TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/00618

N° Portalis DB3S-W-B7J-2RDJ

Minute : 471/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : SCP GARLIN BOUST MAHI,

avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [J] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MAHI

Copie délivrée à :

M. [P]

Le 25 Avril 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH) EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Samira MAHI de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 janvier 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH), venant aux droits de [Localité 11] Habitat, a donné à bail à M. [J] [P] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 11] (93) (logement 59, porte 69), pour un loyer mensuel de 212,96 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 212,96 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 septembre 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 244,21 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 28 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

A cette date, l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH), représenté, se réfère à son assignation. Il demande :

à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

l’expulsion de M. [J] [P], sous astreinte de 230 euros par jour ;

le transport et la séquestration des meubles ;

et la condamnation de M. [J] [P] :

au paiement de la somme actualisée de 3 110,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

à remettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs, sous astreinte de 77 euros par jour de retard,

au paiement d’une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Il expose, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103, 1728, 1732 et 1741 du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus et qu’il n’a pas produit son attestation d’assurance contre les risques locatifs. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si l’attestation d’assurance est produite.

M. [J] [P] comparaît. Il explique qu’il n’a pas pu recevoir son salaire à défaut de compte bancaire mais qu’il gagne 2 200 euros par mois. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 4 mars 2025, M. [J] [P] a fait parvenir au tribunal une attestation d’assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 12] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 25 janvier 2023 contient une clause résolutoire en son article 11 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2023, pour la somme en principal de 1 244,21 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 novembre 2023.

II – Sur la demande de condamnation en paiement et la demande de production de l’attestation d’assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire .

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, du solde débiteur du compte non justifié et des frais de dossier non justifiés (91,27€ + 63,08€ + 38,10€ + 7,62€ x 7), la somme de 2 864,43 euros à la date du 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

M. [J] [P] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 864,43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 809,41 euros exigible à compter de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, M. [P] justifie, par note en délibéré reçue le 4 mars 2025, avoir assuré son logement contre les risques locatifs auprès de la Macif à compter du 4 mars 2025.

En conséquence, la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte, désormais dépourvue d’objet, sera rejetée.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [J] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [J] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2023 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) et M. [J] [P] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] (93) (logement 59, porte 69) sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) la somme de 2 864,43 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 1 809,41 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [J] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [J] [P] soit condamné à verser à l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial Seine-[Localité 12] Habitat (OPH) de sa demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de production d’une attestation d’assurance ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 25 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE