TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFLP

Minute : 2026/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 11 Février 2026

[Y] [T]

[L] [Q] épouse [T]

C/

[W] [H]

[E] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric GOURDIN SERVENIERE

M^e Karine LETAVERNIER – 6

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Eric GOURDIN SERVENIERE

M^e Karine LETAVERNIER – 6

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [T]

né le 16 Octobre 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Eric GOURDIN SERVENIERE, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [Q] épouse [T]

née le 24 Septembre 1956 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Eric GOURDIN SERVENIERE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [H]

né le 18 août 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Karine LETAVERNIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

Madame [E] [H]

née le 17 Février 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Karine LETAVERNIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 11 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2014, avec effet au 11 octobre 2014, Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H], une maison individuelle à usage d’habitation située la maison du château – [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 580 euros hors charges.

Suivant acte extrajudiciaire du 4 février 2025, les bailleurs ont fait assigner les époux [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

À titre principal,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 27 septembre 2014,

– ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion des époux [H] ainsi que de tout occupant de leur chef dans le délai légal, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles conformément aux dispositions applicables,

– condamner les époux [H] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 664,30 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à ces derniers, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

À titre subsidiaire,

– ordonner la libération de la moitié de la grange mise à leur disposition et leur faire injonction de retirer tous leurs biens personnels entreposés et répertoriés dans le procès-verbal de constat du 24 janvier 2024, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et à défaut d’exécution spontanée, les autoriser à faire procéder à leur enlèvement aux frais des époux [H],

– ordonner aux époux [H] de prendre soin de fermer la barrière située à l’entrée du chemin privé (parcelle cadastrée B [Cadastre 1]), sous peine d’une astreinte de 150 euros par infraction constatée par un commissaire de justice,

En tout état de cause,

– condamner les époux [H] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 7 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les époux [T], assistés par leur conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement à l’audience, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, outre le débouté de l’intégralité des demandes reconventionnelles formée par les époux [H].

Au soutien de leurs demandes, ils évoquent la conclusion d’un bail avec les défendeurs portant sur la maison avec terrain et un accès à une dépendance. Ils ajoutent que, lors de l’état des lieux, ils ont mis à disposition des défendeurs la moitié d’une grange, tout en les informant du caractère provisoire de cette mise à disposition dans la mesure où ils avaient un projet d’élevage de chevaux qui s’est concrétisé en 2023. Or, ils soutiennent que, malgré une sommation délivrée en janvier 2024 de libérer la grange qui doit servir pour des box, les défendeurs ne l’ont pas libéré. Ils évoquent également un problème lié à la barrière, facilement maniable selon eux, dont la fermeture est importante pour la sécurité des lieux, des personnes et des chevaux. Ils soutiennent que les époux [H] ne ferment jamais ladite barrière sauf si les voitures de collection sont entreposées dans la cour. Depuis janvier 2023, ils estiment que les époux [H] ont adopté un comportement hostile, particulièrement Monsieur [H] qui tient des propos menaçants et insultants. Ils ajoutent également que la vétusté des locaux résulte d’un défaut d’entretien par les locataires. Ils contestent le DPE dont ils estiment qu’il n’est pas contradictoire. Enfin, ils affirment que les défendeurs ne jouissent pas paisiblement et raisonnablement des lieux, ce qui justifie d’après eux la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1104, 1728 et 1729 du code civil.

Les époux [H], représentés par leur conseil, sollicitent de :

– débouter les époux [T] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner les époux [T] au remplacement la barrière d’accès au logement loué par une barrière facilement manipulable et à des travaux d’aménagement du sol pour une mise en sécurité autour de la barrière, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 1 mois après la signification du jugement,

– condamner les époux [T] à faire effectuer les travaux de remise en état des murs de la salle de bains du logement loué,

– réduire le montant du loyer dû au montant initialement convenu lors de la signature du bail, soit la somme de 580 euros par mois à compter du 1er novembre 2023,

– condamner les époux [T] à leur payer la somme de 250 euros au titre du coût du DPE du 25 février 2025,

– condamner les époux [T] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Ils font valoir que l’offre de location mentionnait l’accès à une dépendance pour une voiture et du rangement, qu’une clé leur a été remise à cette fin et considèrent que, la grange fait partie du bail. Ils expliquent que suite à une mise en demeure de libérer la grange, un cadenas à code à été installé par les bailleurs. S’agissant du chemin d’accès, fermé par une barrière, ils estiment que celui-ci est emprunté par de nombreux tiers et que, depuis le changement de la barrière, celle-ci est difficilement manipulable, créant des difficultés d’accès au logement loué pour les professionnels de santé. Ils ajoutent que le procès-verbal de constat du commissaire de justice ne montre pas tout, il existe une ornière qui fait que la barrière se bloque empêchant le passage des véhicules. Ils affirment qu’ils ne peuvent plus accéder à une partie des lieux loués compte tenu de la pose d’un cadenas par les bailleurs, les empêchant d’entrer dans la grange et que sur ce point les bailleurs manquent à leur obligation. Pour ce qui est de la demande de résiliation du bail, ils soutiennent que les prétendus manquements ne sont ni graves, ni actuels. Concernant le problème d’infiltrations, ils déclarent qu’elles ne sont pas dues à un défaut d’entretien mais à la vétusté des fenêtres, qui ont certes été changées, mais non les murs qui doivent être refaits. S’agissant de l’augmentation de loyer, celle-ci doit être annulée au regard du DPE classant le logement en catégorie F. Enfin, ils fondent leurs demandes sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1709, 1719 et 1720 du code civil.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026, prorogé au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1728 1° du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, prévoient que le locataire est tenu d’user de la chose louée paisiblement suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Il est admis, en application de l’article 7b) précité, que cette obligation de jouissance paisible impose tout d’abord au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties dans le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, sans les dégrader et sans créer aux colocataires ou à des tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de jurisprudence constante en application de ce texte que, la situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

Il est admis qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat, elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que les locataires ont manqué à leurs obligations légales de jouir paisiblement et raisonnablement des lieux loués : tout d’abord, en ne procédant pas à la fermeture de la barrière située à l’entrée du chemin privé ; également en ne libérant pas au 1er janvier 2024 la moitié de la grange mise à leur disposition ; ainsi qu’en n’entretenant pas et ne respectant pas les lieux loués; et enfin, en tenant des propos menaçants avec une attitude provocatrice et dangereuse de Monsieur [H].

Sur le défaut de fermeture de la barrière située à l’entrée du chemin privé

Les époux [T] prétendent que la maison à usage d’habitation donnée à bail aux époux [H] est construite sur la parcelle B [Cadastre 2] et que son accès s’effectue par un chemin privé situé parcelle B [Cadastre 1], à l’entrée duquel se situe la boîte aux lettres ainsi qu’une barrière située en bordure de route.

Ils ajoutent que cette barrière d’accès au chemin privé doit être fermée et qu’elle l’a d’ailleurs toujours été, notamment par les époux [H] jusqu’en janvier 2023, date à laquelle ces derniers auraient décidé de ne plus fermer ladite barrière compromettant la sécurité du cheptel équin de Monsieur [R] [T].

Il ressort alors de ces propos que la barrière litigieuse se situe à l’entrée du chemin d’accès aux lieux pris à bail par les époux [H], dont il convient de rappeler qu’ils sont situés [Adresse 6] à [Localité 6] et uniquement à ceux-ci.

Cette analyse est corroborée par la lecture du bail conclu entre les parties le 27 septembre 2014 et de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties en date du 11 octobre 2014, desquels il s’infère qu’il n’est nullement fait mention d’un chemin d’accès, notamment à la maison individuelle objet du bail, qui doit être partagé entre autres avec Monsieur [R] [T], qui exploite une activité agricole sur les terrains limitrophes des lieux loués par les époux [H] et qui se trouverait fermé par une barrière, dont il est impérieux qu’elle soit maintenue fermée pour la sécurité du cheptel équin de ce Monsieur [R] [T].

