contradictoirement » sont cochées dans la partie « pièces annexées au contrat » située juste au-dessus de la signature du contrat.

Mme [Y] [U] produit un « état des lieux contradictoire d’entrée » daté du 13 mars 2006 mais non signé par Mme [L] [P]. Elle produit en revanche un inventaire d’entrée de la même date signé par cette dernière.

Or Mme [L] [P] conteste avoir signé ce document.

Le fait que l’inventaire n’ait pas été produit au moment de la délivrance de l’assignation, ait été communiqué sur la demande de la locataire et l’absence de signature de l’état des lieux ne peuvent valoir preuve d’une quelconque falsification dudit document. Par ailleurs, la signature apposée sur l’inventaire et sur le bail ne sont pas sensiblement différentes. Il n’y a enfin pas lieu à échantillon d’écriture en application de l’article 288 du code de procédure civile, Mme [L] [P] ayant elle-même indiqué à l’audience que sa signature avait évolué depuis la signature du bail.

Les photographies produites par Mme [L] [P], dont la date et la localisation ne sont pas établies avec certitude, ne sont pas suffisamment probantes pour établir l’absence de mobilier au jour de la date d’effet du contrat de bail.

Il s’ensuit que Mme [L] [P] a signé un contrat portant expressément sur une location meublée et faisant référence à l’établissement d’un inventaire du mobilier annexé au bail. Elle échoue par ailleurs à démontrer qu’elle n’a pas signé ledit inventaire.

Cet inventaire est en conséquence celui qui a été signé par les parties lors de la conclusion du bail et qui y a été annexé.

Y sont listés les éléments suivants « 1 lit en 90 avec matelas, oreiller dessus de lit vert et blanc, 1 cuisinière FAURE bon état, 1 réfrigérateur état d’usage, 1 table 1 tabouret – 1 chaise FORMICA blanc bon état, 6 verres – 4 tasses et soucoupes – 2 déjeuners, 8 couteaux inox – 8 fourchettes – 8 cuillères à soupe – 8 petites cuillères, 1 tirebouchon – 1 louche inox – l couteau à pain – 1 épluche légumes – 1 spatule bois, 1 égouttoir salade – 2 saladiers pyrex, 1 range-couverts plastique – 1 balai WC support plastique, 2 poêles TEFAL état d’usage – 3 casseroles inox état d’usage, 6 assiettes plates – 6 petites assiettes blanches fleurs bleues, 1 plat creux – 1 saladier blanc fleurs bleues, 1 cafetière électrique ».

Ces meubles apparaissent comme suffisants s’agissant d’un studio de 30 m² pour y vivre quotidiennement. L’absence de draps, serviettes de toilettes et produits d’entretien sont insuffisants à entrainer la requalification du bail comme portant sur des locaux nus.

Sur le congé pour vendre

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat tacitement reconduit à la date de délivrance du congé, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 12 mars 2024.

La requalification du bail n’ayant pas été prononcée, le congé en ce qu’il est bien fondé sur l’article susvisé et non l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas irrégulier en la forme comme le soutient Mme [L] [P].

Celle-ci conteste en outre la réelle intention de la bailleresse de vendre le logement, arguant de l’absence de visites, mandat, diagnostic ou estimation du bien.

Sauf à affirmer qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre, Mme [Y] [U] n’a pas plus précisément répondu sur ce point. Par ailleurs le contrat, tacitement reconduit, est désormais soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles complètent les stipulations contractuelles en particulier sur la délivrance d’un congé.

Mme [Y] [U] n’a produit aucune pièce tendant à démontrer, même à la date de l’audience, la réalité de son intention de vendre : mandat, annonce, établissement de diagnostic et de perforance énergétique, estimation, échanges avec des agences immobilières etc.

Il s’ensuit que le caractère réel et sérieux du motif du congé n’est pas établi lequel n’a en conséquence pas été valablement délivré.

Mme [Y] [U] sera en conséquence déboutée de ses demandes en validation du congé pour vendre et résiliation du bail comme de ses demande subséquentes aux fins d’expulsion, condamnation de Mme [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation, et de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile .

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [L] [P] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vendre portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] délivré par Mme [Y] [U] à Mme [L] [P] le 11 décembre 2023 n’est pas valide ;

DEBOUTE Mme [Y] [U] de ses demandes en validation dudit congé pour vendre et résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion, condamnation de Mme [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation, et de sa demande de dommages-intérêts.

CONDAMNE Mme [Y] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à Mme [L] [P] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection