TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02588 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TD3L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. SOCIETE ALTEAL

C/

[I] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 novembre 2016, la SA COLOMIERS HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [X] un logement à usage d’habitation n°66 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 282,77 euros, outre une provision sur charges.

Le 17 avril 2024, la SA COLOMIERS HABITAT, devenue la SA ALTEAL, a fait signifier à Monsieur [I] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.476,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 17 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge prévus par le contrat, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA ALTEAL, représentée par la SELARL DBA, se réfère à ses conclusions écrites et maintient les demandes de son assignation. Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 1.404,41 euros et sollicite en outre de prendre acte de son accord pour voir suspendre le jeu de la clause résolutoire, compte-tenu de l’échéancier mis en place, et de dire qu’il devra s’acquitter de sa dette par des mensualités de 150 euros en sus du loyer. Elle demande en outre de dire et juger que le défaut de règlement d’une seule échéance entraînera le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge prévus par le contrat, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 03 juillet 2024, Monsieur [I] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de noter que la SA ALTEAL a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels ne sont possibles que lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est fondée sur le défaut de paiement des loyers et non le défaut d’assurance. Il convient donc de considérer que la SA ALTEAL s’est implicitement désistée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le motif du défaut d’assurance et seule sa demande fondée sur les impayées sera examinée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 novembre 2016 contient une clause résolutoire (Article 10.1 – Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 1.017,30 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [I] [X] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 30 octobre 2024 démontrant que Monsieur [I] [X] reste devoir la somme de 1.335,83 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais (68,58 euros) qui ne sont pas justifiés à l’instance.

Monsieur [I] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.335,83 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et du plan d’apurement convenu entre les parties le 16 juillet 2024, Monsieur [I] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 150 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la SA ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [I] [X] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2016 entre la SA ALTEAL et Monsieur [I] [X] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.335,83 euros (décompte arrêté au 30 octobre 2024, incluant une dernière facture de septembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [I] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 150 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [X] soit condamné à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,