MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01070 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVQ4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Stanislas MOREL, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [N]

né le 07 Janvier 1982 à LE HAVRE (76600), demeurant 70 rue Jean Jacques Rousseau – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C76351-2025-000717 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement meublé situé 70 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, 1er étage gauche au Havre (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 500 € outre 20 € de charges.

Par convention dématérialisée en date du 12 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par le bailleur suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [S] [N] un commandement de payer la somme principale de 1 706,11 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 4 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [N] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Monsieur [S] [N] à lui payer la somme de 6138,77 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023 sur la somme de 1706,01 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [S] [N] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [S] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2025 puis renvoyée à l’audience du 7 juillet 2025 où elle a été évoquée. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître LEMONNIER, substitué par Maître Stanislas MOREL qui a déposé son dossier.

Monsieur [N] était représenté par Maître Antoine SIFFERT qui a déposé son dossier. Aux termes de ses conclusions, il demande de juger irrecevable toute demande de résiliation de bail, faute de notification de l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’Etat et il sollicite des délais de paiement de deux ans.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 10 juillet 2023, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [S] [N] le 10 juillet 2023. Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence du locataire ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 11 septembre 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [S] [N], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 30 juin 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 10 730,01 €.

Il conviendra donc de condamner le défendeur à payer cette somme au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 30 juin 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au vu du décompte locatif, le dernier versement du locataire remonte au mois de juin 2023. La dette n’a cessé de croître pour atteindre un montant très important.

Dès lors, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de délais de paiement alors que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et que la dette continue d’augmenter.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [S] [N] qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [N] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 70 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, 1er étage gauche au Havre (76600) donné en location à Monsieur [S] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 11 septembre 2023 ;

DIT que Monsieur [S] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 730,01 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 11 septembre 2023 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juillet 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE