TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00808

N° Portalis DBX4-W-B7J-T3MA

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[O] [G] [C] [B]

C/

[U] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e Crystel CAZAUX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [O] [G] [C] [B]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par sa soeur, Madame [Y] [X] épouse [R], munie d’un pouvoir spécial

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 novembre 2018, prenant effet au 21 novembre 2018, Madame [O] [B] a donné à bail à Monsieur [U] [X] un logement à usage d’habitation n°203, un jardin et un emplacement de stationnement n°301 situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 02 avril 2024, Madame [O] [B] a fait signifier à Monsieur [U] [X] un congé pour motif sérieux et légitime, celui-ci prenant effet au 20 novembre 2024.

Le 12 septembre 2024, Madame [O] [B] a fait signifier à Monsieur [U] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2024, Madame [O] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation judiciaire du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.881,15 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge avec intérêts de droit à chaque échéance,

— d’une somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,

— de la clause pénale prévue au contrat de bail,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [O] [B], représentée par Maître Frédéric GONDER substitué par Maître Crystel CAZAUX, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.027,57 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise. Elle formule également une demande de validation du congé délivré le 02 avril 2024.

Monsieur [U] [X], représentée par sa sœur Madame [Y] [X] épouse [R] munie d’un pouvoir spécial, demande à pouvoir se maintenir dans le logement jusqu’au 30 avril 2025 et demande des délais pour régler sa dette. Il fait valoir qu’il a perdu son emploi trois ans plus tôt, qu’il est hospitalisé depuis le 06 mars 2025 en hôpital psychiatrique en raison de troubles addictologiques et a demandé à réaliser une post-cure ensuite. Il précise qu’une mesure de sauvegarde est envisagée et qu’il ne perçoit aucune ressource pour l’instant.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 8 – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.098,98 euros a été signifié le 12 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 363,09 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 13 novembre 2024.

II. SUR LA VALIDATION DU CONGE

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Un congé a été délivré le 02 avril 2024 à Monsieur [U] [X], par acte d’huissier remis à personne, soit plus de 6 mois avant le terme du bail intervenant le 20 novembre 2024. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l’espèce le manquement du locataire à ses obligations de payer régulièrement son loyer et d’user paisiblement des lieux (nuisances sonores, masturbation dans le jardin visible des autres appartements de la résidence). Compte-tenu de l’ampleur des manquements relevés et de leur récurrence, le congé a été délivré pour un motif réel et sérieux.

Il convient ainsi de valider le congé donné par Madame [O] [B].

III. SUR L’EXPULSION

Compte-tenu de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et surabondamment de son non-renouvellement par l’effet du congé, Monsieur [U] [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024.

Il lui sera laissé un délai de deux mois pour quitter les lieux volontairement à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, délai de droit dont il n’a pas été demandé la suppression et qui couvre sa demande de délai jusqu’au 30 avril 2025. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [X] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [O] [B] produit un décompte arrêté au mois de mars 2025 démontrant que Monsieur [U] [X] reste devoir la somme de 7.027,57 euros. Monsieur [U] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 7.027,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 5.098,98 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [U] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 13 novembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]".

Monsieur [U] [X] n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes et ne justifie d’aucune ressource au jour de l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

VI. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Faute pour Madame [O] [B] de démontrer la résistance abusive de Monsieur [U] [X] et le préjudice allégué, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

VII. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

A défaut de clause pénale prévue dans le bail (étant précisé que celles-ci sont de toute façon réputée non-écrite par l’effet de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989), il convient de rejeter cette demande.

VIII. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [B], Monsieur [U] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2018 entre Madame [O] [B] et Monsieur [U] [X] concernant un logement à usage d’habitation n°203, un jardin et un emplacement de stationnement n°301 situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

VALIDE le congé donné par Madame [O] [B] à Monsieur [U] [X] le 02 avril 2024, prenant effet le 20 novembre 2024, concernant le bail conclu le 10 novembre 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation n°203, un jardin et un emplacement de stationnement n°301 situés [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [O] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser à Madame [O] [B] la somme de 7.027,57 euros (décompte arrêté au mois de mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 5.098,98 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à Madame [O] [B] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [O] [B] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [O] [B] de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser à Madame [O] [B] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,