Au contraire, il s’infère du bail rural conclu en date du 2 janvier 2023 entre les époux [T] d’une part et Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [V] épouse [T] d’autre part, que celui porte sur :

– un bâtiment à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 6], parcelle B [Cadastre 2] lequel dispose d’un accès par plusieurs parcelles,

– des bâtiments d’exploitation situés à la même adresse avec accès par les parcelles B [Cadastre 2] située au [Adresse 8] et B [Cadastre 1] sis [Adresse 9],

– un ensemble de terres, de diverses natures.

Par ailleurs, s’il émane de l’affaire qu’aucune difficulté liée à l’usage de cette barrière n’a été relevée avant janvier 2023, c’est bien parce que son usage ainsi que celui du chemin privé n’était pas partagé entre les époux [H] et Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [V] épouse [T] ; étant rappelé que ces derniers ont conclu à bail rural, portant notamment sur les parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 1] en date du 2 janvier 2023 ; de sorte que, le bail litigieux conclu le 27 septembre 2014, avec effet au 11 octobre 2014, entre d’une part, les époux [T] et d’autre part,les époux [H], ne pouvait pas prévoir une clause particulière s’agissant de la fermeture de la barrière du chemin privé pour la sécurité du cheptel équin de Monsieur [R] [T].

De sorte qu’à aucun moment il n’est rapporté aux débats que le chemin d’accès, situé [Adresse 6], doit nécessairement être partagé ni que, la fermeture de la barrière à l’entrée de ce chemin soit un élément déterminant du contrat de bail conclu entre les parties et ce, en l’absence de toute clause insérée dans le bail sur ce point ou d’un quelconque règlement de copropriété qui aurait fait l’objet d’une insertion dans le bail litigieux.

Aussi, faute pour les bailleurs de démontrer que les locataires n’usent pas paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location, il ne peut pas être reproché à ces derniers de ne pas systématiquement laisser fermée la barrière et ce, d’autant plus qu’il n’en résulte aucun dommage pour les bailleurs, ni pour les colocataires de la parcelle litigieuse, à savoir Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [V] épouse [T].

En effet, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 1er octobre 2025 que, l’entrée de la propriété située au [Adresse 10] à [Localité 7] est fermée par « un portail de champ », que « cette barrière, actionnée par un verrou et une poignée, requiert une force importante pour être ouverte », que le commissaire de justice « rencontre ainsi une grande difficulté à en assurer la manœuvre », que « lors de son déplacement, la barrière se bloque à mi-course, repose au sol sur une roulette et génère une ornière visible dans le revêtement de sol », que « des clôtures sont installées de part et d’autres de l’allée entre le portail et la maison » prise à bail par les époux [H], que « ces enclos sont fermés par ces clôtures en bois ».

Dès lors, il n’est pas non plus rapporté aux débats que, l’absence de fermeture systématique de la barrière située à l’entrée du chemin privé situé sur la parcelle B [Cadastre 1] engendre aux colocataires (Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [V] épouse [T]) ou à des tiers (les propriétaires de chevaux) des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ; outre qu’aucun dommage en résultant n’a non plus été démontré ; étant rappelé que les enclos des chevaux de part et d’autres du chemin litigieux sont fermés par des clôtures en bois.

Sur le défaut de libération de la moitié de la grange

L’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, le contrat de location précise entre autres, la consistance, la destination et la désignation des locaux et équipements d’usage privatifs dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun.

Il s’infère du contrat de bail litigieux que, celui-ci porte sur une maison individuelle à usage d’habitation comprenant au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, couloir, WC, salle de bains ; à l’étage : palier avec 3 chambres ; un grenier ; ainsi qu’un terrain avec cour devant, coin pelouse, ancien potager au-dessus et « accès à une dépendance », sans nulle autre précision.

