TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT STATUANT SUR UNE CONTESTATION

RELATIVE À LA DECISION DE PREEMPTION

DU 06 MARS 2026

N° RG 23/00181 – N° Portalis DB22-W-B7H-RYZ2

Code NAC : 78A

ENTRE

Monsieur [G] [N] [B] [J], né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 2].

Madame [S] [A] [P] [T], née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 2].

DEMANDEURS À L’INCIDENT ET ADJUDICATAIRES

(Adjudication du 08 octobre 2025)

Tous deux représentés par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598.

ET

COMMUNE DE [Localité 4], dont l’Hôtel de ville est situé [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité à l’hôtel de ville.

DEFENDERESSE À L’INCIDENT ET AUTORITÉ PRÉEMPTRICE

Représentée par Maître François-Charles BERNARD de l’AARPI FRÊCHE & ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628.

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

Monsieur [W] [M], né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 7].

Madame [U] [Z] épouse [M], née le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 7].

Mariés ensemble le [Date mariage 1] 2005 à la Mairie de [Localité 9] sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable, régime matrimonial modifié le 16 décembre 2021, par acte reçu par Maître [F] [V], Notaire à [Localité 10] (YVELINES).

PARTIES SAISIES

Non comparants, n’ayant pas constitué avocat.

S.A.S. LV CAP, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 813 346 863, dont le siège social est situé [Adresse 5] à BAZEMONT (78580), représentée par Madame [Q] [R] en qualité de Présidente, domiciliée en cette qualité audit siège.

En qualité de marchand de biens avec l’engagement express de revendre le bien dans les cinq ans de l’adjudication, conformément à l’article 1115 du Code général des impôts.

ADJUDICATAIRE SURENCHERI (Adjudication du 04 juin 2025)

Représenté par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Jeanne GARNIER, Juge placé

Greffier : Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 04 février 2026, tenue en audience publique.

***

Vu le jugement du 14 février 2025 ordonnant la vente forcée à l’audience du 4 juin 2025,

Vu le jugement d’adjudication du 4 juin 2025,

Vu le jugement d’adjudication sur surenchère du 8 octobre 2025 au profit de Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T], surenchérisseurs,

Vu l’acte de commissaire de justice établi à la demande de la commune de [Localité 11], adressé le 7 novembre 2025 au greffe des saisies immobilières, par lequel la commune entend se substituer à l’adjudicataire,

Vu l’assignation de la commune de [Localité 11] par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 22 décembre 2025, à la demande de Monsieur [G] [J] et Madame [S] [T] soulevant l’irrecevabilité de la déclaration de substitution de la commune de [Localité 11] en date du 7 novembre 2025, et l’irrecevabilité de la notification reçue le 10 novembre 2025,

Vu les dernières conclusions de Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T], transmises par RPVA le 13 janvier 2026 à la commune de [Localité 11], à la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et à la société LV CAP, et signifiées par actes de commissaires de justice déposés à l’étude le 14 janvier 2026 pour Monsieur [W] [M] et Madame [U] [M],

Vu les dernières conclusions de la commune de [Localité 11] transmises par RPVA le 15 janvier 2026 à Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T], à la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et à la société LV CAP, et signifiées par actes de commissaire de justice déposés à l’étude le 16 janvier 2026 pour Monsieur [W] [M] et Madame [U] [M], invitant ces derniers à se présenter à l’audience du 4 février 2026,

Vu les observations des parties à l’audience du 4 février 2026,

Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] sollicitent du juge de l’exécution de :

In limine litis, prononcer la nullité de l’acte de signification du 7 novembre 2025,Se déclarer compétent pour connaître de l’incident,Déclarer l’incident recevable,Dire irrecevable la déclaration de substitution de la commune de [Localité 11] signifiée le 7 novembre 2025,Dire irrecevable comme tardive la notification reçue le 10 novembre 2025,Juger irrecevables les conclusions de la commune de [Localité 11],Subsidiairement, débouter la commune de [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes,Condamner la commune de [Localité 11] à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La commune de [Localité 11] demande au juge de l’exécution de :

In limine litis, rejeter comme irrecevable l’assignation de Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] introduite devant une juridiction incompétente,Déclarer régulière la déclaration de substitution de la commune de [Localité 11],Débouter Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] de l’intégralité de leurs demandes,Condamner Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du Code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la recevabilité de l’action en contestation de la notification de la décision de substitutionAux termes de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution ».

