TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02140

N° Portalis DBX4-W-B7J-UHGG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Décembre 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[S] [B] [C] [D] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [E] [U] domicilié en cette qualité au dit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [B] [C] [D] [T], demeurant [Adresse 6]

[Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 mars 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [S] [B] [C] [D] [T] un appartement à usage d’habitation [Adresse 7] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 399,34 euros pour le logement et 15 euros pour le jardin.

Le 21 novembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [S] [B] [C] [D] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [S] [B] [C] [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Madame [S] [B] [C] [D] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges

— en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] [C] [D] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner Madame [S] [B] [C] [D] [T] à régler à la S.A ALTEAL :

* par provision la somme de 4.624,25 euros représentant les loyers et charges impayés au 5 mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer

* une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 21 novembre 2024

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mai 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A ALTEAL , valablement représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.877,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 25 avril 2025, Madame [S] [B] [C] [D] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 8 mars 2023 contient une clause résolutoire (article « 10.1 – non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.625,72 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [S] [B] [C] [D] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

Madame [S] [B] [C] [D] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [S] [B] [C] [D] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 7 octobre 2025 démontrant que Madame [S] [B] [C] [D] [T] reste devoir la somme de 7.877,59 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [S] [B] [C] [D] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.877,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Madame [S] [B] [C] [D] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [B] [C] [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [S] [B] [C] [D] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2023 entre la S.A ALTEAL et Madame [S] [B] [C] [D] [T] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 7] à [Adresse 9] [Localité 1] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [B] [C] [D] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [B] [C] [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] [C] [D] [T] à verser à La S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 7.877,59 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] [C] [D] [T] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] [C] [D] [T] à verser à La S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [B] [C] [D] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,