TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AE

N° RG 24/01546 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S2TA

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[P] [F]

C/

[T] [X] [S]

[D] [Y] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e MACE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [X] [S], demeurant [Adresse 3]

M. [D] [Y] [E], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mai 2019, Monsieur [P] [F] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] pour une villa située [Adresse 4] moyennant un loyer de 1480€ hors charges.

Les locataires ont quitté les lieux le 17 février 2023 et un état des lieux de sortie a été réalisé le même jour par commissaire de justice.

Compte tenu de la constatation de certaines dégradations locatives, Monsieur [P] [F] a fait assigner Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2024 pour obtenir la condamnation solidaire de Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] à payer diverses sommes en réparation de son préjudice.

Après plusieurs renvois l’affaire a été retenue à l’audience du 26 novembre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [P] [F], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de débouter Madame [T] [S] et Monsieur [D] de l’intégralités de leurs prétentions,

— de les condamner solidairement à payer les sommes suivantes :

5563,89 € au titre des travaux de remise en état des lieux, dépôt de garantie déduit, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 13 avril 2023,2000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et indemnisation du préjudice moral causé par l’attitude menaçante qu’ils ont adopté à son égard,2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 août 2022.

En défense, Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E], représentés par leur conseil, demande :

— de débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Monsieur [F] à restituer le dépôt de garantie déduction faite de frais mis à leur charge qui ne pourront excéder 1418,54€, soit 61,46€ avec intérêts à taux légal à compter de la décision à venir et anatocisme,

— de condamner Monsieur [F] à payer la somme de 2500€ à Monsieur [E] en réparation de son préjudice moral et la somme de 2500€ à Madame [S] en réparation de son préjudice moral,

— de condamner Monsieur [F] à verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La date du délibéré a été fixée au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l’espèce, il est constant et non contesté que Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] restent débiteurs de la somme de 920,84€ € au titre d’un arriéré de loyers et charges au prorata des jours d’occupation jusqu’au 17 février 2023, date de la fin du bail.

Ils sont débiteurs de cette somme de 920,84€.

Sur la demande au titre des dégradations et de l’entretien

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

En l’espèce, l’occupation des lieux ayant duré de mai 2019 à février 2023, soit quasiment

4 ans, il convient de retenir un coefficient de vétusté.

Il y a lieu de rechercher en l’espèce si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence des locataires ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Cependant, les preneurs ne sont fondés à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de leur négligence ou d’un défaut d’entretien qui leur serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ces derniers sont tenus de prendre à leur charge les désordres résultant de la vétusté.

En l’espèce, le propriétaire produit un état des lieux d’entrée contradictoire entre Monsieur [P] [F] et Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] signé le 5 juillet 2019 qui permet d’établir que les pièces et équipements du logement étaient en très bon état d’entretien et un état des lieux de sortie du 17 février 2023 contradictoire dans la mesure où il a été réalisé en présence des locataires par un commissaire de justice qui mentionne plusieurs défauts d’entretien et dégradations.

* les espaces verts

Il apparaît que l’état des lieux du commissaire de justice du 17 février 2023 mentionne que la pelouse n’est pas tondue et que les haies ne sont pas taillées et dépassent les trois mètres de hauteur, des photographies corroborant cette description. Les photographies produites par les défendeurs qui sont datées de mars 2020 ne peuvent remettre en cause l’état de la végétation constatée par le commissaire de justice 3 ans plus tard, que les locataires ne contestent pas d’ailleurs s’agissant de la haie.

Par conséquent, il apparaît que les locataires sont responsables de ce défaut d’entretien des espaces verts dont ils ont en principe la charge et ils devront indemniser le bailleur.

Monsieur [F] fournit un devis de la société FUJI SERVICES du 19 mars 2023 qui détaille la tonte de la pelouse et la taille de la haie pour un prix total de 400€ qui apparaît justifié.

* le nettoyage

Le rapprochement entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie démontre que le logement a été rendu dans un état de saleté généralisé, le commissaire de justice mentionnant notamment des traces de crasse à de nombreuses reprises concernant plusieurs pièces, des chauffages nécessitant un nettoyage, des portes et des poignées de porte nécessitant un lessivage et les photographies étant suffisamment nettes et probantes pour en attester.

Les locataires sont donc responsables de ce défaut d’entretien de la maison dont ils ont en principe la charge.

Monsieur [F] produit un devis de la société EPS du 29 mars 2023 d’un montant de 630€ qui vise des postes correspondant aux éléments décrits comme nécessitant un nettoyage dans l’état des lieux de sortie. Les locataires contestent son montant mais ne fournissent aucun autre devis pour démontrer que ce tarif serait disproportionné par rapport aux prix du marché ou d’autres sociétés.

Il sera donc imputé aux locataires la somme de 630 € à ce titre.

* les peintures

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de l’huissier permet de constater que le logement présentait certains désordres et dégradations qui ont été valablement imputés aux locataires dans leur principe. C’est le cas des réparations consécutives aux constatations suivantes : dans la cuisine des traces sur les murs de meubles et présence d’un rapiéçage avec des traces grisâtres et des traînées beiges, dans le salon tapisserie avec traces grisâtres, traces de meubles avec impact de peinture et arrachement de la tapisserie, première chambre sur les murs des traces de meubles et un morceau de tapisserie arraché, troisième chambre trous de pointes, coulures présence d’éclairage led dont certains ont été enlevés et ont arraché la peinture.

Les locataires n’apportent pas la preuve de ce que ces dégradations et désordres sont survenues sans leur faute au sens de l’article 1732 du Code civil et seront, en conséquence, tenus de les réparer.

En revanche, la peinture de la porte de la deuxième chambre et la peinture de la salle de bain n’apparaissent pas justifiées dans la mesure où il a déjà été admis qu’elles nécessitaient un nettoyage, le bailleur ne pouvant être indemnisé à la fois pour le nettoyage et la remise en peinture d’une même porte. La peinture de la porte de la première chambre n’apparaît en outre pas justifié car si sur le devis il est indiqué « traces bleus, rouge, verte », le constat de commissaire de justice ne parle que d’une porte nécessitant un lessivage. La somme de 160€ (80x3) sera donc déduite du devis produit.

De même pour la deuxième chambre il est uniquement indiqué des traces de crasse marquées avec tête de lit marquée qui ne relève pas d’une usure anormale ou d’une dégradation et ne justifie pas une remise en peinture. Ce poste sera donc déduit du devis produit (545,25€).

Les fissures de la chambranle d’une porte ne peuvent être imputées aux locataires en l’absence de détermination de l’origine de ce désordre qui peut relever d’un problème de structure de l’immeuble. Ce poste sera déduit du devis produit (80€).

Par ailleurs, s’agissant des peintures du plafond du logement, il est indiqué pour la première chambre dans l’état des lieux de sortie qu’il y a des « traces d’humidité, grisâtre avec quelques petits points jaunâtres au-dessus du volet roulant du fait de l’absence de fonctionnement VMC (…) pendant plusieurs mois », pour la deuxième chambre « état d’usage avec des petites pointes de moisissure dans les deux angles, autour de la VMC avec traces noirâtres et grisâtres dans tous les angles. Au niveau de la VMC qui a été changée des morceaux de peinture sont arrachées et nous relevons également des traces de moisissure également marquées », pour la troisième chambre « état d’usage » sans que soit indiqué aucune dégradation ou trace, pour le séjour « quelques auréoles et traînées grisâtres (…) traces d’humidité longiligne », pour la salle d’eau « des traces d’humidité au-dessus de la baignoire et la peinture qui s’écaille ».

Or, il est constant et non contesté que les locataires ont signalé à leur bailleur un problème d’humidité dans le logement, ce qui est attesté par des SMS des 8 et 9 novembre 2020, les locataires précisant dans leur message qu’à la suite d’une panne de la VMC, des moisissures envahissaient principalement les plafonds des chambres, joignant des photographies corroborant ces traces de moisissures et que le bailleur a fait remplacer une VMC selon facture du 17 novembre 2020.

Par conséquent, il n’est pas démontré que les traces d’humidité constatées dans le logement proviennent de la carence des locataires et ce y compris pour la peinture arrachée dans la deuxième chambre dans la mesure où il est indiqué que c’est au niveau de la VMC changée et que ces dégradations ont pu être occasionnées par le changement de la VMC. La remise en peinture des plafonds de ces pièces sera donc déduite du devis produit.

Compte tenu du fait qu’un coefficient de vétusté de 40% peut être appliqué, la somme de 1235,40€ sera donc retenue à la charge des locataires (1871,83x0,60+10% de TVA).

* le joint de la baignoire

Il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée que le joint de la baignoire est neuf et à refaire si nécessaire en fin de location par le locataire. Dans l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice note que le joint est « en état d’usage avec quelques traces grisâtre de moisissure à certains endroits ». Cette mention ne permet pas de considérer qu’il s’agit d’un usage anormal ou d’une dégradation impliquant le remplacement de ce joint de telle sorte que la demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

* les équipements manquants

Il est constant et reconnu que le détecteur de fumée manquant dans le couloir des chambres, un éclairage led encastré et une plaque d’interrupteur sont manquants par rapport à l’entrée dans les lieux et que les locataires doivent en assumer la charge au titre de leur obligation d’entretien courant du logement. Ils seront donc tenus à indemniser le bailleur à hauteur de 57,70€ selon facture de Leroy Merlin du 22 mars 2023.

* l’entretien de la chaudière

Il est également constant et reconnu que les locataires n’ont pas réalisé l’entretien annuel leur incombant et ils devront donc indemniser le bailleur à hauteur de 96€ selon devis du 30 mars 2023 de la société Confort Energie.

Sur la déduction du dépôt de garantie

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le dépôt de garantie, versé par les locataires à hauteur de 1480 € peut être retenu par le bailleur comme ce dernier le demande compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 1459,94€ (920,84+2019,10-1480) que Monsieur [R] [K] sera condamné à payer avec intérêts à compter de la mise en demeure du 28 juin 2022 (AR revenu pli avisé non réclamé).

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Monsieur [P] [F] réclame le paiement de la somme de 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive de Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] et en raison du préjudice moral causé par l’attitude menaçante qu’ils ont adopté à son égard.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces versées que soit caractérisée une résistance abusive de la part des locataires qui a causé un préjudice distinct du non-paiement des loyers et des sommes dues au titre des réparations locatives qui n’ont d’ailleurs pas toutes été admises. Il ne fait en outre pas de démonstration d’un préjudice moral lié à l’attitude des locataires lors de l’état des lieux de sortie.

Dès lors, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du préjudice moral

Les consorts [S]/[E] sollicitent 2500€ chacun à titre de réparation de leur préjudice moral au motif que le bailleur n’a pas respecté ses obligations en ce qu’il ne leur a communiqué le DPE que le 18 juillet 2022, que la jouissance des lieux n’a pas été paisible du fait du manque de ventilation de la maison générant humidité et moisissures et du fait des nuisances résultant de l’installation d’un centre d’accueil et des nuisances provenant de travaux réalisés par le bailleur sur un terrain contiguë.

Ils n’apportent cependant absolument aucun élément de preuve s’agissant de ces nuisances, leurs seules allégations ne pouvant suffire. En outre, le bailleur justifie dans le cadre du bail qu’ils ont signé leur avoir communiqué le DPE.

S’agissant du manque de ventilation, s’il apparaît que des tâches d’humidité ont bien été constatées comme vu dans les précédents développements, il apparaît qu’ils ne démontrent pas de préjudice moral en lien avec ces traces.

Leur demande d’indemnisation sera donc rejetée comme étant injustifiée.

Sur la demande de restitution au titre du dépôt de garantie

Compte des sommes dues par les consorts [S]/[E] au titre des arriérés locatifs et dégradations et du solde débiteur restant à leur charge après déduction du dépôt de garantie, leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [S]/[E], partie perdante, supporteront la charge des dépens. Les frais de commandement de payer le loyer du mois d’août délivré par commissaire de justice le 18 août 2022 ne seront en revanche pas inclus dans les dépens, ce commandement n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] supportent les dépens et des diligences que Monsieur [F] a dû accomplir afin de recouvrer les sommes dues au titre des loyers et dégradations, ils seront condamnés in solidum à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande des consorts [S]/[E] formée à ce titre sera donc rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] à verser à Monsieur [P] [F] la somme de 1459,94€ au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives et des réparations locatives et des frais d’entretien après déduction du dépôt de garantie avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [P] [F] de la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] à verser Monsieur [P] [F] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Monsieur [D] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront pas le commandement de payer du 18 août 2022 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge