N° RG 25/01783 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPDS

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01783 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPDS

NAC: 71A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VILLA [Adresse 5], SIS [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [U] [I], demeurant [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [I] est propriétaire des lots n° 16 et 50, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, a assigné Madame [U] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 21 octobre 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2,18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires :à titre de provision la somme de 9.850,09 euros, somme arrêtée au 02 septembre 2025, correspondant aux charges impayées, appel de fonds du 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 septembre 2024 ;à titre de provision la somme de 582,55 euros, somme arrêtée au 02 septembre 2025, au titre du remboursement des frais nécessaires exposés par la copropriété en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;condamner Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [U] [I] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris le coût de la sommation de payer du 18 septembre 2024 si elle n’est pas retenue au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété ;ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

De son côté, Madame [U] [I], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Madame [U] [I] est propriétaire des lots n° 16 et 50, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 02 septembre 2025 (appel de fonds du 1er juillet 2025 inclus) que Madame [U] [I] reste redevable de la somme de 10.432,64 euros d’arriérés de charges de copropriété, en ce compris les frais nécessaires au recouvrement de la créance exposés par la copropriété, soit la somme de 582,55 euros.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [U] [I]. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [U] [I] est donc redevable de la somme de 9.850,09 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 02 septembre 2025 (appel de fonds du1er juillet 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juilet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Il convient également de condamner Madame [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, la somme provisionnelle de 582,55 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par la copropriété, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [U] [I] sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [U] [I] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

* Sur l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement la nécessité d’ordonner l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, la somme de 9.850,09 euros (NEUF MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS et NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 02 septembre 2025 (appel de fonds du 1er juillet 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, la somme provisionnelle de 582,55 euros (CINQ CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS et CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des frais de recouvrement nécessaires exposés par la copropriété, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [U] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,