TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ESTRADE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e WEINSTEIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/06372

N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4D

N° MINUTE :

Assignation du :

9 février 2023

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société [Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9] (Danemark)

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0997

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA SULLY GESTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1856

Décision du 12 décembre 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 23/06372 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 octobre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 12 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

______________________________

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 4] est propriétaire de l’ensemble des lots situés au sixième et dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 7]).

En 2012, la société [Adresse 4] a effectué, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, des travaux visant à faire desservir ses lots par les escaliers principaux, et non plus uniquement par les escaliers de service.

En 2015, un protocole d’accord transactionnel a été conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société [Adresse 4] afin de mettre fin au contentieux les opposant à propos de ces travaux. Ce document prévoyait notamment la réalisation par la société [Adresse 4], dans un délai de cinq mois, de travaux de prolongement de l’escalier A entre les cinquième et sixième étages dans les règles de l’art, sans risque pour la sécurité des occupants et des prestataires intervenant dans l’immeuble, et en contrepartie, sous réserve de la bonne et entière exécution par la société [Adresse 4] de ses obligations, la renonciation du syndicat des copropriétaires à solliciter à la remise en état des travaux réalisés et la renonciation à toute action et instance à ce titre.

Par ordonnance du 19 septembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé a condamné la société [Adresse 4], sous astreinte, à faire réaliser divers travaux dans l’immeuble, et notamment :

« – réaliser, dans le respect des règles de l’art et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, un rebouchage temporaire du plafond du palier du 5ème étage permettant d’assurer la sécurité des occupants de l’immeuble et tenant compte du standing de l’immeuble ;

— déposer les portes palières provisoires et les planches en encadrement installées au 6ème étage au niveau des escaliers B et C de l’immeuble ;

— remettre en état les lieux par la reconstruction des murs et cloisons démolis sans autorisation ».

Lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2020, les résolutions n°25.1 à 25.19 portant autorisation de reprise des travaux entrepris en 2012 ont été rejetées. Ces décisions ont été contestées par la société [Adresse 4] devant la présente juridiction (instance enregistrée sous le n°RG 20/11597).

Le 27 janvier 2022, l’architecte de l’immeuble a rendu un rapport sur l’état des lots du sixième étage de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2022, a été adoptée une résolution n°6 relative à la réalisation de travaux d’étaiement et de sécurisation de la charpente de la toiture aux frais de la société [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice du 9 février 2023, la société [Adresse 4] a fait signifier assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de la résolution n°6 prise par l’assemblée générale le 6 décembre 2022 – outre des demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par un jugement du 19 janvier 2024, le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes formées par la société [Adresse 4] dans l’instance enregistrée sous le RG n°20/11597.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, la société [Adresse 4] demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

« – prononcer l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2022 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] 17ème demande au tribunal, au visa des articles 10 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

« – rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société [Adresse 4] ;

— condamner la société [Adresse 4] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Adresse 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Estrade, Azad & Harutyunyan, avocats au barreau de Paris ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 30 du même texte dispose quant à lui que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ».

Au visa de ce dernier article, il est constant que l’assemblée générale n’est pas tenue d’expliciter les motifs de refus lors de la réunion ou dans le procès-verbal, mais qu’elle doit en revanche les fournir lorsqu’une contestation est élevée en justice à propos de la décision de rejet.

*

La société [Adresse 4] sollicite l’annulation de la résolution n°6 sur le fondement des articles 14 et 18 – I alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en faisant principalement valoir que le syndicat des copropriétaires ne saurait prendre de décision portant sur les parties privatives d’un copropriétaire ; qu’en cas de péril, il n’est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale pour effectuer des travaux urgents, le syndic en ayant la faculté et le devoir ; que le rapport de la Préfecture de police de [Localité 11] a conclu à l’absence de danger et n’a pas préconisé la réalisation de travaux ; qu’en outre, la seule pièce produite par le défendeur laissant supposer que les travaux entrepris seraient susceptibles de causer un dommage est un rapport d’un ancien architecte de l’immeuble, dont les conclusions ont été totalement contredites par l’expert judiciaire dans son rapport ; qu’enfin, le syndicat des copropriétaires, même pour des parties communes, ne peut faire voter de tels travaux de remise en état en raison de la vétusté, à ses frais avancés.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°6 relève de la compétence de l’assemblée, car aux termes du règlement de copropriété, les charpentes et les couvertures sont des parties communes.

Sur ce,

A titre liminaire, il doit être relevé que la demande de la société [Adresse 4] est recevable, pour avoir été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors que la demanderesse dispose de la qualité d’opposante, pour avoir voté à l’encontre de la décision n°6.

La décision contestée, intitulée « Décision à prendre concernant la réalisation des travaux d’étaiement et de sécurisation de la charpente de la toiture dans le cadre des travaux irrégulièrement entrepris par la SCI [Adresse 12], aux frais avancés du syndicat des copropriétaires », a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle est ci-après reproduite :

« Devis : entreprise Pharmabois pour un montant de 19 580,00 euros TTC. Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l’assemblée décide :

— de faire réaliser les travaux d’étaiement et de sécurisation de la charpente de la toiture dans le cadre des travaux irrégulièrement entrepris par la SCI [Adresse 12], aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, par l’entreprise Pharmabois selon son devis joint à la convocation pour un budget maximum de 19 580,00 euros TTC ;

— que le coût global (travaux, honoraires et assurances) sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition : 01 – charges générales ;

— de financer le coût global au moyen d’appels de provisions ainsi définis : 100% le 01/01/2023 (le fonds travaux ALUR sera utilisé en totalité et les fonds restants seront appelés aux copropriétaires).

Planning d’exécution des travaux : janvier 2023 ».

La demanderesse fait tout d’abord valoir que le syndic peut « procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble et que la tenue d’une assemblée générale extraordinaire n’était donc pas nécessaire. Si l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 offre effectivement une telle possibilité au syndic, il ne lui est toutefois pas défendu de réunir l’assemblée générale afin qu’elle se prononce sur des travaux même très urgents, pour que ces derniers n’encourent pas de contestations quant au caractère « nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble ».

La société [Adresse 4] invoque en outre les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour soutenir que le syndicat des copropriétaires ne peut prendre de décision portant sur les parties privatives d’un copropriétaire.

Ceci est cependant inexact, les dispositions de l’article 9-II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoyant par exemple qu’un « copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ».

Par ailleurs, à l’examen du règlement de copropriété et du procès-verbal de l’assemblée contestée, il apparaît que les travaux portent en l’espèce sur la charpente et la couverture de l’immeuble, lesquelles constituent des parties communes.

La demanderesse soutient ensuite que les travaux votés seraient inutiles, au regard des conclusions de l’expert judiciaire intervenu sur les lieux. Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juridictions ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées. Celle-ci est en droit de voter la réalisation de travaux même si ceux-ci ne sont pas absolument nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et/ou recommandés par un technicien.

Enfin, la société [Adresse 4] conteste la rédaction du projet de résolution, et soutient que celle-ci serait « tendancieuse » dès lors qu’elle prend pour acquis le fait qu’elle serait à l’origine du mauvais état de la charpente et de la couverture.

S’il apparaît en effet que l’intitulé du projet de résolution démontre un parti pris du rédacteur de l’ordre du jour quant aux causes de la dégradation des parties communes, ceci ne constitue pas en soi un motif d’annulation de la décision, faute d’irrégularité ou de grief causé à la demanderesse.

La décision porte sur la réalisation de travaux nécessaires en toute hypothèse, peu important la cause de l’état de la charpente et de la couverture, et il n’est en outre pas démontré qu’une rédaction plus « neutre » aurait eu une incidence sur le sens de ce scrutin portant sur des questions factuelles (réalisation de travaux et modalités de financement).

Pour les motifs qui précèdent, la société [Adresse 4] sera déboutée de sa demande en annulation de la décision n°6 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 6 décembre 2022.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Adresse 4], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société [Adresse 4] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise la Selarl Estrade, Azad & Harutyunyan à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 12 décembre 2025.

La greffière La présidente