La commune de [Localité 11] fait valoir que le juge administratif est seul compétent pour contrôler l’effectivité des modalités de la substitution exercée par l’autorité titulaire du droit de préemption. Elle souligne que le juge de l’exécution est compétent en matière de saisie immobilière à l’exception des contestations qui échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

En réponse, Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] soutiennent que l’ensemble de la procédure de saisie immobilière relève de la compétence du juge de l’exécution, notamment pour contrôler le respect des délais et formalités liés à l’exercice du droit de préemption. Ils précisent que le juge de l’exécution est incompétent pour apprécier la légalité interne de la décision de préemption, notamment le but d’intérêt général qu’elle poursuit.

Par arrêt du 25 juin 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi qui lui était soumis au motif que « la commune n’avait pas, postérieurement à l’adjudication, informé le greffier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de sa décision de se substituer à l’adjudicataire, la cour d’appel a exactement déduit de ce seul motif qu’elle n’avait pas régulièrement exercé son droit de préemption » (Civ. 3ème, 25 juin 2014, 13-19.429).

En outre, par arrêt du 25 octobre 2012, la cour d’appel d’Amiens a considéré que la validité de l’acte de notification emportant substitution de la commune à l’adjudicataire et transfert subséquent de la propriété de l’immeuble à son profit relève de la compétence du juge judiciaire dans la mesure où il ne s’agit pas de statuer sur la légalité de l’acte de préemption (CA AMIENS, 25 octobre 2012, n° 11/01843).

Il résulte de ces jurisprudences que le juge judiciaire, et plus particulièrement le juge de l’exécution, est compétent pour statuer sur la validité de l’acte de notification emportant substitution de la commune dans la mesure où il s’agit d’une contestation s’élevant à l’occasion de la procédure de saisie immobilière et non d’une demande tendant à trancher la légalité de la décision de préemption.

Il y a lieu de noter que l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 12] du 19 septembre 2019 (CAA [Localité 12], 2e ch., 19 septembre 2019, n°[Numéro identifiant 1]), invoqué par la commune de [Localité 11], ne pose pas le principe d’une compétence exclusive du juge administratif sur cette question, mais se prononce, dans le cadre plus général du contrôle de la légalité et de l’opportunité du droit de préemption exercé par une commune, sur le respect du formalisme de l’article R. 213-15 du code de l’urbanisme.

Ainsi, l’action de Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] en contestation de la notification de la décision de substitution est recevable devant le juge de l’exécution.

Sur la régularité de la déclaration de substitution de la communeL’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme relatif à la procédure de préemption dans le cadre des ventes par adjudication, dispose que « Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d’une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l’arrêté prévu par l’article R. 213-5.

Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. La déclaration fait l’objet des communications et transmissions mentionnées à l’article R. 213-6.

Le titulaire dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire.

La substitution ne peut intervenir qu’au prix de la dernière enchère ou de la surenchère.

La décision de se substituer à l’adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration.

Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci ».

Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] font valoir que l’acte de signification du 7 novembre 2025 est nul dans la mesure où la notification n’a pas été faite par lettre recommandée et que le texte ne prévoit pas la possibilité de notifier la décision de préemption par acte de commissaire de justice, contrairement à d’autres dispositions du Code de l’urbanisme. Ils ajoutent que la notification par courrier du 10 novembre 2025 intervenue postérieurement au délai de 30 jours, est irrégulière.

En réponse, la commune de [Localité 11] souligne qu’une notification par acte de commissaire de justice respecte la garantie visant à prévenir l’adjudicataire de l’exercice du droit de préemption, d’autant que cette notification visait à respecter le délai de 30 jours face à la défaillance des services postaux.

En l’espèce, il convient de rappeler que Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] ont été déclarés adjudicataires par jugement d’adjudication sur surenchère du 8 octobre 2025. La commune de [Localité 11] a adressé au greffe des saisies immobilières un acte établi par commissaire de justice le 7 novembre 2025, pour notifier sa décision de substitution, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2025.

Il n’est pas contestable que seul l’acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025 est parvenu au greffe de la juridiction dans le délai de 30 jours suivant le jugement d’adjudication.

Si l’article R. 215-13 du Code de l’urbanisme ne mentionne que la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique, il n’en demeure pas moins que la signification est tout autant protectrice des intérêts des adjudicataires dans la mesure où elle est réalisée par un commissaire de justice ayant la qualité d’officier public ministériel, et qu’elle permet à la commune de s’assurer du respect de la notification dans le délai imparti.

La cour administrative d’appel de [Localité 12] a d’ailleurs statué en ce sens par arrêt du 19 septembre 2019, aux termes duquel elle a estimé que les dispositions de l’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme « constituent une garantie pour l’adjudicataire qui doit pouvoir savoir de façon certaine, au terme du délai imparti au titulaire du droit de préemption, et comme dans le cas d’une préemption à la suite d’une cession amiable, s’il est devenu propriétaire du bien dont il s’était porté acquéreur. La même garantie peut être regardée comme équivalente par signification par acte d’huissier, celle-ci devant être réputée effective dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile » (CAA [Localité 12], 2e ch., 19 septembre 2019, n°[Numéro identifiant 1]).

Par conséquent, il y a lieu de déclarer régulière la déclaration de substitution de la commune de [Localité 11] par acte de commissaire de justice reçu au greffe des saisies immobilières le 7 novembre 2025.

Sur la recevabilité des conclusions de la commune

L’article R. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.

La communication des conclusions et des pièces entre avocats est faite dans les conditions prévues par l’article 766 du code de procédure civile. La communication des conclusions est faite par signification au débiteur qui n’a pas constitué avocat.

Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande.

L’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure ».

Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] fondaient leur prétention sur l’absence de signification des conclusions de la commune de [Localité 11] aux parties saisies, Monsieur [W] [M] et Madame [U] [M], n’ayant pas constitué avocat.

Toutefois, la commune de [Localité 11] justifie à l’audience du 4 février 2026, de la signification de ses conclusions à Monsieur [W] [M] et Madame [U] [M] par actes de commissaire de justice déposés à l’étude le 16 janvier 2026.

Dès lors, il n’y a pas lieu de déclarer les conclusions de la commune de [Localité 11] irrecevables.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T], succombant à l’instance, devront supporter tous les dépens et verser à la commune de [Localité 11] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] seront déboutés de leur demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement en matière de saisies immobilières, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE le juge de l’exécution compétent pour statuer sur la question de la validité de la déclaration de substitution de la commune à l’adjudicataire ;

DECLARE, en conséquence, recevable l’action de Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T], devant le juge de l’exécution, en contestation de la notification de la décision de substitution de la commune à l’adjudicataire ;

DECLARE régulière la déclaration de substitution de la commune de [Localité 11] par acte de commissaire de justice reçu au greffe des saisies immobilières le 7 novembre 2025 ;

DECLARE recevables les conclusions de la commune de [Localité 11] signifiées à Monsieur [W] [M] et Madame [U] [M] par actes de commissaire de justice déposés à l’étude le 16 janvier 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] de leur demande relative aux frais irrépétibles et aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] à verser la somme de somme de 2.000 euros à la commune de [Localité 11] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et de Madame [S] [T] aux dépens de l’incident ;

REJETTE le surplus des demandes incidentes.

Fait et mis à disposition à [Localité 12], le 06 Mars 2026.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Jeanne GARNIER