Tribunal Judiciaire de Toulouse, Expropriations, 25 février 2025, n° 24/00063

TJ Toulouse 25 février 2025

Arguments

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Rejeté
Valorisation du bien exproprié
La cour a estimé que les références fournies par Monsieur [B] [I] n'étaient pas pertinentes car elles concernaient principalement des appartements, tandis que les références de l'EPFL étaient plus appropriées pour évaluer le bien exproprié. La valeur du bien a été fixée à 1 550 euros/m².
Accepté
Indemnité de remploi
La cour a fixé l'indemnité de remploi à 23 242,50 euros, conformément aux calculs présentés par les parties.
Accepté
Indemnité pour perte de loyers
Les parties s'accordent sur le montant de 13 200 euros pour l'indemnité de perte de loyers, qui a été acceptée par la cour.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné l'EPFL à verser 1 000 euros à Monsieur [B] [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, expropriations, 25 févr. 2025, n° 24/00063
Numéro(s) :	24/00063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth LAJARTHEChristine TEISSEYRE
Cabinet(s) :	SCP BOUYSSOU ET ASSOCIESDBA
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [ Localité 8 ] [ Localité 15 ]

Texte intégral

MINUTE :

DOSSIER : N° RG 24/00063 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNDS

JUGEMENT DU: 25/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 25 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 8] [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 16 Décembre 2024 et plaidoirie du 21 Janvier 2025

En présence de Marie-Christine TOURRAINE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 14] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 15] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [12].

[Localité 15] Métropole a confié la mise en œuvre du projet à la SPLA EUROPOLIA, par le biais d’une concession d’aménagement.

Toutefois, la maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

Aussi, depuis 2011, [Localité 15] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur « Cheminots – [Localité 13] » et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur « [Localité 11] – Maroc – [Localité 9] – Chabanon ».

C’est ainsi que l’Établissement Public Foncier Local du [Localité 8] [Localité 15] (EPFL) intervient, depuis de nombreuses années, pour le compte de [Localité 15] Métropole, en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 15] Métropole a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, prorogé le 7 novembre 2024, lequel désigne l’EPFL en qualité d’autorité expropriante.

Suivant arrêté préfectoral du 16 juin 2020, ont été déclarés urgents les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 8] [Localité 15], quais d’Qc.

La procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est donc poursuivie selon la procédure d’urgence.

Parmi les biens restant à acquérir dans les Secteurs « Cheminots – [Localité 13] » et « [Localité 11] – Maroc – [Localité 9] – Chabanon », figure un local constitué des lots 1 et 2 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4], appartenant à Monsieur [B] [I].

La propriété de cet immeuble a été transférée à l’EPFL suivant ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation, suivant acte du 15 octobre 2024, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités d’expropriation revenant à l’exproprié.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 16 décembre 2024, à la suite duquel l’indemnité provisionnelle revenant à Monsieur [B] [I] a été fixée, le 17 du même mois, à la somme de 177 000 euros.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 21 janvier 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant à Monsieur [B] [I], à la somme de 190 200 euros comprenant :

Indemnité principale : 160 000 euros,

Indemnité de remploi : 17 000 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 13 200 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose d’allouer à l’exproprié des indemnisations de mêmes montants.

Monsieur [B] [I] invite la juridiction à :

Rejeter l’offre d’indemnité proposée par l’EPFL DU [Localité 8] [Localité 15],

En conséquence,

Fixer la valeur vénale à 3 000 euros/m²,

Lui allouer les sommes de :

Indemnité principale : 436 500 euros,

Indemnité de remploi : 44 650 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 13 200 euros.

Condamner l’EPFL DU [Localité 8] [Localité 15] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de l’EPFL, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Monsieur [B] [I], régulièrement représenté,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025 et le délibéré a été prorogé au 25 févruer 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié est constitué les lots 1 et 2 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 3] d’une surface de 143,50 m².

Ces lots correspondent à un local à usage d’atelier, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le bien dispose de deux vitrines sur la rue des cheminots situées de part et d’autre de la porte d’entrée donnant accès aux étages. Il se développe à l’arrière, sur toute la profondeur de l’immeuble. Une porte permet d’accéder à une petite cour intérieure.

L’immeuble présente les caractéristiques suivantes :

Sol en béton brut,

Dalles de faux plafond,

Absence de système de chauffage, sauf climatisation réversible dans une pièce,

Huisserie simple vitrage, sauf la fenêtre donnant sur la cour intérieure,

Électricité à mettre aux normes.

Il est occupé par l’association [U] en vertu d’un bail d’une durée de six ans, débutant le 15 octobre 2016 et renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le PLUi de la ville de [Localité 15] approuvé par délibération du 10 novembre 2016.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourgs.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 1er mars 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement estiment qu’il y a lieu de valoriser le bien à hauteur de 1 400 euros/m², tandis que Monsieur [B] [I] revendique une somme de 3 000 euros/m².

L’exproprié excipe des termes de comparaison (TC) suivants faisant apparaître un prix moyen de 3 480 euros/m² :

TC 1 : Vente du 12 octobre 2021 – local commercial de 40 m² et 3 appartements pour un total de 213 m² : 600 000 euros, soit : 2 817 euros/m²,

TC 2: Vente du 15 mars 2022 – [Adresse 6] – garage, local et 3 appartements pour 210 m² : 775 000 euros, soit : 3 690 euros/m²,

TC 2: Vente du 6 décembre 2022 – 3 appartements et local commercial pour 190 m² : 630 000 euros, soit : 3 315 euros/m²,

TC 4 : Vente du 14 décembre 2022 – 4 appartements et caves pour 244 m² : 1 000 000 euros, soit : 4 098 euros/m².

Or, ces références sont inopérantes pour concerner principalement des appartements et, accessoirement, un local commercial.

Il appuie également ses prétentions sur le fondement d’un jugement du 11 mai 2021, rendu par la juridiction de céans, sous la référence RG 20/00023, lequel concerne également un appartement. Pour le même motif, il sera également écarté.

L’offre de l’EPFL et du commissaire du Gouvernement repose sur six références concernant des locaux à usage de bureaux, de garage et d’entrepôt, comprises entre le 23 juillet 2021 et le 29 décembre 2023, desquels résulte une prix médian de 1 519 euros/m².

Ils indiquent que les références 1, 4 et 6 sont les plus pertinents au regard de leur localisation et caractéristiques :

TC n° 1 : Vente du 26/08/2022 – Adresse : [Adresse 5] – Prix : 640 000 euros – Surface utile : 460 m² – prix euros/m² : 1 391 euros – Immeuble à usage d’entrepôt et de bureaux,

TC n° 4 : Vente du 29/12/2023 – Adresse : [Adresse 2] – Prix : 340 000 euros – Surface utile : 223 m² – prix euros/m² : 1 525 euros – Étage : 1 – Locaux à usage de garage, affectés en bureaux,

TC n° 6 : Vente du 23/07/2021 – Adresse : [Adresse 1] – Prix : 255 600 euros – Surface utile : 169 m² – prix euros/m² : 1 512 euros – Local à usage d’entrepôt.

Compte tenu de sa surface, proche de celle du bien à évaluer, le TC n° 6 apparaît le plus idoine.

Toutefois, pour tenir compte de sa relative ancienneté, sa valeur sera portée à 1 550 euros/m², somme à laquelle sera évalué le bien litigieux, soit : 222 425 euros (143,50 m² x 1 550 euros).

L’indemnité de remploi s’établit à la somme de 23 242,50 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

207 425 x 10% = 20 742,50 euros.

Sur abattement pour occupation,

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement préconisent un abattement de 20% sur la valeur du bien au motif de son occupation régulière par un locataire encore à bail afin de prendre en considération la différence, sur le marché immobiliser, entre un bien vendu libre et un autre cédé occupé.

Monsieur [B] [I] considère cette réfaction de prix comme non justifiée juridiquement.

Au cas présent, le local est un immeuble de rapports qui s’inscrit dans un marché propre à ce type de bien, lequel valorise la présence d’un locataire comme gage de rendement pour l’investisseur.

Aussi, cet abattement ne se justifie pas au cas d’espèce.

Sur l’indemnité pour perte de loyer,

Les parties s’accordent sur une somme de 13 200 euros de ce chef de préjudice.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

L’EPFL versera à Monsieur [B] [I] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à Monsieur [B] [I] de la manière suivante :

Indemnité principale : 222 425 euros,

Indemnité de remploi : 23 242,50 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 13 200 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local du [Localité 8] [Localité 15] à verser à Monsieur [B] [I] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION