N° RG 24/01713 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THIH

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01713 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THIH

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

à la SELARL DBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Mme [T] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ EXPERT 31, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2017, Monsieur [P] [S] et Madame [T] [R] épouse [S] ont donné à bail commercial à la société EXPERT 31, représenté par Monsieur [P] [S], des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Estimant que le compte locatif de la société EXPERT 31 était débiteur, Madame [T] [R] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de respecter les stipulations du bail et de payer visant la clause résolutoire daté du 04 juillet 2024, pour un montant total de 14.240 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, Madame [T] [R] épouse [S] a assigné la société EXPERT 31 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, Madame [T] [R] demande au juge des référés de :

débouter la société EXPERT 31 de l’ensemble de ses prétentions, constater, par effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail commercial du 1er janvier 2017 à compter du 6 août 2024,ordonner par conséquence l’expulsion de la société EXPERT 31, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués à [Adresse 4], et ce au besoin avec l’assistance de la force publique, condamner la société EXPERT 31 à payer à titre provisionnel à Madame [T] [R] la somme de 14.730 euros, correspondant à la part des loyers mensuels non versés à Madame [R] de juillet 2019 à août 2024,fixer à la somme de 245 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, équivalant à la moitié du montant du loyer, due par mois par la société EXPERT 31 à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux loués, et l’y condamner en tant que de besoin, condamner la société EXPERT 31 à payer à Madame [T] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société EXPERT 31 à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 juillet 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société EXPERT 31, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

Principalement :

constater que les prétentions de Madame [T] [R] sont infondées en raison de l’absence de trouble, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble, la disproportionnée entre les mesures et le but poursuivi et la présence d’une contestation sérieuse,débouter Madame [T] [R] de ses entières demandes, pièces et conclusions, A titre reconventionnel :

la condamner à verser à la société EXPERT 31 la somme de 3.000 euros pour procédure abusive et injustifiée,la condamner à verser à la société EXPERT 31 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat liant les parties contient en son article 6 une clause prévoyant : « Le bailleur est autorisé à dénoncer le présent contrat à tout moment et sans observation de délai pour le cas où le locataire ne remplit pas régulièrement les obligations assumées au présent contrat et spécialement s’il ne paie pas régulièrement le loyer échu, s’il change la destination des biens en violation de l’article 2, s’il sous-loue ou cède le contrat notamment ».

Il dispose également en son article 2 relatif à la destination des lieux : « Le locataire s’oblige à exploiter dans les lieux loués le commerce suivant : administratif.

Le locataire s’engage à ne pas changer la nature du commerce sans l’accord écrit préalable du bailleur ».

La partie demanderesse produit un commandement de respecter les stipulations du bail et de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 04 juillet 2024 faisant état d’un solde restant dû de 14.240 euros au titre de la part des loyers non payées au bailleur entre juillet 2019 et juin 2024 inclus.

Il est par ailleurs indiqué aux termes de cet acte que la société EXPERT 31 a transformé tout ou partie des locaux loués en appartement alors qu’ils sont à usage de bureaux et de stockage de matériel. Il lui est donc fait commandement de se confomer aux dispositions du bail.

La partie demanderesse expose ne jamais avoir perçu les loyers commerciaux, les paiements étant effectués sur le compte personnel de Monsieur [S], gérant de la société EXPERT 31.

Elle expose également que les locaux loués constituent une dépendance du domicile conjugal de Monsieur [S] et Madame [R] ; que dans le cadre de la procédure de divorce, la jouissance du domicile conjugal a été attribuée à Madame [R] ; que la société EXPERT 31 a cependant transformé les locaux loués à usage commercial en locaux à usage d’habitation au profit de son dirigeant, Monsieur [S] en violation des dispositions contractuelles et de la destination des lieux loués.

La société EXPERT 31 soutient pour sa part démontrer que les loyers sont bien réglés ; que le contrat de bail n’indique pas expressément de numéro de compte ni l’identification de la personne à laquelle le paiement doit être effectué ; qu’ainsi les réglements effectués sont libératoires sur n’importe quel compte et que depuis la signature du bail la demanderesse n’a jamais contesté ce mode de réglement ; qu’ainsi la demande se heurte à une contestation sérieuse et que Madame [R] opère une confusion avec les créances entre époux.

La partie défenderesse soutient, en outre, ne jamais avoir procédé à aucun changement ni travaux au sein du local ; que la société a aménagé le local d’un frigo et d’un four à micro-ondes pour les pauses repas ainsi que d’une machine à laver pour le linge de travail.

En l’espèce, il convient de constater qu’afin de justifier du réglement des loyers la partie défenderesse produit :

— une attestation de son expert comptable en date du 04 septembre 2024 aux termes de laquelle celui-ci atteste de ce que la société EXPERT 31 est à jour des paiements de ses loyers commerciaux ;

— un relevé de compte CIC SUD OUEST au nom de Monsieur [S] sur lequelle apparaissent plusieurs versements au titre des loyers ;

— le compte de résutat de la société EXPERT 31 de 2019 à 2023 sur lequel apparait le paiement des loyers commerciaux.

Dès lors, il convient de constater que l’obligation de la société EXPERT 31 à l’égard de la partie demanderesse se heurte à une contestation sérieuse au regard des éléments produits qui indiquent que cette dernière s’est libérée de ces loyers entre les mains de Monsieur [S], lequel détient la qualité de bailleur, tant étant que son épouse.

S’agissant du changement de destination des lieux loués, il convient de constater que la partie demanderesse produit aux débats :

— l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires et date du 09 avril 2024 qui prévoit : « Dès lors et nonobstant le fait que le siège social de la société EXPERT 31 est au domicile conjugal, ce qui pourra au besoin être modifié rapidement, l’épouse se verra attribuer la jouissance du domicile conjugal ».

— des photographies du local commercial sur lesquelles apparaissent, outre une cuisine équipée d’une machine à laver et d’un frigo, un canapé ainsi qu’une télévision grand écran.

Il convient, par ailleurs, de constater que si la partie défenderesse soutient aux termes de ses conclusions que la destination du local demeure inchangée, elle ne produit aucune pièce permettant de démontrer que Monsieur [S] aurait élu démicile en un autre lieu.

Dès lors, au regard des pièces produites il convient de considérer que la partie démanderesse démontre de façon suffisante le changement de destination des lieux, ce qui contrevient aux dispositions du bail commercial et entraine la résiliation de plein droit du bail du fait du jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 04 août 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale à la moitié du loyer mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Madame [T] [R] épouse [S].

— dire que cette indemnité d’occupation devra être versée directement entre les mains de Madame [T] [R] épouse [S],

— constater que, sauf à ce le juge aux affaire familiales en décide autrement, du fait de la résiliation du bail, les locaux commerciaux pourraient avoir rejoints leur destination initiale et constitier une dépendance du domicile conjugal dont la jouissance a été attribuée exclusivement à l’épouse.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il convient de constater que la partie défenderesse produit, ainsi qu’il est développé ci-dessus, des éléments qui indiquent que cette dernière s’est libérée de ses loyers entre les mains de Monsieur [S], ce qui n’est par ailleurs pas contesté par la partie demanderesse.

Dès lors, il convient de constater que la demande provisionnelle formulée à l’encontre de la société EXPERT 31 se heurte à une contestation sérieuse, celle-ci s’étant libérée des loyers entre les mains de l’un de ses bailleurs.

La question de la répartition des revenus fonciers entre les bailleurs ne relèvent pas des compétences du juge des référés.

Le juge des référés ne peut donc que débouter la partie demanderesse de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société EXPERT 31 qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 04 août 2024, du bail daté du 1er janvier 2017, consenti par Monsieur [P] [S] et Madame [T] [R] épouse [S] à la société EXPERT 31, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3];

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la société EXPERT 31 et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société EXPERT 31 à verser à Madame [T] [R] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la moitié du loyer, soit la somme de 245 euros, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Madame [T] [R] épouse [S] ;

DEBOUTONS Madame [T] [R] épouse [S] de sa demande de condamnation de la société EXPERT 31 au solde locatif compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

CONDAMNONS la société EXPERT 31 à payer à Madame [T] [R] épouse [S] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société EXPERT 31 aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,