TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01114 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7II

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Septembre 2025

[N] [E]

[O] [U]

C/

[B] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [N] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [O] [U], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marion CASANOVA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 décembre 2022, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] ont donné à bail à Madame [B] [V] un appartement à usage d’habitation A207, avec place de parking en sous-sol et cellier, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 380 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 09 janvier 2025, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] ont fait signifier à Madame [B] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] ont ensuite fait assigner Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2025, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance, avec dispense de délai, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.255,78 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [B] [V], assistée de son fils, a sollicité un renvoi pour constituer avocat, expliquant avoir subi une fuite d’eau sur son compteur électrique pendant plusieurs mois et n’avoir pu résider dans les lieux entre janvier 2025 et mi-avril 2025. Le dossier a fait l’objet d’un renvoi au 10 juillet 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E], respectivement assistée et représenté par Maître Agnès BUTIN, se réfèrent à leurs conclusions écrites par des observations orales. Ils demandent :

— le débouté de Madame [B] [V] de toutes ses demandes,

— l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 10 mars 2025, à la suite du commandement de payer du 09 janvier 2025,

— l’expulsion de Madame [B] [V] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance, avec dispense de délai,

— la condamnation par provision de Madame [B] [V] à la somme de 1.457,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal, et aux échéances ultérieures jusqu’à la remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant des loyers et charges avec indexation annuelle selon les stipulations du bail,

— à titre subsidiaire :

— la fixation de la mensualité de remboursement à une somme de 100 euros par mois, avec la prévision qu’à défaut de paiement d’une échéance et du terme courant, le tout redeviendra exigible et l’expulsion pourra être poursuivie,

— la condamnation de Madame [B] [V] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer.

Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] font valoir que la clause résolutoire est acquise à défaut de règlement des causes du commandement, ce que Madame [B] [V] reconnaît implicitement dans ses conclusions.

S’agissant de la dette, ils précisent que l’arriéré de 145 euros au 20 octobre 2024 correspond à la somme restant due aux propriétaires avant la transmission de la gestion de leur bien à une agence immobilière, la somme de 109,44 euros à un commandement dont il est justifié, la somme de 60 euros au vain déplacement de la société C’Du Carré en raison du refus de la locataire d’ouvrir sa porte le 03 juin 2025 et la somme de 115 euros à la taxe pour ordure ménagère de 2024, aucune convention n’existant entre les parties pour prévoir le règlement de celle-ci par le propriétaire.

S’agissant des délais de paiement, ils estiment qu’ils doivent être rejetés en raison de l’absence de reprise du paiement des loyers courants avant le jour de l’audience. Ils ajoutent à titre subsidiaire que l’avis d’imposition sur les revenus de 2024 fait apparaître des revenus annuels de 12.008 euros, auxquels il convient d’ajouter les APL, et qu’il revient au locataire de faire des efforts pour apurer sa dette.

S’agissant de la demande indemnitaire, ils estiment qu’elle relève du fond et non du juge des référés. Ils expliquent que la fuite a eu lieu le 22 janvier 2025 et que les propriétaires ont été diligents pour la réparer, la recherche de fuite n’ayant eu lieu qu’en mai 2025 pour des raisons indépendantes de leurs volontés. Ils ajoutent que la réintégration de Madame [B] [V] dans les lieux pouvait intervenir avant le 14 avril 2025 et qu’il n’est pas expliqué pourquoi elle n’a pas réintégré les lieux avant, alors que la fuite avait cessé.

Madame [B] [V], représentée par Maître Marion CASANOVA, se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales. Elle demande au juge :

— d’expurger le décompte des sommes de 145 euros au titre d’un solde débiteur au 20 octobre 2023 non justifié, de 109,44 euros au titre d’un commandement de payer du 25 septembre 2024 non justifié, de 60 euros au titre d’une facture de déplacement C du Carré du 03 juin 2025 non justifié et de 115 euros au titre de la taxe pour ordure ménagère 2024 ;

— de l’autoriser à payer l’arriéré de loyers et charges en 23 mensualités de 60 euros et une 24e mensualité soldant la dette, à compter du 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance,

— de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai et que le bail ne sera pas résilié si elle respecte ces modalités de paiement,

— à titre reconventionnel, de lui allouer la somme de 1.141,86 euros au titre du préjudice de jouissance,

— de rejeter la demande des bailleurs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [V] fait valoir que les sommes de 145 euros, de 109,44 euros et de 60 euros ne sont pas justifiées et qu’il a été convenu entre les parties que la taxe pour ordure ménagère soit prise en charge par les propriétaires, comme celle de 2023.

Sur sa demande de délai de paiement, elle précise qu’elle est retraitée et perçoit 957 euros de pension, outre les allocations pour le logement. Elle argue oralement qu’elle a tenté de réunir la somme permettant le paiement de son loyer avant l’audience et demande à justifier du paiement du loyer par une note en délibéré.

Sur sa demande reconventionnelle, elle explique qu’elle a subi un dégât des eaux le 21 janvier 2025 et que de l’eau coulait sur son compteur Linky, l’ayant forcée à quitter le logement, sans aucune solution d’hébergement. Elle précise que la recherche de fuite a été faite la première semaine d’avril et les réparations la deuxième semaine, de sorte qu’elle a été contrainte de se faire héberger par un tiers du 22 janvier au 15 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Autorisée à produire une note en délibéré avant le 20 juillet 2025, Madame [B] [V] a justifié d’un paiement de 547,94 euros en date du 10 juillet 2025. Par le biais de leur conseil, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] ont indiqué que ce justificatif ne mentionnait par l’heure du virement.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 705,77 euros a été signifié le 09 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [V] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] produisent un décompte du 09 juillet 2025, indiquant que Madame [B] [V] reste devoir la somme de 1.457,07 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Sur ce décompte, la somme de 145 euros est justifiée par l’arriéré de loyer au 20 octobre 2023 et a d’ailleurs été payée quelques jours après par un versement des allocations logement de 174 euros.

La somme de 115 euros à la taxe pour ordure ménagère de 2024 est également justifiée par l’avis de taxe foncière. En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, cette taxe est due par le locataire. Madame [B] [V] ne justifie pas de l’accord dont elle se prévaut quant à l’absence de règlement des taxes pour ordures ménagères, celui-ci ne pouvant se déduire de la seule annulation de la taxe pour ordure ménagère de 2023. Ainsi, la somme de 115 euros lui a été facturée à bon droit.

Il sera également mis à sa charge la somme de 60 euros, dans la mesure où elle a refusé d’ouvrir sa porte pour les travaux de réfection de son logement le 03 juin 2025, se prévalant à tort de la procédure en cours pour refuser l’intervention.

En revanche, il convient de déduire de ce décompte :

— Le versement du 10 juillet 2025 de 547,94 euros dont elle a justifié,

— La somme de 109,44 euros correspondant au commandement du 25 septembre 2024, dans la mesure où même s’il est justifié de ce commandement, celui-ci doit rester à la charge du créancier en application de l’article 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— La somme de 13,04 euros au titre de la notification à la CCAPEX du commandement du 21 janvier 2025, cette somme n’étant pas un dépens (la signification du commandement n’étant pas obligatoire à peine d’irrecevabilité pour les particuliers) et rien ne prévoyant que ce frais soit mis à la charge du locataire, ne s’agissant pas d’un frais de recouvrement,

— La somme de 78,52 euros correspondant au commandement du 09 janvier 2025, de 36,24 euros correspondant à l’assignation et de 37,13 euros correspondant à la notification de l’assignation à la préfecture, ces sommes relevant des dépens.

Aussi, il apparaît que Madame [B] [V] reste devoir la seule somme de 634,77 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 634,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [B] [V] a payé son loyer de mai 2025. Elle a également justifié du règlement intégral du loyer de juin 2025 et du loyer de juillet 2025, par un versement intervenu le 10 juillet 2025, soit le jour de l’audience. Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer qu’elle a repris le paiement de ses loyers courants à la date de l’audience.

Elle justifie de ressources réduites, à hauteur de 11.484 euros pour sa retraite, outre des allocations pour le logement. Elle apparaît en capacité de régler sa dette, d’un montant limité, sous réserve de l’étalement de celle-ci sur plusieurs mois.

Ainsi, Madame [B] [V] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 60 euros chacune et d’une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [B] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [B] [V] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-12.261, Bull. 2009, III, n° 88.Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-10.034), sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur. Ainsi, même si le bailleur a réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances, ce dernier reste tenu à réparation du trouble de jouissance subi par son locataire dès lors que ce trouble est établi.

En application de ces textes, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut allouer que des sommes provisionnelles, à condition que l’existence et l’ampleur du préjudice de jouissance soit démontré.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [B] [V] a subi un dégât des eaux le 21 janvier 2025, impactant son compteur électrique et présentant donc un risque majeur pour sa sécurité à la date de la fuite. Toutefois, il n’est pas établi que la fuite ait persisté et empêché qu’elle jouisse de son logement pendant deux mois, de sorte que l’ampleur et la durée de son préjudice de jouissance ne sont pas établis. En outre, elle n’a pas spécifiquement demandé une provision, seule demande à laquelle le juge des référés peut faire droit.

Dès lors, il convient de rejeter sa demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 janvier 2025, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E], Madame [B] [V] sera condamnée à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 entre Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] et Madame [B] [V] concernant un appartement à usage d’habitation A207, avec place de parking en sous-sol et cellier, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [B] [V] à verser à Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] à titre provisionnel la somme de 634,77 euros (décompte arrêté au 09 juillet 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 janvier 2025 ;

AUTORISONS Madame [B] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 60 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 31 de chaque mois et pour la première fois avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [B] [V] soit condamnée à verser à Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS Madame [B] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [B] [V] à verser à Madame [O] [U] et Monsieur [N] [E] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffier.

Le Greffier, Le juge,