N° RG 24/01375 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TCFU

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01375 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TCFU

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SAS CABINET BERKOUK

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE

SA MERCIALYS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SARL ZYMA, dont le siège social est sis centre commercial “[2]”, [Adresse 3]

représentée par Maître Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 10 décembre 2020, la société MERCIALYS a donné à bail commercial, à la société ZYMA des locaux commerciaux dépendant du Centre Commercial « [2] », situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 01 juillet 2024, la société MERCIALYS a assigné la société ZYMA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 28 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société MERCIALYS demande à la présente juridiction, au visa de l’articles 835 du code de procédure civile, de :

juger la société MERCIALYS recevable et bien fondée en ses demandes,dire la société ZYMA mal fondée et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société MERCIALYS,condamner par provision la société ZYMA à payer à la société MERCIALYS les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, sous réserve de l’actualisation de la dette locative : – Loyers, charges et accessoires impayés ………………. 87.135,78 euros,

— Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %…………….8.713,57 euros,

— Intérêts de retard au taux légal ……………………………. à parfaire au jour du paiement

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire ………………… 95.849,35 euros,

condamner au surplus, par provision, et sauf à parfaire, la société ZYMA à payer à la société MERCIALYS, au titre de la pénalité de 2/365ème du dernier loyer annuel de base, la somme de 334,23 euros par jour à compter du 16 février 2024 et jusqu’à parfait paiement, condamner par provision la société ZYMA à payer à la société MERCIALYS des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la signification du commandement de payer du 16 février 2024, ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.1 du Titre II du bail, faire injonction à la société ZYMA de payer ses loyers, charges et accessoires le premier jour de chaque trimestre civil, terme à échoir et par prélèvement automatique, sous astreinte de CINQ CENTS EUROS (500 euros) par infraction constatée à ces modalités de règlement, à compter du premier jour du trimestre civil suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, tant que durera la relation contractuelle, se réserver en toutes hypothèses la liquidation de l’astreinte, rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir, condamner la société ZYMA à payer à la société MERCIALYS la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société ZYMA aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société ZYMA, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

Au principal :

débouter la société MERCYALIS de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société ZYMA ; En conséquence :

ordonner le non lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, condamner par provision, la société MERCYALIS à rembourser les factures de remplacement de matériel que la société ZYMA a été contrainte de payer à cause des dégâts des eaux à répétition provenant de la toiture, pour un montant de 6.862,39 euros, À titre subsidiaire :

accorder à la société ZYMA, par application de l’article 1343-5 du code civil un délai de deux ans pour satisfaire aux causes du commandement délivré à la requête de la société MERCYALIS suivant acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, En tout état de cause :

condamner la SAS MERCYALIS à payer à la société ZYMA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS MERCYALIS aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Par ailleurs, compte tenu des moyens développés en défense, il convient de rappeler que l’article 1217 dispose : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

(…)

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Enfin, l’article 1219 du code civil dispose qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave ».

La partie demanderesse produit le bail commercial liant les parties en date du 10 décembre 2020, ainsi qu’un décompte arrêté au 21 janvier 2025 faisant état d’un solde restant dû de 95.849,35 euros détail comme suit :

—  87.135,78 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés,

—  8.713,57 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%.

La partie défenderesse soulève une exception d’inexécution. Pour expliquer ses propres difficultés à honorer le paiement régulier de ses loyers et de ses charges, elle invoque l’inexécution fautive des obligations du bailleur à respecter son obligation d’entretien et de jouissance paisible.

Elle fait en ce sens état :

— de l’absence d’animation et de la désertification du centre commercial, et ce alors même qu’elle est tenue de participer financièrement à un fond marketing,

— de la modification des horaires de fermeture de la galerie marchande ayant entrainé une perte du chiffre d’affaire,

— de la fermeture du passage entre les deux parties de la galerie marchande ayant entrainé l’isolement du restaurant et, en conséquence, une baisse du chiffre d’affaire ainsi que l’engagement de frais importants en terme de publicité,

— de plusieurs dégâts des eaux intervenus au cours de l’année 2024 ainsi que de pannes de chauffage.

Elle produit, au soutien de ses contestations, un PV de constat de commissaire de justice en date du 26 août 2024, lequel constate : « La plupart des fonds de commerce de cette entrée sont fermés et son protégés par des palissades occultantes ou des trompe l’oeil portant l’enseigne des anciens commerces. Le restaurant GYROS est le premier commerce ouvert à main droite. En face du restaurant GYROS tous les fonds de commerce sont fermés.

Nous notons qu’il ne reste plus que quatre fonds de commerce ouverts dans cette entrée sud.

(…)

L’accès au mail central est condamné par une palissade. Tous les commerces du mail central sont fermés ».

Cette absence de commercialité du centre commercial du fait de la non attribution des locaux vacants ressort par ailleurs des photographies versées au même acte.

Au regard de l’ampleur du phénomène de « désertification » qui touche une partie de ce centre commercial et qui ne peut qu’avoir des répercussions économiques néfastes sur l’activité commerciale du restaurant exploité par la partie défenderesse, il convient de considérer que l’exception d’inexécution soulevée en défense, constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas au juge des référés de statuer sur l’allocation d’une provision telle que demandée par la partie demanderesse.

Nonobstant l’éventuelle réalité de ces prétendus manquements, il apparaît que la partie défenderesse demande au juge des référés de préjuger du bien-fondé des prétendues fautes graves du bailleur, pour la légitimer dans son invocation de la théorie de l’exception d’inexécution et dans son abstention à honorer les loyers en attente de règlement.

Or, le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

Il ne peut pas déceler de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile en se livrant à une analyse des potentiels manquements contractuelles respectifs. Cette prérogative que d’analyser finement le rôle de chacun des cocontractants, de ses obligations, de ses potentiels manquements et de ses éventuelles responsabilités revient et doit revenir exclusivement aux juges du fond.

Or, les éléments probatoires versés aux débats semblent corroborer de difficultés réelles, voire d’une impossibilité à exploiter l’activité commercial pour des motifs extérieurs aux choix économiques de la société ZYMA. Cela nécessite un débat un fond qui excède la compétence du juge des référés et constitue en conséquence une contestation sérieuse aux demandes de la partie demanderesse.

Il convient, en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes.

* Sur la demande reconventionnelle en provision au titre des factures de remplacement de matériel en raison des dégâts des eaux

La partie défenderesse sollicite le versement d’une provision d’un montant de 6.862,39 euros au titre des factures de remplacement de matériel en raison des dégâts des eaux.

Elle produit à ce titre trois factures en dates du 18 novembre 2024, du 20 décembre 2024 et du 31 décembre 2024 portant sur divers matériels ainsi que des mails et des déclarations de sinistres en dates du 18 octobre 2024 et du 11 janvier 2024.

Il convient toutefois de constater qu’au regard des pièces produites l’origine des dégâts des eaux et leur imputabilité demeurent incertaines.

Dès lors, il convient de constater que la demande provisionnelle de la partie défenderesse se heurte à une contestation sérieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, la société MERCIALYS sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité ne commande pas, en l’état des éléments du litiges, de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

REJETONS toutes les prétentions des parties ;

CONDAMNONS la société MERCIALYS aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,