TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03749 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4S

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’ HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31)

C/

[W] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31), dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Mme [W] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 décembre 2021 signé électroniquement, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a donné à bail à Mme [W] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 335,56 € et 93,64 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2024 pour un montant en principal de 8389,20.

Par un acte de commissaire de Justice du 25 septembre 2024, il a ensuite fait assigner Mme [W] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024 à la somme de 3778,72 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels, soit la somme de 472,34 €, jusqu’à libération complète des lieux,

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4788,86 €.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 25 septembre 2024 à étude, Mme [W] [R] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article en page 4) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 8389,20 €.

Si ce commandement inclut un supplément de loyer solidarité de janvier 2024 à juin 2024 qu’il convient de ne pas prendre en considération dès lors qu’il a fait l’objet d’une régularisation en septembre 2024, il concerne toutefois pour partie des loyers et charges impayés à hauteur de 2.361,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Mme [W] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne produit un décompte démontrant que Mme [W] [R] reste devoir la somme de 6053,88 € à la date du 11 février 2025, quittancement de janvier 2025 inclus.

Mme [W] [R], absente, ne conteste de fait ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne cette somme de 6053,88 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Mme [W] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 472,34 €.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [W] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne , Mme [W] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 entre , l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne et Mme [W] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 août 2024;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel la somme de 6053,88 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 20 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 472,34 € ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Vice-Présidente