TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Yehochoua LEWIN, M^e Ivan ITZKOVITCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11400 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S6K

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA FRANCE MUTUALISTE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B840

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11400 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S6K

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date des 29 mai 2021 et 2 juin 2021, la SCI La France Mutualiste Immo a donné à bail à M. [A] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].

Par de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SCI La France Mutualiste Immo a fait assigner M. [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de M. [A] [R],

— ordonner l’expulsion de M. [A] [R] et celle de tous occupants de son chef du logement et de la cave qu’il occupe avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner M. [A] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale mensuelle égale à 1400 euros à compter de la date de la résiliation,

— condamner M. [A] [R] à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 10 septembre 2025.

A l’audience du 10 septembre 2025, la SCI La France Mutualiste Immo, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI La France Mutualiste Immo invoque la violation par le locataire de ses obligations légales, prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et contractuelles, invoquant le défaut d’usage paisible du bien. Elle soutient que le locataire serait notoirement agressif ; qu’il aurait notamment causé des dégradations volontaires, sur la porte de sa voisine de palier ainsi que dans la loge de la gardienne. Elle ajoute qu’il ne règle plus ses loyers courants depuis son assignation en justice.

M. [A] [R], représenté par son conseil, a sollicité :

— à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI La France Mutualiste Immo,

— subsidiairement, un délai d’un an pour quitter les lieux,

— la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [A] [R] conteste les accusations dont il fait l’objet. Il reconnaît avoir dégradé la porte palière de sa voisine, contextualisant toutefois l’incident en expliquant qu’il avait été le premier agressé par le compagnon de cette dernière, qui avait lui-même donné un coup dans sa porte. Il souligne que la plainte pénale déposée suite à cet incident n’a d’ailleurs pas été suivie d’effet. Il ajoute ne pas s’entendre avec les deux gardiennes de l’immeuble, qui, selon lui, se sont saisies de cette opportunité pour le faire expulser ; il soutient être apprécié de nombreux voisins dans l’immeuble. Enfin, il fait observer que sa bailleresse n’a jamais tenté de résoudre amiablement le différend qui les oppose.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il appartient notamment à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, la SCI La France Mutualiste Immo invoque des actes de violence commis par Monsieur [A] [R], au soutien desquelles elle produit :

— une « réclamation », non datée et non signée, dont l’auteur se présente comme « [I] [L] » et fait état d’un incident survenu récemment au sein de l’appartement occupé par M. [R]. L’auteur indique que suite à des cris dans l’appartement voisin, son compagnon s’est rendu chez M. [R] pour lui demander de réduire le bruit. Ce dernier aurait alors réagi de manière agressive et menaçante, proférant des menaces de mort et frappant violemment contre sa porte d’entrée à coups de pied, causant des dommages au niveau de la porte et du mur adjacent ; Plusieurs photographies d’une porte dégradée accompagnent ce signalement ;

— un procès-verbal de plainte du 2 novembre 2024, dans laquelle Mme [I] [L] relate les mêmes faits,

— un courriel daté du 4 novembre 2024, dans lequel Mme [F] [Y], Inspecteur Technnique au sein de la France Mutualiste, sollicite, en réponse à la réclamation de Mme [I] [L], une intervention urgente, indiquant : « nous avons à plusieurs reprises rencontré des soucis avec ce locataire, qui est très violent. M. [Z] est intervenu lui-même auprès de celui-ci ; violence verbale et destruction du matériel à la loge, maintenant il s’en prend aux locataires ! » ;

— un courriel émanant de M. [O] [L], daté du 7 novembre 2024, aux termes duquel ce dernier donne congé, exposant que sa fille s’est installée dans son logement le 5 août 2024 ; qu’elle a été agressée le samedi 2 novembre par un voisin bruyant ; qu’elle a été menacée de mort, sa porte ayant été « défoncée » par ce même voisin, ce qui l’a contrainte à quitter les lieux la nuit même ; que, traumatisée, elle ne peut plus rejoindre son logement et a décidé d’arrêter ses études ;

— un courriel du 16 décembre 2024, dans lequel Mme [F] [Y], Inspecteur Technnique au sein de la France Mutualiste, indique M. [R] se serait présenté le vendredi à la loge et aurait enregistré sa conversation avec « [X] », qu’il aurait par ailleurs interpellée plus tard dans la journée, alors qu’elle faisait sa pause dans le square ; M. [R] l’aurait, à cette occasion, filmée. Mme [F] [Y] indique que les gardiennes n’ont pas souhaité déposer plainte pour ne pas envenimer la situation, mais craindre pour la sécurité des gardiennes.

Au regard de ces éléments, il sera constaté que Mme [I] [L], voisine de M. [R], s’est plainte d’un incident survenu au cours de la nuit du 2 novembre 2024, au cours duquel sa porte a été dégradée, ce qui est établi par les photographies versées aux débats et au demeurant non contesté par M. [A] [R]. Les déclarations de son père, dans son courriel du 7 novembre 2024, ne font que reprendre les déclarations de sa fille.

S’agissant des incidents rapportés par d’autres témoins, ils ne sont que très faiblement étayés ; dans son courriel daté du 4 novembre 2024, Mme [F] [Y], Inspecteur Technnique, ne décrit en effet le comportement supposément violent de M. [A] [R] qu’en des termes généraux et vagues : celle évoque des « soucis » avec ce locataire, dont le comportement est selon elle « très violent », invoquant des violences verbales et des destructions à la loge, sans en fournir aucune illustration ni les étayer. Quant au courriel du 16 décembre 2024, il relate des faits dont Mme [F] [Y] n’a manifestement pas été le témoin, une certaine « [X] » s’étant apparemment plainte du fait d ‘avoir été enregistrée et filmée par M. [R] ; la personne dont il est question n’a toutefois pas témoigné dans le cadre de la présente instance, de sorte que les propos de Mme [F] [Y], témoin indirect, sont insuffisants à apporter la preuve de ce dont elle fait état par courriel.

Face à cela, M. [A] [R] produit la propre plainte par lui déposée le 1 février 2025 suite à l’incident survenu le 2 novembre 2024, par laquelle il déclare qu’une dispute a surgi cette nuit-là entre lui et le compagnon de Mme [L] et conteste fermement avoir proféré des menaces de mort. Ses déclarations sont corroborées par deux attestations de témoin, Mme [S] [C] et Mme [G] [P] déclarant toutes deux qu’elles étaient présentes lors de l’incident du 2 novembre 2024, décrivant la dispute survenue entre M. [R] et le compagnon de Mme [L], au cours de laquelle chacun s’invectivait, et affirmant qu’aucune menace de mort n’a été proférée. Mme [E] [D], voisine de M. [A] [R], atteste pour sa part avoir été le témoin de la fin de la conversation que M. [A] [R] a eue avec les gardiennes le 21 février 2024, concernant un problème de boîte aux lettres, et n’avoir pas été le témoin de violence à cette occasion. Elle ajoute qu’il lui est impossible d’imaginer que M. [A] [R], qu’elle décrit comme doux, gentil et bon, puisse être violent ; elle exprime sa stupéfaction quant aux faits qui lui sont reprochés. Mme [V] [M], voisine de M. [B] [R], le décrit comme serviable, souriant et très gentil ; elle indique avoir totalement confiance en lui ainsi qu’en sa compagne. Enfin, M. [A] [R] produit un avis laissé par Mme [I] [L] sur ce qui semble être un site internet, dans lequel cette dernière se plaint de sa bailleresse, expliquant avoir été mise en danger dans son logement et relatant sa version des faits du 2 novembre 2024, précisant que « tout le monde était au courant de la dangerosité de cet individu » ; elle ajoute : « honte à M. [H] qui, en dépit d’être père de famille, n’hésite pas à louer des biens dans de telles conditions » , ainsi que la réponse apportée par M. [U] [H] à cet avis, lequel indique que les précédents locataires de son appartement n’ont jamais eu aucun problème avec ce voisin.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que M. [A] [R] a manqué à son obligation de jouissance paisible en frappant avec son pied dans la porte de Mme [I] [L], provoquant sa détérioration ; Cet évènement, apparaît toutefois isolé, et s’est manifestement déroulé dans un contexte où deux témoins affirment que des violences verbales avaient précédemment été commises par le compagnon de cette dernière.

Il sera, par ailleurs, relevé que la bailleresse ne justifie de l’envoi d’aucune lettre de mise en demeure au locataire et ne démontre pas avoir tenté de le rencontrer ou de mettre en place une mesure de médiation alors même que ce dernier conteste les faits que lui reprochent Mme [L] ou les gardiennes.

Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n’est pas suffisamment caractérisée, et n’est pas de nature à entraîner la résolution du contrat.

En conséquence, la SCI La France Mutualiste Immo sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que des demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

La SCI La France Mutualiste Immo, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par M. [A] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu les 29 mai 2021 et 2 juin 2021 entre la SCI La France Mutualiste Immo, d’une part, et M. [A] [R] d’autre part, portant sur les appartements situés au [Adresse 1], ainsi que les demandes subséquentes,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI La France Mutualiste Immo aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection