TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

S.C.I. SIKA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[H] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Aurélie GAILLET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SIKA,dont le siège social es [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

/

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er août 2016, la SCI SIKA a donné à bail à Madame [H] [C] un appartement à usage d’habitation (n°51) et un parking (n° 22), situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 730 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 1er décembre 2023, la SCI SIKA a fait signifier à Madame [H] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI SIKA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SCI SIKA a ensuite fait assigner Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 2 février 2024, de dire et juger que Madame [C] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir, l’autorisation à faire transporter les meubles et les objets mobiliers garnissant les lieux loués et dans tout garde-meubles de son choix, au frais, risques et périls de Madame [C] et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 8498€ au 30 novembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme de 966,10€ jusqu’au départ effectif des lieux, par la remise des clés,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 28 mars 2025, la SCI SIKA, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7093,36€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en tenant compte de la prescription.

Madame [H] [C], comparante, indique qu’elle conteste en partie la dette dans la mesure où elle affirme avoir payé les loyers au début du bail en espèce et qu’elle n’a eu les justificatifs sur les charges que récemment. Interrogée sur le montant qu’elle reconnaît devoir, elle ne peut le préciser.

Elle ajoute qu’elle estime qu’il y a des problèmes de moisissures dans le logement, qu’elle n’a jamais été dans un logement décent et que les travaux réalisés ne sont pas suffisants. Elle souhaite donc que des réparations soient faites notamment sur la chaudière.

Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Elle précise avoir comme ressources environ 2000€ d’allocations et avoir 5 enfants dont un majeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 1er août 2016 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 6629,34€ (6791,28-161,94€).

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant plusieurs versements (pour un total de 4073€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI SIKA produit outre le contrat de bail, des justificatifs sur la régularisation des charges entre 2016 et 2023 ainsi qu’un décompte démontrant que Madame [H] [C] reste devoir déduction faite des frais de poursuite (99,03+133,14) la somme de 7093,36 € à la date du 25 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse.

Madame [H] [C] conteste le montant de cette dette évoquant des versements en espèce, des charges non dues et un logement indécent.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient donc à la locataire de justifier de l’ensemble des paiement effectués et qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant réclamé.

Or, s’agissant des paiements en espèce qui n’auraient pas été comptabilisés, Elle n’en rapporte pas la preuve. De même, les charges sont justifiées par le bailleur au regard des documents transmis.

Il sera rappelé que la bonne exécution de l’obligation pesant sur le bailleur de remettre au locataire un logement décent ou conforme ne peut être appréciée de manière incidente par le juge des référés dont la compétence se borne à ordonner des mesures provisoires, ou de remise en état qui ne visent pas à trancher le fond du litige.

Or, Madame [C] sollicite l’exécution de travaux dont elle ne précise pas la nature.

En outre, l’exception d’inexécution de payer le loyer n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

S’agissant du trouble de jouissance dont elle se prévaut en raison de moisissures, elle ne verse aucun justificatif probant objectif, ses allégations ou ses plaintes ne pouvant suffire à démontrer l’existence de désordres rendant impossible l’utilisation de l’appartement.

Les moyens soulevés ne seront donc pas retenus comme des contestations sérieuses.

En l’absence de contestation sérieuse sur le principe et le montant de la dette locative, elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7093,36 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte communiqué que si Madame [C] a toujours fait des règlements au titre du loyers et des charges, ces versements ne recouvrent pas la totalité du loyer et des charges. Il en est ainsi des derniers versements depuis septembre 2024 qui oscillent entre la somme de 597€ et la somme de 816€ alors que le montant du loyer charges provision sur comprises s’élève à la somme de 966,10€. Par conséquent, il ne peut être considéré qu’elle a repris le paiement intégral des loyers courant avant l’audience.

Les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

* Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, comme il a été vu précédemment il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes et que les conditions textuelles ne sont donc pas remplies.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 7093,36 €, soit l’équivalent de plus de 7 mois de loyers. Cependant Madame [C] a régulièrement réglé son loyer, même si ce n’est que de façon partielle, et dispose de ressources (2000€ environ d’allocations) suffisante pour lui permettre de régler sa dette locative dans le délai de deux ans imposé par les textes.

Madame [C] sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 2 février 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [H] [C] doit être considérée comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [H] [C] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique, la demande d’astreinte sera rejétée comme n’apparaissant pas justifiée en l’espèce.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 966,10€.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SIKA et Madame [V] [E] épouse [T], Madame [H] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1erseptembre 2023 entre la SCI SIKA et Madame [H] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°51) et un parking (n° 22) situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 février 2024 ;

DEBOUTONS Madame [H] [C] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS LA SCI SIKA de la demande d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SIKA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [H] [C] à verser à la SCI SIKA à titre provisionnel la somme de 7093,36 € (décompte arrêté au 25 mars 2025 mensualité de mars 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [H] [C] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 290€, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

CONDAMNONS Madame [H] [C] à payer à la SCI SIKA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 966,10€ ;

CONDAMNONS Madame [H] [C] à verser à la SCI SIKA une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente