N° RG 25/03016 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF6S

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/03016 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF6S

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ELOGIA sise [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [O] [I] [L] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 Août 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [I] [L] [W] est propriétaire des lots n° 9 et 66 dans la résidence ELOGIA sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, a assigné Madame [O] [I] [L] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 19 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— constater la déchéance du terme par suite du non-respect du non-paiement du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale du 29 mai 2024 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ;

— condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA la somme de 2.519,83 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 01 avril 2025, appel de fonds du second trimestre 2025 inclus ;

— condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA la somme de 650,18 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 01 juillet 2025 et le 31 décembre 2025 ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 février 2024 ;

— condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [O] [I] [L] [W] aux entiers dépens en ceux compris le commandement de payer 86,28 euros et la tentative de médiation ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté, Madame [O] [I] [L] [W], bien que régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Madame [O] [I] [L] [W] est propriétaire des lots 9 et 66 dans la résidence ELOGIA sise [Adresse 2] à [Localité 5]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Madame [O] [I] [L] [W] reste redevable de la somme de 2.519,83 euros d’arriérés de charges de copropriété, après déduction du coût du commandement de payer qui sera compris dans les dépens.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [O] [I] [L] [W]. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [O] [I] [L] [W] est donc redevable de la somme de 2.519,83 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01avril 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 03 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer la somme de 2.606,11 euros et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Il convient, par aileurs, de constater que cette mise en demeure fournit le détail de la somme réclamée.

Le syndicat des copropropriétaires produit également un décompte des charges non échues réclamées pour un total de 650,18 euros détaillé comme suit :

— provisions sur charges courantes (du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025) : 650,18 euros (325,09 x 2) ;

Le syndicat des copropriétaires produit enfin le PV de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 mai 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025.

Il convient donc de condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA , représenté par son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 650,18 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er juillet 2025 et le 31 décembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Madame [O] [I] [L] [W] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe, étant précisé que le simple non paiement ne saurait à lui seul constituer un abus de droit.

Il ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [O] [I] [L] [W] sera tenue aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer (86,28 euros) .

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [O] [I] [L] [W] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile :

CONDAMNE Madame [O] [I] [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 2.519,83 euros (DEUX MILLE CINQ CENT DIX NEUF EUROS et QUATRE VINGT TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [I] [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 650,18 euros (SEPT CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS et QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [I] [L] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ELOGIA, pris en la personne de son syndic le cabinet ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Madame [O] [I] [L] [W] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer (86,28 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.