TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e SALÉ-MONIAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DUPICHOT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/12674 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C24GL

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [X], [U] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [W], [D], [E] [A] [Y], représentée par sa mère, Madame [X], [U] [Y], en qualité d’administratrice légale

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentées par Maître Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2067

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ACCUEIL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/12674 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24GL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [Y] et sa fille, Mme [W] [A] [Y] (ci-après « les consorts [Y] ») sont propriétaires indivises des lots 16 et 30 constituant respectivement une cave et un pavillon dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Le pavillon est situé en deuxième ligne à l’arrière d’un bâtiment de quatre étages et a fait l’objet d’une surélévation avec installation de fenêtres de toit.

Courant 2019, la société Accueil Immobilier a entrepris l’édification d’un immeuble de 24 logements sur sept étages en limite séparative au sud de la parcelle du pavillon de Mmes [Y] et à l’adresse [Adresse 4], laquelle était occupée jusqu’alors uniquement par des boxes de plain pied.

Se plaignant notamment d’une perte d’ensoleillement et de chaleur, d’une gêne visuelle et d’une sensation d’enfermement du fait de l’édification de cet immeuble, les consorts [Y] ont saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance de reféré du 9 avril 2021, M. [Z] [C] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, remplacé par M. [B] [F], lequel a rendu son rapport définitif le 28 avril 2022.

Par ordonnance de référé du 22 septembre 2023, la société Accueil Immobilier, la société STM construction et la société Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles de Rhône Alpes Auvergne ont été condamnées in solidum à indemniser, à titre provisionnel les consorts [Y] des sommes de 12.511,15 euros au titre des travaux réparatoires, 5.655 euros au titre des frais de relogement et 400 euros au titre au titre des frais de garde-meubles. En outre, la société Accueil Immobilier, la société STM construction, la société Mazi et la société Ergo Versicherung Aktiengesellschaft ont été condamnées in solidum, par la même ordonnance, à verser aux demanderesses les indemnités provisionnelles de 6.058,92 euros au titre des travaux réparatoire de la toîture et de 3.250,24 euros au titre du préjudice de jouissance.

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2023, les consorts [Y] ont fait assigner la société Accueil Immobilier aux fins d’obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 71.008 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions n°2 notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, les consorts [Y] sollicitent du tribunal de :

« Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu les articles 679, 1240 et 1241 du code civil,

Il est demandé au Tribunal de :

CONDAMNER la société ACCUEIL IMMOBILIER à payer à Mesdames [Y] une somme de 71.008 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

CONDAMNER subsidiairement la société ACCUEIL IMMOBILIER à payer à Mesdames [Y] une somme de 23.964 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre du non-respect des distances légales pour la création de vues.

DEBOUTER la société ACCUEIL IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société ACCUEIL IMMOBILIER à payer à Mesdames [Y] la somme de 8.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

CONDAMNER la société ACCUEIL IMMOBILIER aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens de la procédure de référé. »

En réponse, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 11 octobre 2024, la société Accueil Immobilier demande au tribunal de :

« Vu la notion de trouble anormal de voisinage

Vu les dispositions de l’article 700, l’article 246, 276 du Code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise du 28 avril 2022,

Vu les pièces communiquées,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

DECLARER La société ACCUEIL IMMOBILIER recevable et bien fondée,

DECLARER Madame [Y] et Madame [A] [Y] irrecevables et mal fondées en leurs demandes tant principale que subsidiaire,

DEBOUTER Madame [Y] et Madame [A] [Y] de l’ensemble de leur demande, y compris les frais irrépétibles et les dépens,

DEBOUTER Madame [Y] et Madame [A] [Y] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 71 008€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts aux taux légal, à compter de la date de l’assignation,

A titre subsidiaire,

RAMENER la condamnation à de plus juste proportion qui ne saurait dépasser la somme de 5.000€,

DEBOUTER Madame [Y] et Madame [A] [Y] de leur demande d’indemnisation à titre subsidiaire à hauteur de 23.964€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts aux taux légal, à compter de la date de l’assignation,

A titre subsidiaire,

RAMENER la condamnation à de plus juste proportion qui ne saurait dépasser la somme de 3040€ telle que proposée par l’expert,

En toute hypothèse,

REJETER toute demande d’exécution provisoire

CONDAMNER Madame [Y] et Madame [A] [Y] à verser à la société ACCUEIL IMMOBILIER la somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure ainsi qu’à supporter les entiers dépens en compris le coût de l’expertise. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 14 octobre 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 28 mai 2025, a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 prorogé au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la société Accueil Immobilier qui sollicite aux termes du dispositif de ses conclusions que les demandes des consorts [Y] soient déclarées irrecevables, ne développe aucun moyen au soutien de ses prétentions, de sorte que le tribunal au visa de l’article 768 du code de procédure civile, n’est valablement saisi d’aucune demande en irrecevabilité.

Sur la demande indemnitaire des consorts [Y]

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

L’article 1253 du même code, dans sa version issue de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, applicable aux instances en cours, édicte en son alinéa premier que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 679 du code civil, « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. »

*

Les consorts [Y] sollicitent à titre principal le paiement d’une somme de 71.008 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur préjudice de la perte de valeur vénale de leur bien, en alléguant d’un trouble anormal de voisinage fondé sur l’article 1253 du code civil.

Au soutien de leur demande, elles font valoir, en visant le constat d’huissier du 21 janvier 2021, le rapport de l’expert judiciaire et enfin, le rapport du cabinet Lamy Evaluation, que :

— du fait de la construction de l’immeuble de la société Accueil Immobilier située au sud et sud-ouest de leur maison, le premier étage uniquement éclairé par des vélux connait une perte d’ensoleillement et de chaleur ; en effet, les vélux avaient été installés en direction sud/sud-ouest pour un ensoleillement maximal et éviter les vues depuis le bâtiment de quatre étages en première ligne ;

— leur maison est imbriquée dans l’immeuble en cause de sorte que la fenêtre sur cour ne reçoit plus aucun ensoleillement alors qu’elle bénéficiait auparavant d’une vue dégagée ;

— la vue plongeante depuis les fenêtres de l’immeuble dans l’intérieur de la maison en particulier dans les chambres cause une perte d’intimité ;

— les fenêtres de l’immeuble sont situés à 54 cm au lieu de 60 cm du velux de la seconde chambre tel que prévu par l’article 679 du code civil en cas de de vue oblique ;

— la fenêtre d’une de leurs chambres donne directement sur le mur de l’immeuble à une distance de moins d’un mètre ;

— l’immeuble lui cause une perte du caractère aéré du bien en créant une sensation d’enfermement ;

— une perte de standing de la zone est également à déplorer en raison de la moindre qualité des matériaux employés dans cette construction ;

— si l’expert judiciaire a évalué leurs préjudices à 22.209,60 euros, celle de la société Lamy Expertise les a estimés à 79.276 euros en prenant en compte les désordres occasionnés par la construction. Cependant, en déduisant les frais liés aux désordres, la perte de la valeur vénale s’élève à 71.008 euros sur leur bien évalué à 346.600 euros.

A titre subsidiaire, elles sollicitent le paiement de dommages et intérêts d’un montant de 23.964 euros en se fondant sur la violation des distances légales régissant les créations de vues prévues aux articles 678 et 679 du code civil. Elles font valoir que cette violation a été constatée par l’expert et que la défenderesse a construit si près de leur pavillon qu’elle leur a causé des désordres durant les travaux et un trouble de jouissance qui ont été réparés dans le cadre de l’ordonnance de référé du 22 septembre 2023. Le rapport de Lamy Expertise a évalué ce préjudice à la somme de 23.964 euros.

En défense, la société Accueil Immobilier conclut au rejet en opposant que les nuisances alléguées constituent des inconvénients qui ne présentent pas de caractère anormal en ce que :

— il n’existe aucun droit acquis de vue et d’ensoleillement dans une zone urbanisée dense ; le pavillon des consorts [Y] se situe dans l’environnement direct d’un immeuble de hauteur équivalent au sien et dans une zone à forte densité urbaine de sorte que le manque d’ensoleillement existait avant la construction et qu’il n’est pas établi une perte significative ;

— seules les chambres aménagées dans les combles sont impactées par une perte d’ensoleillement à l’exclusion des pièces de vie au rez de chaussée ; la fenêtre sur cour de la seconde chambre ne recevait que partiellement le soleil ; en tout état de cause, la perte d’ensoleillement n’est ni calculée ni détaillée ;

— la vue dégagée dont elle a pu bénéficier qu’en se penchant par la fenêtre sur cour de la seconde chambre n’avait en tout état de cause pas vocation à durer : en outre, cette fenêtre donnait déjà sur un immeuble ;

— aucune perte de chaleur n’est prouvée alors qu’au contraire, l’immeuble offre une protection au pavillon ;

— la sensation d’enfermement et la perte du caractère aéré du bien préexistaient avant la construction de son immeuble comme le relève l’expert judiciaire ;

— l’expert a réfuté toute perte de standing de la zone en relevant que la construction d’un immeuble neuf en lieu et place de boxes de parking valorise au contraire le quartier ;

— le rapport de Lamy Expertise ne se fonde sur aucun document pour démontrer cette prétendue perte de standing ;

— s’agissant des nuisances visuelles, elle rappelle qu’il n’existe aucun droit acquis de vue et qu’en tout état de cause, l’expert a relevé que l’immeuble de la copropriété qui surplombe le pavillon dispose déjà d’une vue plongeante sur les toits et les vélux ; en outre, seul le chassis du toit de la chambre d’enfant serait impacté par son immeuble ;

— la somme de 71.008 euros sollicitée par les consorts [Y] est fondée sur les conclusions du rapport de Lamy Expertise lequel est non contradictoire ;

— l’évaluation du préjudice par l’expert judiciaire d’un montant de 22.209,60 euros est également disproportionné au regard de l’absence de trouble ; en tout état de cause, l’indemnisation accordée aux consorts [Y] ne saurait excéder 5.000 euros.

— la demande subsidiaire des consorts [Y] doit être rejetée ; si les distances n’ont effectivement pas été respectées, l’atteinte à l’intimité n’est pas attestée au regard de la hauteur sous plafond de la chambre concernée qui empêche de voir à travers le velux,

— à titre subsidiaire, l’expert a évalué ce préjudice à 3.040 euros.

Sur ce,

Sur les désordres, leurs causes et la responsabilité

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, le pavillon des consorts [Y] est décrit comme suit : au rez de chaussée, un séjour et une cuisine éclairés par des fenêtres donnant sur le passage entre le pavillon et l’immeuble de la copropriété ; dans les combles, sont aménagées deux chambres, une chambre d’enfant est éclairée uniquement par un velux et la seconde chambre par un velux et une fenêtre vers la cour du [Adresse 1]. L’immeuble de la société Accueil Immobilier donne sur la façade arrière aveugle du pavillon.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, l’expert relève que l’immeuble en cause n’a aucune incidence sur l’ensoleillement des pièces au rez de chaussée orientées nord et séparées de deux mètres environ du pied de l’immeuble du [Adresse 1].

En revanche, il constate que la chambre d’enfant uniquement éclairée par un velux, perd son ensoleillement à 16h00 en été et que la seconde chambre accuse la même perte d’ensoleillement par le velux. Il relève en outre que la fenêtre éclairant cette dernière chambre recevait auparavant partiellement le soleil, les boxes de parking n’ayant aucune incidence sur l’ensoleillement. Il conteste en revanche une quelconque perte de chaleur.

S’agissant du préjudice de vues plongeantes, l’expert indique que les fenêtres des sept étages du nouveau bâtiment ont une vue oblique sur les chassis Velux des chambres du pavillon des demanderesses. Il constate en outre une distance non conforme de 54 cm entre les fenêtres de l’immeuble de la défenderesse et le vélux de la seconde chambre en violation des article 675 à 680 du code civil lesquels prévoient une distance de 60 cm en cas de vue oblique.

S’agissant de la sensation d’enfermement, l’expert considère que la construction de l’immeuble a modifié l’environnement du pavillon sans toutefois relever de non-conformité. Il note que la présence de l’immeuble de la copropriété donnait déjà un sentiment d’enfermement avant la construction de celui de la défenderesse alors que la présence des boxes offrait une sensation d’espace dégagé. En particulier, il précise que la fenêtre de la seconde chambre se trouve désormais à

1,80 m d’un mur de sept étages alors que la vue s’échappait auparavant au- delà du mur de clôture séparatif.

S’agissant enfin de la perte de standing de la zone, l’expert écarte ce trouble considérant que l’édification de cet immeuble en lieu et place des garages couverts valorise au contraire la zone.

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/12674 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24GL

Sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable de telle sorte qu’il ne donne lieu à réparation que s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, un trouble normal n’ouvrant ainsi pas droit à réparation.

Le trouble anormal est en revanche celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

L’anormalité s’apprécie alors en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Il n’est pas contesté que seules les deux chambres du pavillon des demanderesses connaissent une perte d’ensoleillement sans toutefois que cette dernière n’ait été précisément calculée. Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que les deux velux permettent un ensoleillement jusqu’à 16h00 en été alors que la fenêtre de la seconde chambre ne reçoit plus de soleil du fait de la construction alors qu’elle le recevait partiellement auparavant.

S’agissant du sentiment d’enfermement, ce trouble doit être apprécié au regard de la situation global du pavillon lequel est situé à environ deux mètres de l’immeuble de la copropriété soit une proximité immédiate et était par conséquent déjà préexistant.

En outre s’agissant de la perte de standing de la zone, l’expert relève à juste titre qu’une construction neuve tend à valoriser la zone en particulier eu égard aux nuisances générées par la présence des boxes de parking. Si le rapport Lamy Expertise relève la mauvaise qualité des matériaux utilisés et ses caractéristiques en inadéquation avec le standing des autres immeubles du quartier, aucune pièce n’est versée pour démontrer de tels défauts et leur impact. Enfin, la perte de chaleur n’est aucunement attestée et a été à juste titre rejetée par l’expert.

Enfin, concernant les nuisances de vues, il ressort du rapport de l’expert et des photographies annexées que l’immeuble en cause dispose de vues plongeantes dans les chambres du pavillon à travers les velux. Cependant, et comme le relève l’expert, les problématiques de vues sont inhérentes au milieu urbain dense, de sorte que si une perte d’intimité est indéniable, ces vues obliques existaient déjà depuis l’immeuble de la copropriété, certes dans une moindre mesure considérant l’orientation sud et sud-ouest des velux.

Dès lors, si ces pertes constituent indéniablement un trouble, elles ne peuvent ouvrir droit à réparation que si elles présentent un caractère anormal.

En l’espèce, la situation du pavillon en milieu urbain dense rend nécessairement précaire ces avantages d’ensoleillement, de caractère aéré/dégagé et d’absence de vues obliques du bien, la zone ayant vocation à évoluer.

A fortiori, il était prévisible, compte tenu de l’évolution du marché immobilier, que les boxes de parking soient supprimés pour donner lieu à des constructions de logements et que de tels avantages lesquels ne constituent pas un droit acquis n’avaient pas vocation à perdurer.

En revanche, concernant le préjudice découlant de la violation d’une distance légale de création de vue, la matérialité de cette irrégularité n’est pas débattue. Cette violation accentue la perte d’intimité susvisée d’une part et affecte d’une non-conformité le pavillon de manière définitive et partant sa valeur vénale, d’autre part. Ce désordre constitue par son caractère permanent et l’importance de la perte d’intimité généré un trouble anormal de voisinage ouvrant à réparation.

Sur le préjudice

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire évalue le préjudice découlant de la non-conformité de la distance de 60 cm, à 3.040 euros correspondant à 4% de la valeur de la seconde chambre de 9,50 m², le prix au m² étant fixé à 8.000 euros.

Alors que les demanderesses sollicitent une somme de 23.964 euros en se fondant sur le rapport de Lamy Expertise, cette valeur a été déterminée pour englober l’ensemble des nuisances de vues incluant celles que le tribunal ne considère pas comme étant anormales.

Dès lors compte tenu des nuisances générées de manière permanente par ce défaut de conformité sur la valeur du pavillon et sur la jouissance d’une chambre à coucher au sein d’un logement de 33,66 m², il convient de fixer le préjudice des consorts [Y] à 5.000 euros.

Par conséquent, la société Accueil Immobilier sera condamnée à payer cette somme aux consorts [Y] à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une créance indemnitaire non contractuelle et alors qu’aucune circonstance ne justifie d’y déroger.

Le tribunal ayant examiné et partiellement fait droit à la demande principale, la demande subsidiaire (laquelle était incluse dans la principale) devient sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

La société Accueil Immobilier, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens incluant ceux du référé et les frais d’expertise judiciaire et à payer aux consorts [Y] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Accueil Immobilier à payer à Mme [X] [Y] et Mme [W] [A] [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [X] [Y] et Mme [W] [A] [Y] du surplus de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société Accueil Immobilier aux entiers dépens incluant ceux du référé et les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société Accueil Immobilier à payer à Mme [X] [Y] et Mme [W] [A] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente