MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 20/02067 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PFVO

NAC: 50F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président

ASSESSEURS : M. LE GUILLOU, Vice-Président

M^me LERMIGNY, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. LE GUILLOU.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [E] [N] [D]

né le 15 Mai 1936 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. Olivier SOULOUMIA – [T] [B] – Rémy ESTRADE Marie-Axelle MALET-RAYMONDIS, notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 175

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant promesse unilatérale en date du 26 février 2015, MM. [L] et [E] [D] se sont engagés à vendre à la société Vinmarc un immeuble dont ils étaient propriétaires, situé au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 500 000 euros.

Un droit d’usage et d’habitation, portant sur l’appartement du 1er étage, le garage du rez-de-chaussée et le jardin, ce dernier à usage partagé, a été réservé au profit de M. [E] [D], lequel a été évalué à la somme de 39 600 euros, à déduire du prix de vente.

La vente a été conclue par acte authentique du 5 novembre 2015, établi par maître [T] [B], pour le prix de 460 400 euros.

Par acte du 19 juillet 2019, M. [E] [D], se plaignant de ce que l’acquéreur avait rasé le jardin, a fait assigner la société Vinmarc devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Par acte du 1er juillet 2020, M. [E] [D], estimant que le prix du mètre carré dans le [Adresse 5] à [Localité 7] où se trouve situé l’immeuble vendu était d’environ 3 800 euros et que le notaire ne l’avait pas correctement conseillé, a fait assigner la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant sa condamnation à lui payer une indemnité de 600 000 euros en réparation de son préjudice, et demandé la jonction de cette procédure avec celle introduite par acte du 19 juillet 2019.

Par ordonnance datée du 25 mai 2021, le juge de la mise en état, a déclaré irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire introduite par M. [E] [D] à l’encontre de la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires.

Par jugement du 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a, dans la procédure introduite par acte du 19 juillet 2019 :

– déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de M. [C] [W], gérant de la société Vinmarc ;

– condamné la société Vinmarc à remettre en état le jardin en procédant au remplacement des végétaux et effets personnels suivants de M. [E] [D] : tonnelle à structure métallique installée le long du mur nord ; serre constituée de verrières ; banc de jardin blanc ; laurier sauce ; végétaux fleuris au-delà des plates-bandes côté est du jardin, côté remise ;

– condamné la société Vinmarc à payer à M. [E] [D] une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– condamné M. [E] [D] à payer à la société Vinmarc la somme de 30,97 euros au titre de sa participation aux travaux d’entretien du jardin ;

– condamné M. [E] [D] à payer à la société Vinmarc une indemnité de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

– condamné M. [E] [D] à donner accès à la société Vinmarc à la remise située au fond du jardin, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et ce sous astreinte de cinq euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai d’un mois, pendant trois mois ;

– débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

– condamné la société Vinmarc à payer à M. [E] [D] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par un arrêt du 30 mai 2022, la cour d’appel de Toulouse a infirmé l’ordonnance rendue le 25 mai 2021 par le juge de la mise en état et déclaré recevable l’action engagée par M. [E] [D] à l’encontre la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires.

Prétentions et moyens

Par conclusions notifiées le 27 mars 2023, M. [E] [D] demande au tribunal de :

– condamner la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, à lui verser une indemnité de 600 000 euros en réparation du préjudice subi résultant du manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information ;

– condamner la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que :

– le notaire, qui n’a pas respecté son obligation de conseil et d’information, engage sa responsabilité délictuelle ; il ne peut se soustraire à son devoir de conseil, quelle que soit la nature de son intervention ;

– le notaire est tenu d’alerter sur le caractère vil voire lésionnaire des engagements que les parties se proposent de souscrire ;

– même en déduisant le coût des travaux de rénovation et de remise aux normes de l’immeuble ancien, en les évaluant à 200 000 euros, la valeur de l’immeuble ne pouvait être inférieure à 1 700 000 euros ;

– MM. [L] et [E] [D] pensaient vendre leur bien à leur voisin et ami depuis plus de trente ans, M. [R] [G], présent lors des rendez-vous chez le notaire, mais le bien a été vendu à une société dont ils ne connaissaient pas les deux associés (un des deux associés étant en fait le compagnon de la fille de M. [R] [G]) ; les acquéreurs ont fait exprès d’entretenir le flou quant au cocontractant, sans que le notaire n’intervienne afin de les éclairer ;

– M. [E] [D] pensait, après conseils du notaire, conserver la propriété de son jardin en viager et le partager avec M. [R] [G] ; ni le vendeur ni l’acquéreur n’ont compris les implications du droit d’usage conféré à M. [E] [D], l’acquéreur ayant construit un logement dans le jardin, en le détruisant ;

– au moment de la vente, M. [E] [D] était âgé de 79 ans et son frère de 86 ans, et tous deux étaient affectés par le décès de leur sœur survenu quelques mois plus tôt ; une plainte pour abus de faiblesse a été déposée ;

– aujourd’hui la société a transformé l’immeuble en 12 appartements qui sont tous loués.

Par conclusions notifiées le 24 août 2023, la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, demande au tribunal de :

– débouter M. [E] [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

– le condamner à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

– elle n’est jamais intervenue au stade de la négociation immobilière et n’avait donc pas à s’enquérir de la concordance entre le prix de vente souhaité et la valeur vénale de l’ensemble immobilier vendu ;

– les vendeurs pouvaient vérifier eux-mêmes la cohérence du prix de vente, par des moyens simples, que doit mettre en œuvre tout acquéreur diligent ;

– maître [T] [B] n’a été requis par les deux parties contractantes qu’après accord intervenu entre elles sur le prix de vente, hors sa présence et sans son intervention ; il n’avait donc pas à vérifier la concordance entre le prix convenu et la valeur réelle du bien ;

– maître [T] [B] ne devait mettre en garde les parties que s’il avait estimé, en considération d’informations qu’il n’avait pas à rechercher, que la vente conclue pouvait être contestée par une action en rescision pour lésion, ou en nullité ;

– or, les informations en la possession du notaire concluant ne pouvaient que confirmer que les conditions de la vente, dont la fixation du prix, ne présentaient aucune anormalité particulière ;

– l’une des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente consistait en effet en l’obtention d’une ou de plusieurs offres définitives de prêt d’un montant maximum de 1 000 000 euros ; il s’agissait pour la société Vinmarc de pouvoir financer des travaux de rénovation très importants compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble (amiante, installations électriques et de gaz non conformes) ;

– rien ne lui permettait de confirmer que l’immeuble présentait une surface habitable de plus de 500 m² ;

– la réglementation applicable à la vente immobilière litigieuse n’imposait pas la détermination de la surface loi Carrez et le seul document en la possession de maître [T] [B] était le diagnostic de performance énergétique qui mentionnait une surface de 247,73 m² ;

– le droit d’usage et d’habitation influait sur le prix de vente ;

– M. [E] [D] ne démontre pas qu’il aurait pu vendre le bien pour un prix compris entre 1 700 000 euros et 1 900 000 euros ; il ne produit pas d‘étude de valeur du bien ; les annonces immobilières versées aux débats portent sur des biens qui n’ont rien de comparable ;

– au contraire, la base des références immobilières des notaires de France fait ressortir qu’à la même période et dans le même secteur, des biens immobiliers similaires ont été vendus à des prix équivalents ;

– ni sa faute ni le préjudice, en tout état de cause, une perte de chance, ne sont dès lors démontrés ;

– la légèreté et la malice avec laquelle le demandeur a mis en cause la responsabilité civile professionnelle des notaires caractérise l’abus d’agir en justice ;

– l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé qu’ils seront développés dans le corps du jugement, au titre de l’examen des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2023. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juillet 2024, puis renvoyée à l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal n’est tenu, par application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que de statuer sur les prétentions formulées dans le dispositif des conclusions et de répondre aux moyens les soutenant, formulés dans le corps de ces conclusions. C’est pourquoi il ne sera pas répondu, par une mention spéciale au dispositif du présent jugement, au moyen formulé par M. [E] [D] dans le dispositif de ses conclusions (« constater que la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, a manqué à son devoir de conseil et d’information »), lequel sera cependant examiné dans la motivation de la décision.

Sur la demande indemnitaire de M. [D] :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, selon le contrat de vente du 5 novembre 2015 (pièce n° 1 de M. [E] [D]), reçu par maître [T] [B], MM. [L] et [E] [D] ont vendu à la société Vinmarc, contre le paiement d’une somme de 500 000 euros, un immeuble leur appartenant indivisément, situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Une clause de réserve du droit d’usage et d’habitation a été stipulée au profit de M. [E] [D] (p. 5), au titre de l’appartement du 1er étage, du garage du rez-de-chaussée, ainsi que du jardin, le droit d’usage de ce dernier étant partagé avec l’acquéreur.

Le droit d’usage et d’habitation a été évalué (p. 7) à une somme de 39 600 euros, correspondant à 60 % de la valeur de l’usufruit de M. [E] [D] sur la moitié indivise de l’immeuble dont il était propriétaire, de sorte qu’au jour de la vente, une somme de 210 400 euros a été payée à M. [E] [D] par la société Vinmarc.

Maître [T] [B] a, quant à lui, été chargé par les parties de rédiger l’acte de vente.

Or, le notaire, préalablement à la conclusion de l’acte, doit donner aux parties une information adéquate et veiller à leur bonne compréhension de la nature et de la portée des engagements qu’elles prennent, sans se borner à donner une forme authentique aux conventions des parties.

Pour autant, il n’est pas tenu, en principe, d’une obligation de conseil et de mise en garde, concernant l’opportunité économique de l’opération, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il ne lui appartient pas de rechercher.

Il n’a pas, par conséquent, à exercer son devoir de conseil ou de mise en garde à propos de la valeur du bien vendu, sauf à ce que les circonstances propres à l’opération l’exigent : mission de négociation ou d’expertise du notaire, vendeur en position de faiblesse, prix fortement minoré par rapport au marché.

Au cas présent, l’office notarial ne s’est pas vu confier par M. [E] [D] une mission de négociation ou d’expertise du bien.

Que M. [E] [D] était âgé de 79 ans au moment de la vente et que sa sœur fût décédée peu avant la vente ne démontrent pas qu’il était en position de faiblesse à ce moment.

Quant au prix de vente, le notaire peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il n’a pas averti le vendeur du caractère dérisoire du prix convenu et des risques courus dans un tel cas (nullité de la vente ou rescision pour lésion).

Or, selon les informations que lui donnaient les parties à la vente, le bien immobilier, implanté sur une surface de 4 ares 99 centiares, construit en 1900 selon le diagnostic immobilier annexé à la promesse de vente, présentait une surface habitable de 247,73 m² selon le diagnostic de performance énergétique également annexé à la promesse, et non de 500 m², ce que M. [E] [D] ne fait qu’alléguer.

Par ailleurs, les diagnostics des installations de gaz, annexés également à la promesse de vente, dans les deux appartements de l’immeuble, révélaient que l’installation comportait des anomalies devant être réparées dans les plus brefs délais (p. 18 du contrat de vente).

Quant au diagnostic de l’installation électrique, il décrivait l’existence d’une ou plusieurs anomalies pour lesquelles une action était recommandée afin d’éliminer les dangers présentés (p. 19).

Les diagnostics laissaient enfin apparaître la présence de mesures de plomb supérieures ou égales au seuil réglementaire, dans un état de conservation dégradé, présentant un risque pour la santé des occupants de l’immeuble, de même que d’amiante, dans les conduits d’évacuation des fluides et calorifugeages (p. 16-17 et diagnostics annexés à la promesse).

De plus, de lourds travaux de rénovation de l’immeuble étaient envisagés (p. 6), étant précisé qu’un crédit immobilier, pour un montant de 1 000 000 euros, avait été souscrit par la société Vinmarc, quand le montant de la vente était de 500 000 euros.

De même, le prix de vente a tenu compte de la stipulation d’un droit de réserve et d’usage au profit de M. [E] [D] (p. 5-6), s’étendant à l’appartement du premier étage (l’immeuble étant de 3 étages), à un garage au rez-de-chaussée, ainsi qu’au jardin.

Or, M. [E] [D], qui n’a pas fait expertiser son bien avant sa vente, produit de simples annonces de ventes immobilières (pièce n° 23), postérieures de plus de 5 ans (juin 2020) à la date de la conclusion de la promesse, pour des biens proposés à la vente au prix au m² de 4 333 euros et 4 159 euros, cependant totalement rénovés, décrits comme présentant des prestations de qualité, étant précisé qu’un des deux biens se situe dans le [Adresse 3] tandis que le second se situe dans le [Adresse 4], soit des quartiers différents du [Adresse 5].

Au regard de ces éléments, M. [E] [D] ne démontre pas que la valeur de son bien a été sérieusement sous-évaluée lors de sa vente.

Faute pour M. [E] [D] de prouver que la vente a été conclue alors qu’il se trouvait dans une position de faiblesse et/ou pour un prix nettement inférieur à la valeur réelle du bien, sa demande indemnitaire à l’encontre de l’étude notariale, présentée sur le fondement d’une violation par l’étude notariale de son obligation de conseil et de mise en garde au titre du prix de vente et de sa position de faiblesse, sera rejetée.

En outre, le notaire, tenu de vérifier l’identité des parties qu’il ne connaît pas, selon l’article 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, a, par ses diligences, porté à la connaissance de M. [E] [D] que son cocontractant était la société Vinmarc, enregistrée sous le n° 452183346 au registre du commerce et des sociétés, représentée à l’acte par son gérant, M. [C] [W] (p. 2 de la promesse et de l’acte de vente).

Le procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire de la société Vinmarc, du 24 février 2015, annexé à la promesse, laissait quant à lui apparaître que les co-gérants de la société étaient M. [C] [W] et M. [Y] [W].

Par conséquent, maître [T] [B] a rempli ses obligations légales d’identification des parties à la vente et M. [E] [D] ne pouvait en conséquence ignorer qu’il ne concluait pas la promesse de vente avec son ami, M. [R] [G], mais avec la société Vinmarc, engagée par la signature de son gérant, M. [C] [W].

En tout état de cause, M. [E] [D] n’invoque pas, pas plus qu’il ne démontre, l’existence d’un préjudice en découlant.

Ainsi, sa demande indemnitaire présentée contre la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, ne sera pas accueillie sur le fondement d’une violation par le notaire de son obligation d’identification des parties à la vente.

Enfin, sur la stipulation d’une réserve d’un droit d’usage et d’habitation au profit de M. [E] [D], ici également, il appartient au notaire de donner aux parties une information adéquate et veiller à leur bonne compréhension de la nature et portée des engagements qu’elles prennent.

Sur ce point, le notaire a inséré, tant dans la promesse (p. 7-8) que dans l’acte de vente (p. 5-6), une clause expliquant aux parties que ce droit devait s’exercer au seul profit de M. [E] [D], de manière exclusive s’agissant de l’appartement du premier étage et du garage du rez-de-chaussée et, en commun avec l’acquéreur, précisément, la société Vinmarc et non M. [R] [G], pour le jardin.

Était d’ailleurs annexé au deuxième avenant à la promesse, du 15 septembre 2015 (pièce n° 3 de la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires), un courrier du 15 janvier 2015, adressé aux parties par l’étude avant conclusion de la promesse, leur expliquant la différence entre un droit d’usufruit et un droit de réserve et d’usage.

Tant la promesse que l’acte de vente stipulaient par ailleurs que l’acquéreur n’aurait la jouissance de l’appartement du premier étage et du garage du rez-de-chaussée qu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation de M. [E] [D] et, pour le jardin, à compter de la vente, étant précisé que M. [E] [D] « bénéficiera également de l’usage de ce jardin en commun avec l’ACQUEREUR ».

Que les parties aient connu un différend, d’ailleurs porté devant le tribunal judiciaire de Toulouse, quant à leurs droits et obligations dérivant de la confrontation entre leurs droits de réserve et d’usage, d’une part, et de propriété, d’autre part, ne démontre pas que le notaire les aurait insuffisamment éclairées quant à la portée de leurs engagements.

En conséquence, la demande indemnitaire de M. [E] [D], présentée au titre d’une violation du devoir d’information de l’office notarial quant à la portée de son droit de réserve et d’usage, sera rejetée.

Il résulte de tout ce qui précède que M. [E] [D] doit être débouté de sa demande indemnitaire de 600 000 euros.

Sur la demande indemnitaire de la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, au titre d’une procédure abusive :

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice du droit d’ester en justice n’est constitutif d’un abus qu’en cas de malveillance ou intention de nuire du plaideur qui intente l’action. L’échec des prétentions n’est pas en lui-même caractéristique d’un abus de droit qu’il appartient à celui qui l’invoque de prouver, de même qu’il doit démontrer l’existence d’un préjudice en découlant.

Or, en l’espèce, aucune malveillance ou intention de nuire de M. [E] [D] dans l’exercice de son droit d’agir n’est démontrée, que seul l’échec de ses prétentions ne prouve pas.

La SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire de 10 000 euros.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner M. [E] [D], partie perdante, aux dépens.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile font obstable à ce que soit mise à la charge de la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, la somme que demande M. [E] [D] au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner M. [E] [D], partie perdante, à payer une somme de 1 500 euros à la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute M. [E] [D] de l’ensemble de ses prétentions,

Déboute la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, de sa demande indemnitaire de 10 000 euros au titre de la procédure abusive,

Condamne M. [E] [D] à payer à la SELARL Souloumiac, [B], Estrade, Malet-Raymondis, notaires, une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [D] aux dépens.

Le Greffier, La Présidente,