TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01046 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6TH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

[D] [C] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [B] [E], Chargée du recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [C] [A], demeurant [Adresse 6]

comparant à l’appel du rôle mais absent lors des débats

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 12/04/2024, et prenant effet le 06/05/2024, la S.A. HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [C] [A] [D] l’appartement A2 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 443.75 euros, toutes charges comprises, et d’un emplacement automobile n°45 situé à la même adresse par contrat distinct de la même date pour un loyer mensuel de 16.08 euros.

Le 28/10/2024, la S.A. [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [C] [A] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. HLM DES CHALETS a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 17/09/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27/01/2025, la S.A. [Adresse 8] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 29 décembre 2024, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2535.08 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05/02/2025.

A l’audience du 08/07/2025, la S.A. HLM DES CHALETS, représentée valablement par Madame [B] [E], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2704.37 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

La représentante de la S.A. [Adresse 8] explique avoir convenu à l’audience d’un délai de paiement de 100€ mensuels avec le défendeur, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Elle indique que le défendeur a effectué un règlement par carte bleue pour le loyer de mai 2025 et que celui-ci s’est engagé à effectuer le paiement du loyer du mois de juin 2025 avant la fin du mois de juillet 2025. La demanderesse s’engage à transmettre la preuve de ce paiement en cours du délibéré et est autorisée à le faire.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27/01/2025, Monsieur [C] [A] [D] s’est présenté à l’appel du rôle mais avait quitté la salle d’audience à l’appel de son dossier. La représentante de la S.A. HLM DES CHALETS explique qu’il devait repartir travailler et qu’il est en période d’essai.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 8] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 17/09/2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12/04/2024 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1209.59 euros a été signifié le 28/10/2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [C] [A] [D] n’a effectué aucun versement dans ce délai. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29/12/2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. HLM DES CHALETS produit un décompte du 22/07/2025 démontrant que Monsieur [C] [A] [D] reste devoir la somme de 2704.37 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Monsieur [C] [A] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2704.37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27/01/2025 sur la somme de 2535.08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le 22 juillet 2025, la bailleresse transmettait un décompte actualisé indiquant que Monsieur [C] [A] [D] n’avait pas repris le paiement des loyers. Le dernier versement date du 28 mai 2015 et est d’un montant de 150 euros.

En conséquence, il n’est pas possible de considérer qu’il y a eu reprise du versement du loyer courant avant l’audience. De même, la juridiction ne dispose d’aucun justificatif concernant sa situation, permettant d’apprécier si le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Ainsi, les conditions légales pour octroyer des délais de paiements non suspensifs ne sont pas réunis.

L’expulsion de [C] [A] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Monsieur [C] [A] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 29/12/2024 au 30/06/2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [A] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 8], Monsieur [C] [A] [D] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12/04/2024 entre la S.A. HLM DES CHALETS et Monsieur [C] [A] [D] concernant le logement situé [Adresse 5] et l’emplacement automobile n°45 sont réunies à la date du 29/12/2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [A] [D] à verser à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 2704.37 euros (décompte arrêté au 22/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal du 27/01/2025 sur la somme de 2535.08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [A] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [A] [D] à payer à la S.A. [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [A] [D] à verser à la S.A. HLM DES CHALETS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [A] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge