TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01479

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[N] [C]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [F] [R] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [C],

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 janvier 2024 prenant effet au 26 janvier 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [C] un local à usage d’habitation (n°18) situé [Adresse 6] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 476,83 euros et une provision sur charges mensuelle de 90,74 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [N] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 10 octobre 2024 pour un montant de 2.224,85 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 3.552,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus au 27 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025.

A l’audience du 01er juillet 2025, la S.A PROMOLOGIS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5.660,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2024 comprise en précisant que le paiement du loyer n’avait pas repris.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 20 février 2025, Monsieur [N] [C] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 janvier 2024 prenant effet au 26 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.224,85 euros a été signifié le 10 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [N] [C] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 11 décembre 2024 et Monsieur [N] [C] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 1er juillet 2025 démontrant que Monsieur [N] [C] reste devoir la somme de 5.496,6 euros, mensualité de juin 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [N] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.496,6 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 sur la somme de 3.552,56 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [N] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 décembre 2024 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Monsieur [N] [C] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2024 prenant effet au 26 janvier 2024 entre la S.A PROMOLOGIS et Monsieur [N] [C] concernant un local à usage d’habitation (n°18) situé [Adresse 6] à [Localité 13] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.496,6 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 sur la somme de 3.552,56 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,