À la lecture de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 octobre 2014, il apparaît notamment dans la rubrique « extérieurs » qu’il « est mis à disposition des locataires la moitié de la grande à gauche dont ils ont une clé de cadenas ainsi qu’un appentis sur le côté gauche ».

Au surplus, d’après l’état des lieux d’entrée du 11 octobre 2014, une clé de cadenas de la grange a été remise aux époux [H].

De sorte qu’il ressort de la lecture cumulative de ces deux documents que, la dépendance mise à disposition des locataires, suivant le bail du 27 septembre 2014 se compose alors, en l’absence de mention précise dans le bail sur ce sujet mais au regard de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties, de la moitié de la grange à gauche et d’un appentis sur le côté gauche.

Bien que les époux [T] soutiennent que la dépendance objet du bail consiste seulement en la mise à disposition de l’appentis contigu à la grange, ils n’en rapportent pas la preuve, cette mention n’ayant pas été portée dans le bail litigieux et alors même que l’état des lieux d’entrée porte sur ledit appentis sur le côté gauche mais également sur la moitié gauche de la grange.

Au demeurant, les époux [T] ne contestent pas le document produit par les époux [H] portant sur l’annonce de mise en location des lieux pris à bail, d’après laquelle, dans la rubrique « descriptif » des lieux loués, figure « possibilité d’accès à une dépendance pour voiture et rangement ».

En outre, cette mise à disposition ne peut pas non plus être considérée à titre gratuit comme prétendue par les époux [T] et ce, dans la mesure où l’accès à une dépendance fait l’objet du bail, dont il convient de rappeler qu’il n’a pas été conclu à titre gratuit.

Par ailleurs, si les époux [T] soutiennent que la mise à disposition de la moitié de la grange n’était que temporaire, cet élément ne figure ni dans le bail contractualisé entre les parties le 27 septembre 2014, ni dans l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 octobre 2014.

De sorte que, la moitié de la grange à gauche et l’appentis sur le côté gauche faisant l’objet du bail contractualisé entre les parties en date du 27 septembre 2014, avec effet au 11 octobre 2014, il ne peut pas être reproché aux époux [H] le défaut de libération de la moitié gauche de la grange et les bailleurs ne peuvent unilatéralement décider de mettre fin à la mise à disposition de cet élément.

Sur le défaut d’entretien et de respect des lieux loués

Les époux [T] considèrent que les époux [H] n’entretiennent pas les lieux pris à bail et ne les respectent pas au motif que, ces derniers contestent la révision annuelle du loyer, estimant que le logement est classé G en performance énergétique et non en classe D ; qu’ils ont argués que les dommages survenus dans la salle de bains des lieux pris à bail résultaient de la faute des bailleurs, alors que selon eux ces dommages résultent du fait des locataires ; qu’ils entreposent véhicules, pneus et pièces métalliques à proximité de la grange et que le jardin n’est pas entretenu.

Toutefois, aucun de ces éléments ne permet de caractériser un défaut de jouissance paisible des lieux pris à bail, suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail ; outre qu’une partie des allégations des consorts [T] ne sont pas rapportées aux débats (tel est le cas du défaut d’entretien de la salle de bains et pour lequel il convient de se référer au paragraphe « demande de remise en état de la salle de bains » pour un plus ample développement), ni actuels (tel est le cas du remisage de véhicule sur la pelouse).

Sur les comportements et l’attitude des locataires

Les époux [T] soutiennent que Monsieur [W] [H] tient des propos menaçants, adopte une attitude provocatrice et dangereuse.

Au soutien de leur prétention, ils produisent notamment :

– un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 18 septembre 2023, dans lequel Monsieur [R] [T] explique avoir subi une tentative d’intimidation de Monsieur [W] [H] suite à un différend les opposant s’agissant de la fermeture de la barrière d’accès qu’ils partagent pour l’accès à leurs habitations respectives ainsi qu’à l’exploitation de Monsieur [R] [T] ;

– un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 28 avril 2025, dans lequel Monsieur [R] [T] explique qu’alors qu’il se trouvait avec son épouse sur le chemin situé parcelle B [Cadastre 1], chacun de part et d’autres de ce chemin et accompagnés de chevaux, Monsieur [W] [H] a alors emprunté le chemin avec son véhicule, séparant le troupeau.

S’il est admis que des menaces, injures, violences physiques ou verbales envers le bailleur ou d’autres locataires sont susceptibles d’entraîner la résiliation judiciaire du bail, tel ne peut être le cas en l’espèce, dans la mesure où les seuls faits qui peuvent être reprochés à Monsieur [W] [H] datent du 18 septembre 2023.

De sorte que, les éléments produits aux débats ne permettent pas d’établir un trouble persistant, actuel, d’une gravité suffisante pour justifier d’une résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties.

Au surplus, les attestations produites aux débats par les époux [T] ne sont pas circonstanciées et sont dépourvues de valeur probante.

Par conséquent, faute pour les époux [T] de démontrer que les troubles évoqués sont fondés, persistants, actuels alors qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du contrat, il convient de rejeter la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave des locataires à leur obligation de jouissance paisible des lieux pris à bail.

Sur les demandes subséquentes à la résiliation du bail

Il ressort de ce qui précède que, la résiliation judiciaire du bail n’ayant pas été prononcée, les demandes des époux [T] tendant à voir ordonner l’expulsion des époux [H], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, statuer sur le sort des meubles et prononcer leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant fixé à la somme de 664,30 euros, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à leur départ effectif, seront rejetées.

Sur les demandes subsidiaires

Au titre de la libération de la moitié de la grange mise à disposition

Compte tenu des développements précédents et étant rappelé que la moitié gauche de la grange fait partie, avec l’appentis, de la dépendance mise à disposition des locataires suivant le bail du 27 septembre 2014, les époux [T] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Au titre de la fermeture de la barrière située à l’entrée du chemin privé

Au regard des développements précédents, faute pour les bailleurs d’avoir démontré que la fermeture de la barrière située à l’entrée du chemin privé, constituant le seul accès des locataires au bien loué, était un élément essentiel à la conclusion du bail, ils seront également déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au titre du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme

L’article 1719 du code civil dispose que, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4°D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code prévoit que, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pris en son alinéa 3, le bailleur est notamment obligé :

– de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

– d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail ;

– d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Conformément à l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires considèrent que les bailleurs manquent à leur obligation de délivrance de la chose louée : tout d’abord, en ne procédant pas au remplacement de la barrière à l’entrée du chemin privé constituant leur seul accès aux lieux loués ; ensuite, en les privant de l’accès à la partie gauche de la grange ; et enfin, en ne procédant pas à la remise en état des murs de la salle de bains.

Sur le remplacement de la barrière et l’aménagement du sol

Les époux [H] prétendent que, ce n’est que postérieurement à l’installation de Monsieur [R] [T] et de son épouse qu’ils ont rencontré des difficultés d’accès à la maison louée en ce que la barrière d’accès au chemin a été remplacée par une barrière a bétail, lourde et difficilement maniable.

Si les attestations produites par chacune des parties, qui s’opposent scrupuleusement quant à la maniabilité de la barrière située à l’entrée du chemin d’accès aux lieux loués, ne sont pas probantes, il ressort toutefois du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, que ce dernier a constaté que :

– l’entrée de la propriété située au [Adresse 10] à [Localité 7] est fermée par « un portail de champ » ;

– « cette barrière, actionnée par un verrou et une poignée, requiert une force importante pour être ouverte » ;

– avoir « une grande difficulté à en assurer la manœuvre » ;

– « lors de son déplacement, la barrière se bloque à mi-course, repose au sol sur une roulette et génère une ornière visible dans le revêtement de sol » ;

– « aucune sonnette » n’est présente « sur le portail et ses avoisinants ».

Au demeurant, il ressort des débats que ce point nourrit un conflit important entre les parties.

Aussi, dans la mesure où il est attesté de la difficulté à manœuvrer le portail à bétail fermant l’accès au chemin privé lequel constitue la seule voie d’accès pour les époux [H] aux lieux loués et donc à leur logement, il y a lieu d’ordonner aux époux [T] de remplacer l’actuelle barrière par une autre facilement manipulable et permettant un accès facile aux lieux par les locataires et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision. Il n’y a en l’état pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte

Le surplus de leur demande portant sur l’aménagement du sol autour de la barrière sera rejeté.

En conséquence, il sera ordonné aux époux [T] de remplacer la barrière fermant l’accès au chemin privé situé sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 1] donnant accès aux lieux litigieux, par une barrière facilement manipulable et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour passé ce délai.

Sur la mise à disposition de la partie gauche de la grange

Il résulte de l’ensemble des constatations précédentes que, la partie gauche de la grange et l’appentis sur le côté gauche, constituent la dépendance donnée à bail par les époux [T] aux époux [H] suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2014, avec effet au 11 octobre 2014.

Tandis qu’il ressort des débats que, l’accès des époux [H] à la partie gauche de la grange leur a été empêchée par la mise en place d’un cadenas à code sur la porte permettant d’y accéder, sans que ledit code ne leur soit communiqué et alors qu’ils disposaient auparavant de la clé permettant l’accès à cette partie de la grange.

Dès lors, il est rapporté que, les époux [T] manquent alors à leur obligation de délivrance de la chose louée en privant les époux [H] de l’accès à la partie gauche de la grange dans laquelle par ailleurs se trouvent encore des objets mobiliers leur appartenant.

Aussi, il convient d’ordonner aux époux [T] de mettre à disposition des époux [H] la partie gauche de la grange et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision, assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour passé ce délai, conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de remise en état de la salle de bains

En l’espèce, les époux [H] soutiennent que, l’origine du dégât des eaux survenu dans la salle de bains est imputable aux époux [T] et non à eux, estimant que les infiltrations d’eau proviennent de la fenêtre se situant au-dessus de la salle de bains (celle du palier). Ils ajoutent avoir signalé les infiltrations d’eau dès 2014 aux bailleurs et que c’est d’ailleurs à la suite de ce signalement que les bailleurs ont fait remplacer ladite fenêtre.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, la fenêtre du palier évoquée par les locataires comme étant l’origine du dégât des eaux survenu dans la salle de bains est une « fenêtre en bois très ancienne et manquant de peinture, les mastics ont été néanmoins refaits » ; que par courrier du 26 octobre 2023, les locataires se plaignent auprès des bailleurs de désordres relatifs aux conséquences du dégât des eaux liés aux infiltrations par la fenêtre du palier ; que par courrier du 2 novembre 2023, les bailleurs répondent aux locataires et joignent une facture en date du 2 novembre 2016 portant sur une « fenêtre 2 vantaux pose en rénovation » ; que, l’assurance des locataires, par courrier daté du 24 juin 2024, considère que « les dommages consécutifs liés à une infiltration au pourtour des menuiseries ne sont pas garantis » par leur contrat d’assurance ; que, par expertise amiable ayant donné lieu à une visite des lieux litigieux le 7 octobre 2024 et effectuée à la demande de l’assurance des bailleurs, il a été noté le remplacement de la menuiserie du 1er étage située à l’aplomb de la salle de bains du rez-de-chaussée, qu’un « aérateur extracteur intermittent à interrupteur a été remplacé récemment », que des taches de moisissures sont constatées « sur une grande partie du plafond de la salle de bains et sur les murs », que la salle de bains « est pourvue d’une fenêtre PVC avec baguette d’aération » et cette expertise conclu à un défaut d’aération et d’entretien imputable aux locataires.

Dès lors, il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, les parties s’opposent sur l’imputabilité du dégât des eaux ayant entraîné des dégradations sur le plafond et les murs de la salle de bains et rapportent chacun des éléments contradictoires, lesquels ne permettent pas en l’état de connaître les causes du dégât des eaux évoqué ni son imputabilité à l’une ou l’autre des parties ; étant rappelé qu’il n’est ni rapporté aux débats la preuve de quelconques réclamations des locataires avant 2023 et a fortiori avant 2016, date à laquelle la fenêtre visée par les locataires qui serait à l’origine des fuites a été changée, ni qu’il est démontré de la date à laquelle la VMC de la salle de bains litigieuse a été changée par les bailleurs.

De sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande formée par les locataires de remise en état des murs de la salle de bains.

Par conséquent, les époux [H] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Au titre de la suppression rétroactive de la révision loyer

En application de l’article 3-3 1° de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.126-26 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

L’article D.126-19 alinéa 1er du code précité dispose que, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 est fixée à dix ans.

L’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’article 17-1 III de ladite loi prévoit que, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les époux [H] sollicitent la réduction rétroactive, à compter du 1er novembre 2023, du loyer à la somme de 580 euros, correspondant au loyer contractuel, au motif que le diagnostic de performance énergétique du logement le classe en F.

Il ressort du diagnostic de performance énergétique établi le 3 avril 2010, valable jusqu’au 3 avril 2020 et transmis aux locataires lors de la conclusion du bail que le logement est classé en catégorie de consommation énergétique E.

Par courrier du 26 septembre 2023, les locataires sollicitaient des bailleurs qu’un nouveau diagnostic de performance énergétique soit réalisé, dans la mesure où le diagnostic transmis lors de la signature du bail datait de plus de 10 années.

Les locataires produisent un diagnostic de performance énergétique établi le 25 février 2025, portant sur le logement loué par ces derniers auprès des époux [T] et faisant état d’une performance énergétique et climatique du logement de classe F.

Suant à eux, les bailleurs rapportent aux débats un dossier de diagnostic de performance énergétique, portant sur les lieux litigieux et établi suite à une visite en date du 16 octobre 2023, dont il ressort que le logement est classé en catégorie D de performance énergétique.

Toutefois, les bailleurs ne démontrent pas avoir donné connaissance aux locataires du diagnostic de performance énergétique du 16 octobre 2023.

De sorte qu’il convient de prendre en considération le diagnostic de performance énergétique du 25 février 2025 produit par les locataires.

Par conséquent, le loyer mensuel dû par les époux [H] sera réduit à la somme de 580 euros correspondant au loyer contractuel et ce, à compter du 25 février 2025, date d’établissement du diagnostic de performance énergétique retenu.

Au titre du remboursement du coût du diagnostic de performance énergétique

En l’espèce, si les époux [H] sollicitent le remboursement de la somme de 250 euros correspondant au coût du diagnostic de performance énergétique qu’ils ont fait établir le 25 février 2025, ils ne rapportent cependant pas la preuve du coût de ce diagnostic.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

les époux [T], partie succombante au présent litige, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer aux époux [H] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 septembre 2014, avec effet au 11 octobre 2014 entre d’une part, Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] et d’autre part, Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H], portant sur une maison individuelle à usage d’habitation et ses accessoires, l’ensemble situé [Adresse 11] – [Adresse 12] ;

REJETTE la demande tendant à l’expulsion de Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] formée par Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux formée par Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] de leur demande de libération par Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] de la moitié de la grange mise à leur disposition ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] de leur demande tendant à ordonner à Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] de fermer la barrière située à l’entrée du chemin privé (parcelle B [Cadastre 1]) ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] de remplacer la barrière fermant l’accès au chemin privé situé sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 1] donnant accès aux lieux litigieux, par une barrière facilement manipulable et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] de mettre à disposition de Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] la partie gauche de la grange et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision, assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour passé ce délai ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] de leur demande de remise en état de la salle de bains ;

RÉDUIT le montant du loyer mensuel dû par Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] à Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] à la somme de 580 euros, à compter du 25 février 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] de leur demande de remboursement du coût du diagnostic de performance énergétique du 25 février 2025 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] et Madame [L] [Q] épouse [T] à payer à Monsieur [W] [H] et Madame [E] [U] épouse [H] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION